卓越在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)比較熱的情況下，會(huì)選擇因地制宜、因勢(shì)而異來(lái)定位及適應(yīng)市場(chǎng)。

　　編者按：11月底，由觀點(diǎn)新媒體主辦的2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)已圓滿閉幕，這次大會(huì)圍繞主題“商業(yè)的未來(lái)”展開討論，通過(guò)數(shù)十個(gè)演講、對(duì)話、討論、交流、宴會(huì)、沙龍等活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項(xiàng)目打造者、運(yùn)營(yíng)者，知名商業(yè)運(yùn)營(yíng)商及零售商、品牌商，深入而熱烈的討論了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來(lái)，涌現(xiàn)出諸多真知與灼見。

　　為饋行業(yè)與觀點(diǎn)讀者，觀點(diǎn)新媒體陸續(xù)推出“商業(yè)的未來(lái)”2013觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)系列訪談報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 在卓越商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理張尚學(xué)看來(lái)，衡量一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的好壞，從財(cái)務(wù)上來(lái)講肯定是投資回報(bào)率，從經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)講包括銷售額，還有客流量、消費(fèi)者滿意度、商家滿意度。

　　據(jù)張尚學(xué)介紹，除了深圳大本營(yíng)所外，卓越在很多城市都有商業(yè)項(xiàng)目，包括在青島、上海等地。而眼下深圳崗廈的大百匯項(xiàng)目12月底就會(huì)開放樣板房；青島、上海的項(xiàng)目都在籌備過(guò)程中。

　　隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，卓越未來(lái)會(huì)否去到三、四線城市發(fā)展項(xiàng)目的問(wèn)題，張尚學(xué)透露，卓越還需要研究，現(xiàn)在主要是在一線城市和省會(huì)城市。

　　張尚學(xué)表示，未來(lái)卓越去到三、四線城市發(fā)展商業(yè)主要有兩個(gè)契機(jī)，一是城鎮(zhèn)化發(fā)展，二是城市更新。

　　另于眼下的卓越，外界關(guān)注更多的或在于其上市問(wèn)題，卓越回應(yīng)稱，上市的問(wèn)題還是看資本市場(chǎng)。張尚學(xué)補(bǔ)充指，IPO和融資環(huán)境有關(guān)系，如果融資環(huán)境好的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流相對(duì)比較好的情況下未必非要去做IPO。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司總經(jīng)理張尚學(xué)的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：請(qǐng)問(wèn)卓越在商業(yè)方面的發(fā)展情況怎么樣？

　　張尚學(xué)：除了深圳大本營(yíng)所外，我們?cè)诤芏喑鞘卸加猩虡I(yè)項(xiàng)目，包括在青島、上海等地。眼下深圳崗廈的大百匯項(xiàng)目12月底就會(huì)開放樣板房；青島、上海的項(xiàng)目都正在籌備過(guò)程中。

　　我們談的更多的是集中商業(yè)，包括購(gòu)物中心、寫字樓等這些都屬商業(yè)地產(chǎn)范疇。

　　我們?cè)谌珖?guó)的項(xiàng)目都會(huì)涉及到商業(yè)地產(chǎn)，任何發(fā)展商都回避不了商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)問(wèn)題，比如說(shuō)社區(qū)商業(yè)，只不過(guò)體量大還是小、多還是少。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在西鄉(xiāng)的舊改項(xiàng)目，會(huì)牽扯到商業(yè)項(xiàng)目嗎？

　　張尚學(xué)：任何的物業(yè)形態(tài)都會(huì)涉及到商業(yè)，包括舊改項(xiàng)目也是這樣，開發(fā)商回避不了里面商業(yè)部分的產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：今后卓越是以寫字樓為重點(diǎn)嗎？

