近期公司計劃發(fā)行公司債24億元以及獲得了交行和國開行的大額授信，將進一步拓寬公司的融資渠道并降低融資成本。

　　華夏幸福產(chǎn)城融合、政企共贏的模式符合未來新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，是最大受益標的，并且城鎮(zhèn)化會議中提到“控制特大城市人口規(guī)模并發(fā)展若干城市群”也將進一步強化北京的需求外溢效應(yīng)，與此同時，公司進一步提升了環(huán)北京戰(zhàn)略地位和環(huán)北京的項目儲備，近期簽約的香河可協(xié)同大廠承接北京東部外溢需求，這將賦予環(huán)北京區(qū)域更大的發(fā)展空間。此外，近期公司計劃發(fā)行公司債24億元以及獲得了交行和國開行的大額授信，將進一步拓寬公司的融資渠道并降低融資成本。銷售方面，我們預(yù)計公司13-14年銷售分別為315億元和420億元，分別同比增長49%和33%。

　　我們分別將公司2013-15年預(yù)測每股收益上調(diào)至1.90元、2.66元和3.32元，目前14年動態(tài)市盈率僅7.7倍，維持買入評級。

　　支撐評級的要點

　　新型城鎮(zhèn)化最大受益標的，產(chǎn)城融合符合發(fā)展方向。城鎮(zhèn)化工作會議中提到：(1)嚴格控制特大城市人口規(guī)模，并發(fā)展若干城市群(影響：北京周邊城市迎來發(fā)展機遇，而北京的需求外溢效應(yīng)則將更加明顯)；(2)要發(fā)展各具特色的城市產(chǎn)業(yè)體系，強化城市間專業(yè)化分工協(xié)作(影響：新型城鎮(zhèn)化中將更加重視產(chǎn)業(yè)，公司的產(chǎn)城融合模式或?qū)⑹芤?；(3)鼓勵社會資本參與城市公用設(shè)施投資運營(影響：目前常見的主要為BT模式，而公司政企共贏的盈利模式比之更為先進)。

　　環(huán)北京再落子香河，協(xié)同大廠承接北京東部外溢需求。12月14日，公司與香河縣人民政府簽訂委托開發(fā)協(xié)議，委托開發(fā)面積41平方公里，委托期限30年，其中委托區(qū)域中住宅地產(chǎn)開發(fā)面積不超出委托區(qū)域總面積的36%，即1,476萬平米住宅占地面積，體量巨大。合作模式類似于嘉善、霸州和永清項目。該項目靠近目前成熟的大廠項目，未來將協(xié)同大廠承接北京東部外溢需求，而先前永清項目則協(xié)同固安承接北京南部外溢需求，環(huán)北京戰(zhàn)略地位和環(huán)北京的項目儲備均再次提升。

　　維持13年315億銷售預(yù)測，預(yù)計明年銷售420億元。前3季度銷售金額248億元(地產(chǎn)199億元，園區(qū)49億元)，同比增長79%。我們維持公司全年整體銷售額315億元(地產(chǎn)255億元，園區(qū)60億元)，同比增長49%，相當于年初280億元的計劃的113%。明年蘇家屯、無錫、豐臺、嘉善、鎮(zhèn)江、牛陀、霸州、永清、香河等9個區(qū)域都將貢獻增量銷售，保守預(yù)計合計貢獻50億元，固安、大廠、廊坊三大項目預(yù)計可貢獻300億元，再加上園區(qū)回款預(yù)計70億元，我們預(yù)計明年整體銷售可達420億元，同比增長33%。

　　計劃發(fā)行公司債24億元，獲得交行和國開行大額授信。公司計劃發(fā)行公司債24億元，期限不超過7年期，預(yù)計成本在8%左右，該方案后續(xù)需要經(jīng)國土部審批，若最終發(fā)行成功，本次計劃的24億元公司債以及9月計劃的60億元增發(fā)將幾乎全覆蓋前期的高成本信托融資，融資成本將有效降低。此外，公司近期分別與交行和國開行簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，各給予公司200億元授信支持，公司的融資渠道進一步拓寬。

　　評級面臨的主要風險

　　行業(yè)調(diào)控進一步收緊；信托收緊；政府對于返還款支付意愿度降低。

　　估值

　　我們看好公司產(chǎn)城融合的經(jīng)營模式，并分別將公司2013-15年預(yù)測每股收益由原先的1.77元、2.25元和2.94元上調(diào)至1.90元、2.66元和3.32元，目標價由30.09元下調(diào)至26.44元，相當于13.9倍2013年市盈率、9.9倍2014年市盈率和2013年NAV折價5%，維持買入評級。

　　中銀國際-華夏幸福：新型城鎮(zhèn)化最大受益標的