資源嚴(yán)重浪費(fèi)，沒有把價(jià)值最大化，在蘇廣平看來是現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展較為突出的問題。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會已圓滿閉幕，這次大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個(gè)演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營者，知名商業(yè)運(yùn)營商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會現(xiàn)場系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 “現(xiàn)在市面上的產(chǎn)品，我覺得有很多是有缺陷的。”在對商業(yè)地產(chǎn)的討論上，竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平如是指出。

　　資源嚴(yán)重浪費(fèi)，沒有把價(jià)值最大化，在蘇廣平看來是現(xiàn)階段商業(yè)發(fā)展較為突出的問題，他舉例地鐵就是個(gè)中代表。

　　“這個(gè)東西(地鐵)可以帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。(動線)設(shè)計(jì)出來后就變成人流必經(jīng)之地，一旦有人流商業(yè)就活了，沒有人流商業(yè)就死了，就是這么簡單。”

　　不過蘇廣平也指出，“而哪怕是在北京、上海這種代表最高水平的地方，地鐵站的設(shè)計(jì)、設(shè)置都有很多的不合理性。”

　　對地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)，蘇廣平是這樣認(rèn)為的“地鐵上蓋一旦有了大的綜合體，比如說有了辦公、住宅、酒店、商場這些配套，它(地鐵)其實(shí)是互補(bǔ)性非常強(qiáng)的東西。”

　　而地鐵天生能帶來人流，“對商業(yè)來講，應(yīng)該看到這就是黃金”。不過蘇廣平也強(qiáng)調(diào)，發(fā)展商應(yīng)該獲取足夠的控制力。

　　對商業(yè)發(fā)展的未來，蘇廣平稱綜合性、復(fù)雜性更強(qiáng)的項(xiàng)目會更好。另外一個(gè)發(fā)展方向則是社區(qū)商業(yè)。

　　“商業(yè)是個(gè)金字塔，越高端的東西其實(shí)越少。”相對應(yīng)的，若是發(fā)展社區(qū)商業(yè)，不用擔(dān)心同質(zhì)化的問題。

　　蘇廣平認(rèn)為，關(guān)鍵還是看同質(zhì)化在什么地方。甚至談及電商沖擊，他也表示，“最本質(zhì)的原因，是做的東西質(zhì)量不夠好，好的東西太少。”

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對竹凌開發(fā)咨詢有限公司董事總經(jīng)理蘇廣平先生的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：竹凌開發(fā)是怎樣的一家公司？

　　蘇廣平：我們是一家開發(fā)咨詢公司，也就是顧問公司，之前我是在一家外資的開發(fā)商工作，因?yàn)橥赓Y不斷地在撤出，他們在中國的項(xiàng)目也碰到了不少的問題。但是我個(gè)人還是覺得在國外的經(jīng)驗(yàn)，在國內(nèi)應(yīng)該是可以有發(fā)揮的。

　　我現(xiàn)在在做一些顧問方面的工作，希望和一些國內(nèi)的企業(yè)有更深度的合作，比如說現(xiàn)在也在考慮籌劃一個(gè)商業(yè)開發(fā)的基金。

　　觀點(diǎn)新媒體：您這個(gè)商業(yè)開發(fā)基金同其他基金有什么不同之處？

　　蘇廣平：其實(shí)在我看來所謂的不同就是希望做得更好。也就是說現(xiàn)在看到了很多市面上的產(chǎn)品，我覺得是有很多缺陷的。

　　觀點(diǎn)新媒體：比如說有什么缺陷呢？

　　蘇廣平：比如資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，沒有把價(jià)值最大化。舉一個(gè)例子--地鐵。地鐵對于我們來說還是一個(gè)相對新興的事物，包括北京、上?，F(xiàn)在都在開一些新的地鐵線，但是在我來看，中國的地鐵資源沒有被利用好。

　　哪怕是在北京、上海這種代表最高水平的地方，地鐵站的設(shè)計(jì)、設(shè)置都有很多的不合理性。

　　其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)很重要的一點(diǎn)是綜合能力，做前期的，開發(fā)、招商、運(yùn)營的，一個(gè)團(tuán)隊(duì)就要有很強(qiáng)的綜合能力，但我們其實(shí)是習(xí)慣于各自為政。我做顧問的時(shí)候也遇到這樣的問題，做前期開發(fā)的時(shí)候，提到招商他會說招商是后面的，其實(shí)招商不能在后面，運(yùn)營也不能在后面。各個(gè)環(huán)節(jié)是不能分開的，各部分的意見必須在前期，第一天就參與進(jìn)來的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您對現(xiàn)在電商發(fā)展的看法是怎樣的？

　　蘇廣平：電商的沖擊這些都存在，但只是一個(gè)表面的現(xiàn)象。我覺得最本質(zhì)的原因，是做的東西質(zhì)量不夠好，好的東西太少。也就是說，同質(zhì)化如果同質(zhì)到都是好的，那就沒問題，不好的東西同質(zhì)化太嚴(yán)重，那就有問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：在您看來，好的方向該是怎樣的方向？

　　蘇廣平：我認(rèn)為是做綜合性更強(qiáng)、復(fù)雜度更高，充分利用資源的一類項(xiàng)目。我現(xiàn)在很關(guān)注的就是地鐵上蓋的開發(fā)。

