雖然是一個夕陽行業(yè)，但也是一個不可或缺的零售業(yè)組成部分。

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經(jīng)過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現(xiàn)獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數(shù)十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現(xiàn)場數(shù)百房地產(chǎn)與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產(chǎn)的專家學(xué)者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現(xiàn)場采訪系列報道。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 郭凈凈、楊澤偉 “我們做的是購物中心百貨化，而不是百貨的購物中心化。”樂松購物廣場總經(jīng)理馬俊軍接受觀點新媒體采訪時強調(diào)。

　　樂松購物廣場是哈電置業(yè)股份有限公司于2004年投資開發(fā)的購物中心，位于黑龍江省哈爾濱市香坊區(qū)，總建筑面積12萬平方米，總營業(yè)面積8萬平方米，地上4層，地下2層，融購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體的大型現(xiàn)代化SHOPPING MALL，是香坊商圈第一家大型綜合性購物廣場。

　　隨著萬達、凱德等外地新型購物中心的不斷涌入，樂松也在不斷調(diào)整自身，迎接新的競爭形勢。

　　“樂松廣場要定位為一個時尚、潮流、年輕化的有品質(zhì)的購物中心。”為此，馬俊軍表示，未來要弱化超市和麥當(dāng)勞、肯德基、蛋糕店在樂松的地位，同時重新引進一些如快時尚的主力店，引進年輕、時尚客群喜聞樂見的主力店。

　　對于新型購物中心所帶來的競爭壓力，馬俊軍指出，還不存在正面的競爭或沖突。

　　馬俊軍還表示，新型購物中心對哈爾濱的購物業(yè)態(tài)是一個有益的補充，也是未來的發(fā)展方向，“哈爾濱現(xiàn)在的零售狀況是健康的。”

　　以下觀點新媒體對哈爾濱樂松購物廣場有限公司總經(jīng)理馬俊軍先生的采訪實錄：

　　觀點新媒體：樂松廣場運作及管理模式是怎樣的？

　　馬俊軍：大家一直在談購物中心的運營，我認為是專業(yè)、創(chuàng)新、長遠這三點是非常重要的。

　　專業(yè)就是團隊要專業(yè)，這是決定購物中心生命和健康狀態(tài)的因素。

　　創(chuàng)新需要開放思維，截止到目前，中國的購物中心還沒有一個確定的、可以無限復(fù)制的模式，還是處在一個摸索、成長的階段。

　　作為一個開發(fā)商，還要有長遠的思路，要集中精力。另外，購物中心的運營也不要好高騖遠，結(jié)合所在的位置，結(jié)合周邊的商業(yè)環(huán)境，結(jié)合的運營能力，做出符合性格的產(chǎn)品。

　　觀點新媒體：樂松廣場的盈利狀況怎么樣？

　　馬俊軍：盈利沒有問題，開業(yè)9年了，從第一年開始一直都盈利。但為什么還要改造升級？就是想賦予它新的性格、新的時尚度，賦予新的更大的影響力。要賦予時尚、潮流、年輕化，在周圍的環(huán)境里面有核心競爭力。

　　觀點新媒體：怎么應(yīng)對萬達、凱德這樣的外地項目？

　　馬俊軍：傳統(tǒng)百貨發(fā)展到現(xiàn)在遇到了各種沖擊，第一個是超市的沖擊，把百貨類從超市里分離出去了；第二個是以蘇寧、國美為代表的家電連鎖，把傳統(tǒng)百貨里家電品類又分出去了；第三個是購物中心；第四個是電商。未來可能還有新的沖擊，但百貨為什么還活著，而且還活得不錯？雖然這幾年遇到一些壓力，但是傳統(tǒng)百貨盈利能力遠遠大于購物中心，投資回報率也高于購物中心。

　　在這種情況下，凱德、萬達廣場進入到哈爾濱有幾個問題，第一，老的零售企業(yè)的品牌、知名度、美譽度上顧客更有競爭力；第二，我們所處的位置是商業(yè)核心地段。道里商圈、南崗商圈是哈爾濱公認的兩大商圈，而第三個市級的商圈就叫樂松商圈，是以樂松命名的，我們每天的客流量達到5萬人。新型購物中心所開的位置一般都是新區(qū)，客流量可能只有我們的1/10，所以還不存在什么正面的競爭或沖突。

　　但是由于他們的進入，我們會觀察、借鑒，看有哪些可以為我所用。例如一些體驗式消費、親子業(yè)態(tài)，在新樂松改造中要加入，包括增加一些主題餐飲，增加一些娛樂，增加一些文化的因素，增加一些休閑的因素，這個是我們要借鑒的。

　　觀點新媒體：今年很多傳統(tǒng)百貨在向購物廣場業(yè)態(tài)發(fā)展？

　　馬俊軍：這是一個趨勢，傳統(tǒng)百貨就是以購物為主，比較單調(diào)，但是購物環(huán)境、商品以及營銷等競爭越來越激烈，最后就是價格競爭，不搞活動，不搞滿百減、滿百送，顧客就不到你那里購物。但是也不代表百貨失去存在的價值了，雖然是一個夕陽行業(yè)，但也是一個不可或缺的零售業(yè)組成部分。

