“商業(yè)和住宅是齊頭并進的模式，是互相依存的開發(fā)方式。”

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產的專家學者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產現(xiàn)狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場采訪系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 何緣 “做商業(yè)歸根結底是做金融，做金融的本質就是要使資產保值增值，使資產保值增值的唯一手段就是優(yōu)秀的運營，這是以后商業(yè)地產要研究的核心。”對于商業(yè)地產的本質，珠海華發(fā)商用房產管理有限公司副總經理甘進如是強調。

　　深耕珠海大本營的華發(fā)股份在08年確定異地擴張的戰(zhàn)略，至今已5個年頭，現(xiàn)已進入的城市不下十個，商業(yè)公司也應運而生。甘進透露，今后華發(fā)在全國各地所有的不銷售資產，全部要歸屬到商業(yè)公司進行經營和管理。

　　對于所發(fā)力的城市，甘進表示，華發(fā)并沒有做一二線還是三四線這樣的戰(zhàn)略劃分。雖然現(xiàn)在項目所在地基本上是以有較大發(fā)展空間的二、三線城市為主，但是也不排除進入競爭激烈的一線城市。

　　談及目前的商業(yè)地產現(xiàn)狀，甘進認為，中國商業(yè)最大的問題是過于扎堆，喜歡形成商圈效應。雖然形成了商圈，但是短期內商業(yè)的體量過大，一個商業(yè)街10萬平的購物中心在兩三年內三四個連著開，扎堆開發(fā)的速度是有問題的。

　　甘進介紹，目前華發(fā)大型購物中心只有一個，就是珠海華發(fā)商都，在其他城市的商業(yè)還沒有起來。等華發(fā)商都明年3月開業(yè)后，華發(fā)會集中兩個月時間對自己所有的商業(yè)體系進行梳理，然后形成模塊化、檔案化，再復制到其他城市去。

　　“為了生存不停地改變自己，和別人進行差異化，這是本能。每一個企業(yè)需要學會的是在市場上找空間，去尋找適合自己發(fā)展的點和定位，以此來做好運營和管理。”甘進表示。

　　以下為觀點新媒體對珠海華發(fā)商用房產管理有限公司副總經理甘進的采訪實錄：

　　觀點新媒體：華發(fā)商業(yè)公司在華發(fā)股份中是扮演一個什么樣的角色？

　　甘進：華發(fā)股份商業(yè)公司成立于2009年，當時華發(fā)決定要走商業(yè)地產的方向，就成立了商業(yè)公司，在全國各地所有的不銷售資產今后全部要歸屬到商業(yè)公司進行經營和管理。

　　以拿地為例，拿地是由華發(fā)股份公司市場部負責，商業(yè)公司不負責拿地，商業(yè)公司只是決定在拿到的這塊地上商業(yè)怎么做、做多大、向什么方向走。

　　同時，華發(fā)商業(yè)只參與地塊的商業(yè)部分，但是土地不僅有商業(yè)，還有住宅、公建，所以從拿地整體的決策來說，華發(fā)商業(yè)只對其中商業(yè)部分提出建議。

　　觀點新媒體：作為住宅起家的華發(fā)，怎么看住宅和商業(yè)相互之間的關系？

　　甘進：商業(yè)對于人們居住環(huán)境來說是一個重要的配套條件，大家現(xiàn)在買房子不完全是看重房子的結構，最重要的是它坐落在什么位置，這個位置上有什么配套，給生活帶來什么便利，這是大家評判房子的重要依據(jù)。

　　所以，在今后的發(fā)展過程中，大的房地產公司、大的社區(qū)一定是趨勢，因為大家越來越重視居住周邊的環(huán)境。我認為，在這種情況下，商業(yè)和住宅是齊頭并進的模式，是互相依存的開發(fā)方式。

　　觀點新媒體：華發(fā)商業(yè)布局方面是怎樣的？對于選擇進入的城市有哪些要求？

　　甘進：華發(fā)的定位暫時還是以住宅為主，商業(yè)在其中是配套的角色。雖然目前拿到的地塊都是一些商業(yè)地塊，但這也不是未來要以商業(yè)為主的評判依據(jù)。

　　其次，具體在哪些城市和省份深耕，如何有側重性進行發(fā)展以及進行區(qū)域性的經營管理，都是處在研究階段的主要議題。

　　在進入的城市里，華發(fā)沒有做一二線還是三四線這樣的劃分。一線城市大家都想進，但是一線城市競爭非常激烈，華發(fā)現(xiàn)在項目所在地基本上是以二、三線城市為主，這些城市有非常大的發(fā)展空間。

　　在布局戰(zhàn)略方面，華發(fā)覺得最重要的不僅僅是以一、二線城市來劃分定位，而是要考慮哪些省份，哪些區(qū)域是公司需要重點發(fā)展的，在已經進入的省份可能今后在各個城市都想要去尋求突破，我們是這樣的一個戰(zhàn)略方式。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在大家都在討論城鎮(zhèn)化，公司在以后的運營戰(zhàn)略上怎么把握城鎮(zhèn)化帶來的商機？

　　甘進：中國城鎮(zhèn)化是個很大的命題，房地產公司在其中扮演是一部分的角色，而城鎮(zhèn)化今后是否能夠走得科學、走得長遠，要看城市規(guī)劃部門的理念。

　　因為城市居民對生活質量要求越來越高，拿到的土地越來越偏遠，所以整體上來講要想真正使這個區(qū)域實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，不僅是建房子，而是吸引別人來住，這才能達到城鎮(zhèn)化的目的。