　　張尚學(xué)：不一定，只是外界看到比較多的是寫字樓，因?yàn)閷懽謽呛芨?，有昭示效?yīng)。卓越做寫字樓也比較成熟，品牌較好。如果有合適的機(jī)會(huì)、環(huán)境、條件，我們還會(huì)再做精、做強(qiáng)寫字樓。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在商業(yè)和住宅的持有比例方面是怎么規(guī)劃的？

　　張尚學(xué)：我們是因地制宜，當(dāng)然有一個(gè)基本的概念，商業(yè)以后會(huì)占資產(chǎn)比例的20%左右。但是，因?yàn)楝F(xiàn)在獲取土地的時(shí)候有一些政府指標(biāo)我們不能控制，這不是一個(gè)絕對(duì)概念。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越的商業(yè)主要還是集中在深圳，怎么看深圳商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況？

　　張尚學(xué)：因?yàn)樯钲诎l(fā)展比較快，從目前來(lái)講相對(duì)還好。再過(guò)幾年飽和度會(huì)增加，這肯定會(huì)存在的，以后社區(qū)型商業(yè)是一個(gè)方向，會(huì)滿足社區(qū)居民的基本生活需求。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越對(duì)于去到深圳以外的地方發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目是怎么考慮的？

　　張尚學(xué)：我們?cè)谄渌鞘邪l(fā)展得也不錯(cuò)，卓越不是一個(gè)地方性公司或者城市公司，而是一個(gè)全國(guó)性公司。在其他城市的公司都是按照設(shè)定的組織體系，包括人力資源搭配去做，這是基本保障。

　　觀點(diǎn)新媒體：您覺得什么樣的商業(yè)項(xiàng)目是好項(xiàng)目？

　　張尚學(xué)：從財(cái)務(wù)上來(lái)講肯定是投資回報(bào)率，從經(jīng)營(yíng)指標(biāo)來(lái)講包括銷售額，還有客流量、消費(fèi)者滿意度、商家滿意度。這些方面如果都得到好的結(jié)果，這個(gè)項(xiàng)目就是好的商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)項(xiàng)目未必非要定性為哪一種概念和模式，其實(shí)還是要用不同指標(biāo)衡量，現(xiàn)在從零售商業(yè)來(lái)看是可以細(xì)分化的，比如說(shuō)財(cái)務(wù)指標(biāo)、消費(fèi)者滿意度、顧客滿意度、商家滿意度，這些指標(biāo)好就可以算是好項(xiàng)目。

　　觀點(diǎn)新媒體：隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有很多企業(yè)會(huì)去三四線城市發(fā)展項(xiàng)目，卓越有沒有這個(gè)計(jì)劃？

　　張尚學(xué)：我們還需要研究，但是現(xiàn)在主要還是在一線城市和省會(huì)城市。

　　去三四線城市發(fā)展商業(yè)主要有兩個(gè)契機(jī)，一是城鎮(zhèn)化發(fā)展，二是城市更新，這會(huì)推動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。在三四線城市主要是傳統(tǒng)商業(yè)升級(jí)的概念，是一個(gè)商業(yè)發(fā)展升級(jí)的過(guò)程。但是畢竟容量有限，會(huì)有先入優(yōu)勢(shì)，進(jìn)得比較早就會(huì)有優(yōu)勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)熱的態(tài)勢(shì)會(huì)持續(xù)多久？

　　張尚學(xué)：從寫字樓來(lái)講，和所處城市GDP、產(chǎn)業(yè)狀況有很大關(guān)系。從零售商業(yè)來(lái)講，可能在四、五年過(guò)后市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的狀態(tài)，會(huì)有一個(gè)洗牌或者磨合的過(guò)程。

　　卓越在當(dāng)下商業(yè)地產(chǎn)比較熱的情況下，會(huì)選擇因地制宜、因勢(shì)而異來(lái)定位及適應(yīng)市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為商業(yè)發(fā)展商怎么和品牌商維護(hù)好合作關(guān)系？

