一邊是項(xiàng)目銷售的不理想，一邊則是樓市升溫，其中各種緣由似乎更值得深究。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 張常旺 年關(guān)將至，在多家龍頭房企已經(jīng)超額完成年度銷售任務(wù)之際，一直深耕于杭州的順發(fā)恒業(yè)卻透露項(xiàng)目銷售不理想的消息。

　　12月10日，順發(fā)恒業(yè)在深交所互動(dòng)易上回答投資者提問時(shí)表示，公司最近新增順發(fā)·恒園項(xiàng)目銷售，而一些在售樓盤銷售去化情況離預(yù)期有距離，受近期市場觀望情緒影響較大。

　　順發(fā)恒業(yè)董秘程捷則回應(yīng)稱，由于受調(diào)控政策以及自身價(jià)位的影響，公司目前在售項(xiàng)目的去化率確實(shí)較預(yù)期存有差距。

　　去化不及預(yù)期

　　作為一家深耕杭州的開發(fā)商，順發(fā)恒業(yè)的的絕大多數(shù)項(xiàng)目都布局在杭州蕭山。據(jù)順發(fā)恒業(yè)董秘程捷介紹，目前公司在售項(xiàng)目共有10個(gè)，其中包括順發(fā)·堤香、順發(fā)·康莊、順發(fā)·恒園在內(nèi)的6個(gè)項(xiàng)目位于杭州蕭山，而順發(fā)·吉祥半島、順發(fā)·一品江山、順發(fā)·澤潤園和順發(fā)·御園則分別位于杭州拱墅區(qū)、桐廬縣、安徽淮南以及江蘇南通。

　　此外，程捷亦透露，澤潤園一期已于上半年交付，而一品江山、堤香、康莊和御園項(xiàng)目都將陸續(xù)于年底前完成交付。

　　事實(shí)上，這并不是順發(fā)恒業(yè)第一次公布其項(xiàng)目銷售不理想的消息，早在11月11日，順發(fā)恒業(yè)曾就外界傳聞的順發(fā)·堤香項(xiàng)目銷售不理想進(jìn)行回應(yīng)，彼時(shí)，公司方面稱堤香項(xiàng)目銷售與原計(jì)劃存在一定的出入。

　　資料顯示，堤香項(xiàng)目總建筑面積約13.5萬平方米，規(guī)劃由4幢時(shí)尚高層及54席低密度住宅共同組成。而杭州透明售房網(wǎng)最新數(shù)據(jù)表明，該項(xiàng)目自2011年1月30日首期開盤以來共推出852套房源，截至目前尚有409套可售，如此算來，堤香項(xiàng)目的總體去化率僅為52%。

　　無獨(dú)有偶，反觀順發(fā)恒業(yè)的其他在售項(xiàng)目，其整體去化率也均處于較低的水平，康莊項(xiàng)目到目前共推出896套房源，可售房源為365套，去化也只有六成，江南麗錦項(xiàng)目去化為四成，而旺角城二期更是僅有兩成多。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，截止2013年9月，堤香項(xiàng)目合同銷售11.74億，而康莊和一品江山項(xiàng)目的合同銷售金額分別為6.81億和13.27億，該三項(xiàng)目的可售面積分別為9.68萬平方米、10.38萬平方米和20.2萬平方米，均價(jià)分別在2.1萬、1.4萬和1.2萬左右，其銷售情況亦可見一般。

　　對此，觀點(diǎn)新媒體特意向順發(fā)恒業(yè)方面進(jìn)行了求證，其董秘程捷在回應(yīng)時(shí)亦沒有否認(rèn)項(xiàng)目銷售去化不及預(yù)期的事實(shí)。但具體到預(yù)期為幾成時(shí)，程捷則表示不便透露。他指出，當(dāng)前項(xiàng)目銷售有好有壞，而最早的預(yù)期也隨著政策和時(shí)間在變更。但對照當(dāng)前所處的市場階段以及公司大概的年度目標(biāo)，其覺得順發(fā)恒業(yè)項(xiàng)目銷售情況尚屬正常。

　　區(qū)位價(jià)格無優(yōu)勢

　　然而，與順發(fā)恒業(yè)項(xiàng)目銷售不理想形成對比的是蕭山近期搶眼的樓市成交情況。數(shù)據(jù)顯示，在樓市成交方面一直不溫不火的蕭山在12月的第二周成交608套，環(huán)比暴漲136.57%。

　　一邊是項(xiàng)目銷售的不理想，一邊則是樓市升溫，其中各種緣由似乎更值得深究。

　　為此，有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，順發(fā)恒業(yè)在售項(xiàng)目去化較差與杭州目前整體的樓市情況不無關(guān)系。據(jù)了解，現(xiàn)在杭州很多樓盤都采取低價(jià)策略，而順發(fā)恒業(yè)的大部分在售項(xiàng)目又不是首次開盤，在價(jià)格上必然要顧及老顧客，因此在其他樓盤的低價(jià)策略面前，順發(fā)恒業(yè)的銷售去化必然會(huì)受到影響。

　　另一業(yè)內(nèi)人士也指出，當(dāng)前杭州項(xiàng)目要賣得好的話，必須具備兩個(gè)條件，一是項(xiàng)目本身是剛需，另一個(gè)就是首次低開。

　　而市場情況也確實(shí)如此，據(jù)了解，與順發(fā)恒業(yè)大部分在售項(xiàng)目同處蕭山區(qū)域的郡望府在12月首周推出3、4號樓90方毛坯高層，該項(xiàng)目在上周便成交250套，均價(jià)為9500元，而堤香項(xiàng)目2.1萬元的均價(jià)就顯得毫無優(yōu)勢。

　　另有數(shù)據(jù)顯示，順發(fā)堤香所在的蕭山區(qū)共有在售住宅項(xiàng)目32個(gè)，其中所有在售住宅項(xiàng)目的銷售均價(jià)為1.33萬元，其中僅有三個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)高于堤香項(xiàng)目，12個(gè)高于康莊項(xiàng)目。

　　程捷也指出，如果跟整個(gè)蕭山大區(qū)域去比較的話，順發(fā)恒業(yè)的均價(jià)肯定是要高于市場均價(jià)的，但具體到項(xiàng)目本身所屬的小區(qū)域的話，公司在售項(xiàng)目還是具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，畢竟項(xiàng)目一般都選址在較核心的區(qū)域。

　　他還續(xù)稱道，順發(fā)恒業(yè)的很多在售樓盤都是屬于剛需偏高端，可替代性較強(qiáng)，受限貸等調(diào)控政策的影響也比較大，很多顧客在政策不明朗的情況下選擇了觀望態(tài)度。

　　另外，業(yè)內(nèi)還指出，蕭山本身區(qū)位因素以及與主城區(qū)在政策上的一些差異都會(huì)成為項(xiàng)目銷售的壁壘。

　　據(jù)該人士介紹，目前蕭山的房子基本都是賣給蕭山人，因?yàn)槭捝讲粚儆诤贾葜鞒菂^(qū)，如果杭州主城區(qū)的人置業(yè)，他更有可能選擇與蕭山相鄰的濱江。而且杭州主城區(qū)出臺的有些政策是惠及不到蕭山的。