　　第一，首先要完善的規(guī)劃；第二，需要工業(yè)和商業(yè)的產業(yè)支撐；第三，要有優(yōu)秀的房地產商做優(yōu)秀的產品；第四，政府要解決交通的問題。

　　城市越來越偏遠，人們出行時間越來越多，所以我們需要在區(qū)域內自成體系，不僅僅是住宅和商業(yè)，還有其他的社會型配套，比如說醫(yī)院，只有這樣才是真正的城鎮(zhèn)化。但是這些都是協(xié)同發(fā)展的，需要政府做好一個區(qū)域的規(guī)劃。

　　觀點新媒體：商業(yè)地產的競爭越來越激烈，華發(fā)的優(yōu)勢在哪里？

　　甘進：每個公司都有自己的文化，也會有自己的優(yōu)勢。哪怕是在激烈競爭時期，任何一個行業(yè)都會產生機會。像服裝行業(yè)，大家都說中國不知道有多少家服裝店，按理說競爭已經無比激烈了，但也不斷有新的品牌崛起。所以，任何一個公司都可以找到自己生存的空間。

　　華發(fā)現(xiàn)在進入到商業(yè)領域雖然不是最早，也不算晚。所以，第一，現(xiàn)在進入到商業(yè)地產領域最大的優(yōu)勢我們可以學別人的經驗，可以避免很多別人犯的錯誤，同時慢慢在商業(yè)方面積累的人才，我們可以引進。也就是說，我們有一個高的起步階段。

　　第二，因為商業(yè)對資本依賴度非常高，經濟實力也很重要。而從華發(fā)股份來說，現(xiàn)在有幾個大的板塊。第一個是股份公司，做房地產開發(fā)；第二個板塊是金融控股，專門負責對外的投融資事情，也會給商業(yè)地產和房地產業(yè)務很強的金融政策；第三個板塊是城市一級土地開發(fā)，在土地開發(fā)的過程中積累一些資源，拿一些比較優(yōu)秀的地塊。

　　觀點新媒體：華發(fā)是這么多年積累的品牌定位是什么樣的，在人才方面的培養(yǎng)模式是怎樣的？

　　甘進：華發(fā)一直提倡精品文化，走的是中高端定位，包括現(xiàn)在的住宅華發(fā)四季、華發(fā)新城、華發(fā)世紀城，都是中高端路線。商業(yè)也一樣，華發(fā)商都的檔次和定位在目前珠海是最好的。

　　至于在人才培養(yǎng)方面，我覺得要分階段，比如說在商業(yè)地產目前階段，華發(fā)在發(fā)展商業(yè)地產的初期一定是以引進外面的優(yōu)秀人才為主，我們需要他們帶來優(yōu)秀的經驗，快速引領商業(yè)地產發(fā)展的速度。

　　觀點新媒體：怎么看商業(yè)地產“同質化競爭”或者是“產能過剩”的問題？

　　甘進：中國商業(yè)最大的問題是過于扎堆，喜歡形成商圈效應。雖然形成了商圈，但是短期內商業(yè)的體量過大，在一個商業(yè)街10萬平方米的購物中心在兩三年內三四個連著開，這個扎堆開發(fā)的速度是有問題的。

　　但是很多商圈中仍然有很多商城都能夠活得很好，因為大家進入到這個區(qū)域以后，為了生存不停地改變自己，和別人進行差異化競爭，這是本能。所有的企業(yè)都有無限的潛能，他一定能夠找到自己合適的定位，然后把自己的東西放進去，當然這個東西能不能做成功是需要經受檢驗的。

　　觀點新媒體：華發(fā)在很多城市都有布局，管理方面有沒有什么經驗可以借鑒的？

　　甘進：華發(fā)大型購物中心只有一個，就是珠海華發(fā)商都，其他城市的商業(yè)還沒有起來，所以我們在這方面比較新。華發(fā)商都明年3月開業(yè)，等商都開業(yè)了之后，華發(fā)會集中兩個月時間對自己所有的體系進行梳理，然后形成模塊化、檔案化，再復制到其他城市去。

　　華發(fā)在商業(yè)領域還屬于新人，這方面還不能談經驗。我們在發(fā)展過程中也出現(xiàn)了一些問題，比如說某一塊地拿了以后反復評估覺得問題很嚴重，后來經過討論協(xié)商，大家都覺得這塊地暫時不要動，等以后再動。

　　所以說，拿到一塊地，是不是能夠馬上做商業(yè)，是商業(yè)帶動住宅，還是住宅帶動商業(yè)都需要綜合拿地的時間節(jié)點、周邊情況進行完整的分析。

　　觀點新媒體：2013觀點商業(yè)年會的主題是商業(yè)的未來，您認為商業(yè)的未來是什么樣的？

　　甘進：首先，相信商業(yè)地產有非常廣闊的未來。從人們現(xiàn)在生活水平的提高，對生活品質的需求來講，這個行業(yè)一定會不停地壯大。

　　在這個過程中，優(yōu)勝劣汰是必然的。所以，每一個企業(yè)需要學會的是在市場上找空間，去尋找到適合自己發(fā)展的點和定位，盡可能做好運營和管理。

　　其實，商業(yè)歸根結底是資本運作，是做金融，做金融的本質是使資產保值增值，這個資產保值增值持有才有意義。所以，持有資產的本質就是使這個資產保值增值。

　　然而，使資產保值增值的唯一手段就是優(yōu)秀的運營，必須要有非常優(yōu)秀的運營管理團隊才能使資產保值增值，這是以后商業(yè)地產大家要研究的核心。