對于購物中心，不管是什么體量、定位，大家都有不同的思維跟想法。

　　編者按：11月27日，由觀點新媒體主辦的2013觀點商業(yè)年會在經過一天精彩議程，以及“2013年度商業(yè)最佳表現獎頒獎典禮”之后，于11月27日晚圓滿閉幕。

　　大會圍繞主題“商業(yè)的未來”展開討論，通過數十個演講、對話、討論、交流、宴會、沙龍等活動，現場數百房地產與商業(yè)行業(yè)尤其是商業(yè)地產的專家學者、典范項目打造者、運營者，知名商業(yè)運營商及零售商、品牌商，深入討論了中國商業(yè)地產現狀與未來。

　　12月24-28日，觀點新媒體將陸續(xù)推出“商業(yè)的未來”2013觀點商業(yè)年會現場采訪系列報道。

　　觀點網 彭飛、鄭鵬 作為保利地產在廣州的首個商業(yè)地產項目，保利中環(huán)廣場在環(huán)市東商圈獨樹一幟，打造“社區(qū)購物中心”概念。

　　2013年歲末，保利中環(huán)廣場購物中心總經理葉柯在首屆觀點商業(yè)年會上，向觀點新媒體介紹了項目運營情況以及面臨電商沖擊所作的調整。

　　保利中環(huán)廣場位于廣州環(huán)市東路與建設大馬路交界處，總建筑面積超過6萬平方米，分為南北塔，中間以一條9米寬的空中觀光連廊相連。

　　據葉柯介紹，在作出“社區(qū)購物中心”的定位后，保利中環(huán)廣場決定將南北塔一分為二，南塔由商場負責組合運營，而面積達3.2萬平方米的北塔則整體租賃給永旺。

　　對于這種經營方式，葉柯表示，基于中環(huán)廣場社區(qū)型購物中心的定位，所輻射、面對的人群更多是以家庭為主的客源，所以在業(yè)態(tài)調整的時候，公司會去調研、探究家庭的消費習慣。

　　或許正是由于定位明確，保利中環(huán)廣場雖然在開業(yè)至今的兩年多時間內還是處于逐步成長的階段，但商場整體的出租率已經達到了98%以上。

　　而在談及面對迅猛的電商沖擊時，葉柯亦坦承，這對店鋪的招商還是會有比較大的影響，特別是零售類店鋪的招商，都會有不同程度的壓力，現實的例子就是比較多的品牌商對開店的欲望相對前幾年已經下降得很厲害。

　　葉柯還表示，保利中環(huán)廣場也在不斷進行經營策略的調整，在內部，主要是商場業(yè)態(tài)的調整，引入更多與家庭有關的元素和品類；在外部則會緊密的與政府結合，一起改善整個環(huán)市東商圈的環(huán)境。

　　以下為觀點新媒體對保利中環(huán)廣場購物中心總經理葉柯先生采訪實錄：

　　觀點新媒體：中環(huán)廣場開業(yè)有兩年多的時間了，現在是否還處于培育期的階段？

　　葉柯：一個商業(yè)、一個MALL的成熟狀況和速度，跟周邊的整體范圍、環(huán)境有一定的關系。保利中環(huán)廣場開業(yè)兩年多還是處于逐步成長的階段，也可以理解為成長培育階段，但商場整體的出租率已經達到了98%以上。

　　觀點新媒體：中環(huán)廣場租金收益率處于什么樣的水平？永旺作為一個主力店進入，大小商家的租金方面是如何平衡的？

　　葉柯：因為商場在開業(yè)前招商階段出租率已經達到比較高的水平，這幾年租金呈遞增態(tài)勢，更多的是由于商場開業(yè)率的增加。當時我們分成南北兩幢樓，南邊是先開的，北邊是去年才開的，在商場開業(yè)之后，整體的開業(yè)率上升之后，我們的租金收益率也在不斷上升。

　　關于主力店鋪跟小型店鋪關系的平衡，主力店鋪有自身的優(yōu)勢，可以大面積承租商用物業(yè)，在物業(yè)經營過程中，比如說商場前期裝修、硬件投入、后續(xù)運營成本，這些成本費用都是它在承擔著，對比小商鋪，我們的投入會相對少一點。

　　當然，也是因為大面積承租，也會考慮到自身的利益價值，包括要面對一些經營風險情況，對比之下，租金策略會跟小租戶有些差異。雖然說成本減下來了，但是在租金收益方面，我們會相對給一些讓利。