　　購物中心的最大特點就是空間比較大，使人感覺到比較新奇、比較舒服；二是增加了很多業(yè)態(tài)，這是百貨沒有的；第三就是購物中心的業(yè)態(tài)是綜合的，也就是一站式購齊，吃喝玩樂購都有。

　　現(xiàn)在來看，百貨向購物中心轉(zhuǎn)變、學(xué)習(xí)，它是有度的，不是完全變成購物中心。全國的傳統(tǒng)百貨到現(xiàn)在還活得不錯的，一定是在城市的核心地段，人流、商業(yè)價值大的地段，寸土寸金的地段，這樣的地段也沒有條件做成購物中心。另外，即使是有這種條件，做購物中心還是做百貨？哪種效益收益會更好？大家都會算賬。

　　現(xiàn)在有一個觀點，做購物中心的不能做百貨，但是做百貨的可以做購物中心。因為購物中心現(xiàn)在還是一個粗放式、淺層次的，甚至是一租了事的形式，是一種簡單的運營模式。但做百貨是深耕細作的，要考慮到顧客的感受、員工的感受、供應(yīng)商的感受，還有社會媒體和氛圍的感受，綜合到一起，百貨公司才能做到各方面都滿意的零售場所。

　　觀點新媒體：在品牌方面是不是也形成長期合作關(guān)系？會不會引入一些新的品牌？會引入哪些品牌，有什么要求？

　　馬俊軍：一個購物中心引入什么品牌，就像是一個人今天戴什么首飾，明天戴什么手表，后天穿什么鞋子、穿什么衣服一樣。其實零售業(yè)的發(fā)展，購物中心的發(fā)展，樂松的發(fā)展，每個階段有不同發(fā)展內(nèi)容，這種變化是正常的。比如說我們剛開業(yè)的時候，選擇了家樂福超市作為主力店。另外，我們前幾年選擇一些蛋糕店、咖啡店，還有麥當(dāng)勞、肯德基作為主力店。

　　未來要弱化超市的作用，弱化麥當(dāng)勞、肯德基、蛋糕店的地位。為什么要這樣？因為項目發(fā)展到今天需要升級改造，重新引進一些主力店，比如快時尚，重新做一些吸引力大的，覆蓋半徑廣的主力店，重新引進一些年輕、時尚客群喜聞樂見的主力店，就是把樂松重新做一個有機結(jié)合，讓業(yè)態(tài)更有活力、更有張力、更有特色，能讓顧客感覺到物有所值，甚至是超出他的預(yù)期。

　　這種調(diào)整是動態(tài)的，任何一個企業(yè)不調(diào)整，無論是什么模式也一定會有衰敗的一天，所以動態(tài)的調(diào)整是必要的。

　　觀點新媒體：樂松提升業(yè)態(tài)，創(chuàng)新的地方主要在哪些方面？

　　馬俊軍：樂松廣場升級改造分為幾部分，第一部分是店內(nèi)外的裝修要重新改造，物業(yè)設(shè)施需要升級，需要更專業(yè)、更合理。這個過程是樂松成立9年的一個必要過程，會結(jié)合很多國內(nèi)先進的設(shè)計公司、調(diào)查公司以及自身團隊綜合論證，確定改造方向。

　　結(jié)合樂松所處的地理位置、周邊的人群、顧客的消費特點，以及競爭對手和哈爾濱市場的生態(tài)等多方面考慮，確定樂松廣場要定位為一個時尚、潮流、年輕化的有品質(zhì)的購物中心，然后布置業(yè)態(tài)，涵蓋百貨和購物中心的業(yè)態(tài)。我們做的這種購物中心是一種購物中心的百貨化，而不是百貨的購物中心化，我們也相信樂松的改造一定會是成功的。

　　觀點新媒體：電商對傳統(tǒng)百貨業(yè)的沖擊是不是很大？

　　馬俊軍：我不完全認同這一點，電商和傳統(tǒng)百貨業(yè)一定是共生共榮的過程，傳統(tǒng)的零售業(yè)是路，電商是橋，不可能沒有路只有橋。傳統(tǒng)零售業(yè)是基礎(chǔ)；電商可能會更便捷，但是無論是什么樣的橋，總有下橋的時候，下了橋就要走到路上。橋再多，總量也不可能比路更多，這是基本的規(guī)律，我覺得它們之間是一個共生、共榮、共存的關(guān)系。

　　電商作為一個新興的事物，可能被神話了，但終究會落下神壇，和傳統(tǒng)商業(yè)主動融合。在全國范圍內(nèi)最終留下來的企業(yè)不會超過三五家，那一定是叢林法則在起作用。一旦傳統(tǒng)的零售業(yè)和電商達成一個平衡，互相有機融合到一起的時候，就不存在狼來了的問題。比如現(xiàn)在大家談得比較火的O2O就是一個渠道，也是電商和傳統(tǒng)零售業(yè)的橋，這個橋不是起到路的作用，也不完全是替代誰的作用。