　　張尚學(xué)：品牌商也分各種業(yè)態(tài)，每種業(yè)態(tài)都有自己的品牌，首先要和品牌有個(gè)共贏的概念。

　　第二，我們是在做平臺(tái)，要打造好經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，提供給品牌商好的經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，這是發(fā)展商要做的。

　　觀點(diǎn)新媒體：住宅房?jī)r(jià)上漲對(duì)商業(yè)地產(chǎn)會(huì)造成什么影響？商業(yè)與地產(chǎn)之間的相互作用是什么，商業(yè)與住宅結(jié)合的核心定位是什么？

　　張尚學(xué)：住宅畢竟是生活必需品，量?jī)r(jià)齊升關(guān)鍵還是因?yàn)槔习傩盏男枨?。有了需求，就?huì)延伸到生活的需求，生活的需求說(shuō)白了就是商業(yè)的需求，這是一個(gè)循環(huán)的概念。

　　從資產(chǎn)價(jià)值來(lái)講，商業(yè)物業(yè)是創(chuàng)造價(jià)值的產(chǎn)品，按理說(shuō)應(yīng)該比住宅價(jià)格更高，更核心的是在于經(jīng)營(yíng)價(jià)值。未來(lái)如果住宅價(jià)格往上漲，商業(yè)價(jià)格也會(huì)有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看商業(yè)和金融的關(guān)系？

　　張尚學(xué)：商業(yè)最大的問(wèn)題是在于資金投入成本，因?yàn)榛厥罩芷诒容^長(zhǎng)，投資回報(bào)率比較低，再加上現(xiàn)在融資環(huán)境不寬松，融資成本很高，在這種情況下怎么去支持商業(yè)的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)，對(duì)發(fā)展商來(lái)講壓力還是很大的，所以這方面需要更多靈活渠道，在商業(yè)融資成本方面進(jìn)一步努力。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來(lái)卓越發(fā)展商業(yè)主要是走REITs渠道嗎？上市在計(jì)劃之內(nèi)嗎？

　　張尚學(xué)：這個(gè)還沒有明確，只是在嘗試，上市的問(wèn)題還是看資本市場(chǎng)。

　　為什么IPO？這還是和融資環(huán)境有關(guān)系，融資環(huán)境好的情況下，企業(yè)現(xiàn)金流相對(duì)比較好，未必非要去做IPO。

　　觀點(diǎn)新媒體：怎么看電商對(duì)商業(yè)的沖擊？

　　張尚學(xué)：現(xiàn)在電商處于迅猛發(fā)展的階段，但是有一點(diǎn)不能忽略，消費(fèi)者永遠(yuǎn)是社會(huì)的群體動(dòng)物，不能讓我們以后的消費(fèi)者，或者老百姓都生活在虛擬的世界里面，這對(duì)人類社會(huì)的發(fā)展不好。

　　電商有兩個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的地方，一是價(jià)格，二是后續(xù)物流、評(píng)價(jià)體系的服務(wù)。因?yàn)槲锪餍袠I(yè)的發(fā)展，可以使電商發(fā)展很快，但再過(guò)幾年一定會(huì)有一個(gè)平衡點(diǎn)，因?yàn)橄M(fèi)者是社會(huì)動(dòng)物，老百姓的消費(fèi)行為需要親身體驗(yàn)。

　　如果在商品價(jià)格相對(duì)平衡的情況下，價(jià)格優(yōu)勢(shì)無(wú)非在于一些標(biāo)準(zhǔn)性產(chǎn)品。如果商品價(jià)格達(dá)到一定平衡的時(shí)候，實(shí)體和電商會(huì)出現(xiàn)平衡的關(guān)系。

　　觀點(diǎn)新媒體：在商業(yè)方面，卓越有什么經(jīng)驗(yàn)可以借鑒？

　　張尚學(xué)：在做商業(yè)方面，企業(yè)就像人一樣，永遠(yuǎn)是個(gè)學(xué)習(xí)過(guò)程，我們也在學(xué)習(xí)研究。