做商業(yè)地產(chǎn)的人才還是缺乏，真正對商業(yè)地產(chǎn)非常有認(rèn)識的人確實很少。

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經(jīng)過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場采訪系列報道。

　　觀點網(wǎng) 彭飛、鄭鵬 “從華貿(mào)中心的戰(zhàn)略角度來講，不管在什么地方做商業(yè)，都要做到最高端。”惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉綱如此定位華貿(mào)中心。

　　例如惠州華貿(mào)天地，劉綱表示，該項目立足惠州、輻射珠三角，根據(jù)這個定位，結(jié)合周邊片區(qū)的消費習(xí)慣進(jìn)行一定的品牌選擇和組合，以此去滿足中高端家庭的消費。

　　資料顯示，惠州華貿(mào)天地總占地約13.5公頃，總建筑面積約為71萬平方米，由一座購物中心、兩棟寫字樓以及六棟住宅公寓構(gòu)成，建筑最高層數(shù)為48層，高度約為152米，為惠州首創(chuàng)的超高層建筑群項目。

　　事實上，所有的商業(yè)項目開業(yè)都會有一個業(yè)態(tài)調(diào)整的過程，劉綱表示，惠州華貿(mào)天地在開業(yè)的時候，招商率已經(jīng)在90%以上。雖然之前對惠州地區(qū)做了一些研究，但是只有本土運營的時候，才能夠非常認(rèn)真、非常仔細(xì)的研究消費者的習(xí)慣和喜好，然后再進(jìn)行調(diào)整，惠州華貿(mào)天地在2013年輪換了將近50%的品牌。

　　在外界看來，50%的品牌輪換對購物中心而言，算一個很大的調(diào)整。面對這種擔(dān)憂，劉綱卻認(rèn)為，惠州華貿(mào)天地的品牌其實還沒有調(diào)整到最佳程度，因而公司計劃到2014年，繼續(xù)對50%的品牌進(jìn)行調(diào)整。

　　除了業(yè)態(tài)的調(diào)整，在商場或者購物中心的運營當(dāng)中，與品牌商的關(guān)系的維護(hù)也是極為重要。

　　對于惠州華貿(mào)天地而言，“凡是進(jìn)入商場的客戶，我們會非常努力幫助提高營業(yè)額，不管是運營的指導(dǎo)，還是貨品的調(diào)整以及人員的支持。”劉綱指出。

　　以下為觀點新媒體對惠州華貿(mào)商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理劉綱女士專訪實錄：

　　觀點新媒體：很多項目開業(yè)之后會對業(yè)態(tài)做比較大的調(diào)整，華貿(mào)天地是否有這方面的調(diào)整？

　　劉綱：不管是多么成功的商業(yè)項目，開業(yè)后都有一個調(diào)整的過程，而且所有商業(yè)項目都應(yīng)該是持續(xù)不斷、與時俱進(jìn)的調(diào)整。

　　商業(yè)只有不斷地適應(yīng)市場、適應(yīng)消費者，才能保持活力，新場開業(yè)的調(diào)整更是非常重要的一環(huán)。惠州華貿(mào)天地在開業(yè)的時候，招商率已經(jīng)在90%以上，北京的華貿(mào)中心進(jìn)入惠州做一個高端項目，對當(dāng)?shù)叵M群雖然做了一些研究，但是只有在真正運營的時候，才能夠非常認(rèn)真、非常仔細(xì)的研究消費者的消費習(xí)慣和喜好，然后再進(jìn)行調(diào)整，惠州華貿(mào)天地在2013年輪換了將近50%的品牌。

　　觀點新媒體：50%的品牌輪換是否算是一個很大的調(diào)整？

　　劉綱：也不算，我們計劃到2014年，繼續(xù)對50%的品牌進(jìn)行調(diào)整，因為惠州華貿(mào)天地的品牌還是沒有調(diào)整到最佳程度。

　　商場都是一樣的，在開業(yè)之初，為了滿鋪可能會有一些條件的折讓，或者是租賃年限的政策放寬。到2014年，惠州華貿(mào)天地很多品牌到了三年租賃期，可以更大幅度進(jìn)行調(diào)整。

　　觀點新媒體：在這兩年的運營過程中，有哪些比較現(xiàn)實的困難？或者說特別需要解決的問題？

　　劉綱：在開業(yè)的時候，根據(jù)當(dāng)?shù)氐南M情況做了一些商品組合和品牌構(gòu)建。特別是新場，在招商的時候，有一些特別想要的大品牌條件要得比較高，還有一些可能說要等一兩年，那在這一兩年的調(diào)整當(dāng)中，肯定是要下大力氣輪換一些品牌，一方面是把之前在觀望的品牌引進(jìn)來，另一方面，不太適合華貿(mào)或者不太適合惠州的品牌，就需要進(jìn)行調(diào)整。