　　觀點新媒體：這兩年多的運營中，租戶調整的情況大嗎？調整主要考量的因素是什么？

　　葉柯：在經營過程中，每個商場都會調整，包括天河城、太古，都會有不斷調整的過程。商場的調整有主動調整和被動調整概念，主動調整可能會在開業(yè)一段時間以后，對某些業(yè)態(tài)進行調整。

　　比如說中環(huán)廣場，購物中心的定義是社區(qū)型購物中心，所要輻射、面對的人群更多是以家庭為主的客源，所以在調整的時候，我們會去調研家庭的消費習慣。

　　至于被動調整，每個商場可能在經營過程中難免會有某些品牌或商戶水土不服，經營狀況不好，這就會出現被動調整的情況。

　　觀點新媒體：業(yè)態(tài)調整可不可以看作是整個項目在運營當中必須面對和解決的一些問題？

　　葉柯：可以說每個商場都會碰到業(yè)態(tài)調整，以及商鋪主動或被動的汰換。今年的情況來看，大家都會碰到電商沖擊的問題，對店鋪招商還是有比較大的影響，特別是零售類店鋪都會有不同程度的壓力，包括一些品牌商，開店的欲望相對前幾年已經下降得比較厲害。

　　現在比較多品牌線上、線下一體，如果線上做得比較好的話，線下開店的就會減緩。

　　觀點新媒體：在電商的沖擊下，中環(huán)廣場是如何應對的？

　　葉柯：從去年開始，整個行業(yè)都在探討這個問題，大家都在講購物中心里面要增加體驗的比例，增加更多線上替代不了的業(yè)態(tài)，我覺得這是一個方向。

　　但是大家都一窩蜂去做的話，也會同質化，在兩三年內會很嚴重。我覺得更多要考慮做一些個性化的東西。

　　觀點新媒體：在項目的具體招商和運營過程中，有哪些方面是要特別注意或是值得分享的？

　　葉柯：像現在的餐飲，順應了電商興起的趨勢，很多店鋪或者購物中心調整之后，拿出很多位置招商，餐飲企業(yè)選址的時候，也會有自己的標準，選擇更多了，要求會更嚴謹，不會隨便輕易開店。

　　在這個過程中，餐飲企業(yè)的議價空間更高，餐飲店鋪的比例也在增加，看到很多購物中心不再選擇常見的重復性很強的零售品牌，而是以一些特色、個性、有一定人氣的餐廳作為選擇的要點跟焦點。

　　觀點新媒體：在中環(huán)廣場的運營中，公司選擇品牌的要點有哪些？

　　葉柯：品牌甄選有一些不同的概念，以前的購物中心更多是對品牌知名度要求很高，別人有我也要有，接下來的概念可能就有點不太一樣。

　　如果可以的話，我們組合的店鋪不會有很高的重復率?，F在我們招商也是在往這個方向走，總體來講，我們希望給顧客一種不同的體驗感受。

　　觀點新媒體：中環(huán)廣場怎么樣使購物中心強調體驗的真實感更明顯一些？

　　葉柯：我們希望帶給顧客的東西可以直接感受到。大家對體驗的理解都說是線上重復不了的東西，買衣服、買用的東西網上都能買，但吃飯網上買不了，大家都說要做飯店，但是做什么飯店？

　　反過來，我個人也覺得現在很多在外地的，包括香港的一些餐飲企業(yè)都進入了廣州，大家也在往這種方向做。

　　觀點新媒體：中環(huán)廣場處于老廣州的市區(qū)范圍內，怎么和新興商業(yè)區(qū)競爭？

　　葉柯：對于購物中心，不管是什么體量、定位，大家都有不同的思維跟想法。天河商圈的幾個購物中心，更多的是區(qū)域型定位，輻射面可能是整個廣州市，甚至是更大的一個商圈范圍。

　　我們的定位是服務半徑5公里以內的社區(qū)型購物中心，不斷地豐富和注入新的元素，使商圈逐步放大。我不覺得有什么直接的競爭，因為大家定位都不太一樣，作為區(qū)域式購物中心，體量和物業(yè)硬件都會有一些限制。

　　這個階段，我們通過調查了解到，周邊一些社區(qū)的客群，通過這兩年的培育，不斷在提高。周邊的顧客每周來商場的次數是很明顯的，有些可能每天都會來，甚至有的每天會來多次。從這種小商圈范圍的影響，我們已經是看到有效應，下一階段會采取一些措施把商圈進一步擴大，把稍遠一些的人再吸納過來。