　　觀點(diǎn)新媒體：為什么您會特別看重地鐵上蓋這樣一種業(yè)態(tài)？

　　蘇廣平：因?yàn)檫@個(gè)東西可以帶來巨大的商業(yè)價(jià)值。根據(jù)這個(gè)動線，設(shè)計(jì)出來之后就變成人流的必經(jīng)之路，一旦有人流商業(yè)就活了，沒有人流，商業(yè)就死了，就是這么簡單。

　　觀點(diǎn)新媒體：一些大的地鐵口，在您看來是可以成長為綜合性很強(qiáng)的商業(yè)體的？

　　蘇廣平：對，在香港有很多這種例子，都做得蠻不錯(cuò)。

　　地鐵上蓋一旦有了大的綜合體，比如說有了辦公、住宅、酒店、商場，有了這些配套，它其實(shí)這是一個(gè)互補(bǔ)性非常強(qiáng)的東西。

　　這里面辦公有一部分人流，可能相當(dāng)一部分是從外面到這里來辦公的人流；還有一部分人流來自住宅，住宅的人流通過地鐵站發(fā)散，然后晚上又回來。另一部分是發(fā)散的，白天聚集到這里，晚上又發(fā)散走。這些東西對商業(yè)來講，應(yīng)該看到這就是黃金。為了吸引這個(gè)人流，商業(yè)做了多大的犧牲？

　　比如說主力店，為什么購物中心要搞主力店？就是為了人流。可以給便宜的租金到主力店或者不要錢，或給裝修補(bǔ)貼把主力店弄過來，為什么？就是為了吸引人流。那么人流已經(jīng)被地鐵自然而然的帶過來，這些是最好的人流。

　　現(xiàn)在的地鐵動線，對人流沒有任何的控制能力。但我們作為一個(gè)發(fā)展商來說，是應(yīng)該掌控足夠的控制力。怎么控制呢？通過提供給一些好的東西，比如說可以不淋雨回到家，可以在夏天很熱的時(shí)候在空調(diào)環(huán)境下回到家，你說人流會不會選這條路？

　　觀點(diǎn)新媒體：您剛才提到最看重的是地鐵上蓋商業(yè)這么一個(gè)業(yè)態(tài)，更宏觀來看這個(gè)商業(yè)的話，現(xiàn)在大家都在討論要朝一個(gè)什么樣的方向發(fā)展，在您看來，該怎么發(fā)展呢？

　　蘇廣平：我覺得綜合性、復(fù)雜性更強(qiáng)的東西會更好。另外一個(gè)方向，我覺得是社區(qū)商業(yè)。

　　商業(yè)是個(gè)金字塔，越高端的東西其實(shí)是越少的。如果大家一窩蜂去蓋恒隆廣場，那肯定有90%的要死掉，因?yàn)楦叨说闹荒苤С帜敲磶讉€(gè)。但你社區(qū)商業(yè)，同樣大家都去蓋，蓋100個(gè)可能100個(gè)都能生存，這個(gè)同質(zhì)化很嚴(yán)重都不是問題，關(guān)鍵看同質(zhì)化在什么地方。

　　一個(gè)企業(yè)要找對定位，擅長做什么。像地鐵上蓋這種綜合的東西里面很復(fù)雜，不是說每個(gè)企業(yè)都可以做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您認(rèn)為現(xiàn)在商業(yè)的發(fā)展它是多了還是少了？

　　蘇廣平：多是多，但是不等于沒有機(jī)會，其實(shí)多出來的大部分是不好的作品，那是要被淘汰的。

　　觀點(diǎn)新媒體：您怎么看商業(yè)發(fā)展的未來，它會發(fā)展成什么樣？

　　蘇廣平：我覺得在中國商業(yè)地產(chǎn)大有可為，我們才剛剛起步。

　　從更外面的角度來看，咱們很多東西還很初級。我在國外兩家頂級的地產(chǎn)公司工作過，一家是專門做商業(yè)，一家是專門做住宅，我有切身體會，覺得做商業(yè)地產(chǎn)比做住宅地產(chǎn)要好。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是相比之下商業(yè)地產(chǎn)難度更高。

　　蘇廣平：復(fù)雜性可能強(qiáng)一些，但是咱們現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)，根本就還沒有做出來。商業(yè)地產(chǎn)老說金融等還不配套諸如此類，這只是一部分原因，我覺得大家還是沒有足夠的耐心。

　　我們的速度很快，好像要一口吃成個(gè)胖子。商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)要有一個(gè)積累的過程，不能說兩年就10個(gè)購物中心，5年50個(gè)購物中心。

　　就算是開業(yè)之后，那也是商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)開始，不能光看頭一年、兩年。一個(gè)商場一定是要養(yǎng)的，我拿西蒙做例子，它是全世界最大的，它是個(gè)REITs。如果把它看做地產(chǎn)商的話，它是全世界最大的，它有500多億美元的市值，但它每年可能就只拿10億左右做開發(fā)。

　　住宅的話賣出去就沒了，每年都在高強(qiáng)度的壓力下拿新的錢做新的項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)正好是相反的，開發(fā)只是其中一小部分，我相信中國慢慢的也會走到這一步。