　　相對來講，作為一個開業(yè)相對成功的商場，調(diào)整的難度要比新場小一些。

　　觀點新媒體：在整個商場或者購物中心的運營當(dāng)中，如何更好地維護(hù)與品牌商的關(guān)系？

　　劉綱：品牌商的維護(hù)這一塊，新光天地有非常良好的傳統(tǒng)，惠州華貿(mào)天地跟新光天地的管理水平是一致的。

　　從惠州華貿(mào)天地來講，凡是進(jìn)入商場的客戶，我們會非常努力地幫助提高營業(yè)額，包括運營指導(dǎo)、貨品調(diào)整以及人員支持。

　　我們還會幫助新進(jìn)場的品牌或者一些營業(yè)額相對落后的商家宣傳，策劃部最重要的一個職責(zé)是幫助品牌做宣傳。

　　觀點新媒體：在品牌商的選擇方面有哪些具體的要求？

　　劉綱：商場要有一個定位，惠州華貿(mào)天地定位就是立足惠州、輻射珠三角，面向的是中高端家庭消費。

　　根據(jù)這個定位，然后再研究惠州片區(qū)，包括河源、東莞，我們能輻射到的中高端家庭的具體需求，再根據(jù)消費習(xí)慣來選擇和組合一定的品牌。

　　觀點新媒體：談到電商對傳統(tǒng)購物中心的沖擊，有些電商會做線上線下的活動，華貿(mào)天地會不會嘗試？

　　劉綱：這是一定的，我們一定是與時俱進(jìn)。

　　華貿(mào)天地的微博已經(jīng)有將近4萬粉絲，然后是設(shè)立微信公眾號和服務(wù)號，其中有一些微信互動，可以在上面抽獎等，微信支付功能現(xiàn)在也在慢慢探討。

　　很多人都把線上和線下對立起來，其實兩者完全是可以有機結(jié)合的，因為我們面對的是同一群客戶。當(dāng)然，同一個消費群體的消費習(xí)慣和消費行為，也會隨著時間的推移改變，做商業(yè)地產(chǎn)的人，或者是商業(yè)領(lǐng)域的人，一定是隨著客戶的需求不停地調(diào)整提供服務(wù)的方式和方向，如何使線上和線下都從不同角度去滿足消費者需求才是最重要的。能夠滿足消費者的需求，那就一定能夠勝出。

　　觀點新媒體：從購物中心的戰(zhàn)略布局來講，如何針對一二線城市或者三四線城市進(jìn)行區(qū)別探討？

　　劉綱：每個公司的考慮不一樣，華貿(mào)中心一直是致力于最高端。引用公司董事長的看法，就是不管在什么地方做商業(yè)，都要做到最高端。

　　華貿(mào)選擇一個城市，就是覺得那個城市很有潛力，將來有一定的發(fā)展空間，然后針對高端市場去做，不會做那么多條產(chǎn)品線。當(dāng)然，每個公司的商業(yè)戰(zhàn)略是不一樣的，萬達(dá)可能又是另外一種想法。

　　觀點新媒體：中國商業(yè)項目開發(fā)呈現(xiàn)井噴之勢，不少城市都規(guī)劃大量綜合體等商業(yè)項目，是否會擔(dān)憂出現(xiàn)泡沫化、同質(zhì)化趨勢？

　　劉綱：所謂的泡沫，其實都是很直觀的說法，如果用數(shù)據(jù)來分析，就要講人均商業(yè)面積，而中國的人均商業(yè)面積還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)。如果要說泡沫，也許是覺得所有的地產(chǎn)公司都向商業(yè)地產(chǎn)蜂擁而來，而且很多商業(yè)地產(chǎn)是空置的，這可能是一個泡沫的現(xiàn)象。

　　不懂商業(yè)的人去做商業(yè)地產(chǎn)，一定會出現(xiàn)空置。如果商業(yè)項目的定位不清楚，必然跟品牌說不清楚，品牌方就會覺得，你都不知道自己要做什么，那我一定不去的。

　　做商業(yè)多年的人知道，每一個地塊適合不同的商業(yè)。就算是萬象城，在深圳跟在重慶是不同的運營，在成都又是另外一個樣子。萬象城都是滿足中高端的消費，但是每個區(qū)域的中高端消費人群不一樣。

　　觀點新媒體：風(fēng)險主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的盲目性或者定位不明確？

　　劉綱：對，風(fēng)險就是在這些方面。其實，做商業(yè)地產(chǎn)的人才還是缺乏，真正對商業(yè)地產(chǎn)非常有認(rèn)識的人確實很少。若對商業(yè)沒有認(rèn)識，招商時會品牌商會覺得你不專業(yè)，然后對項目持懷疑態(tài)度。前期都不專業(yè)，后期運營能專業(yè)嗎？

　　商業(yè)運營跟賣房子是不一樣的，很多從業(yè)者是從銷售員或者是賣住宅轉(zhuǎn)過去的招商的，但思路是完全不一樣的。