　　僅據(jù)世邦魏理仕在11月17日發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2013年到2016年預(yù)期重慶年均新增供應(yīng)量將達到69萬平方米。三季度，重慶優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓整體空置率達到30.5%。并且，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。

　　“可以說，重慶的寫字樓市場不僅競爭激烈，而且面臨市場下行的風(fēng)險。據(jù)目前重慶的房地產(chǎn)公司的內(nèi)部銷售結(jié)構(gòu)來看，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品的銷售情況遠遠好于寫字樓，本來應(yīng)該是地產(chǎn)產(chǎn)品中利潤率最高的寫字樓卻因為去化率慢而成為公司利潤的拖累。”該人士續(xù)稱。

　　回籠現(xiàn)金流

　　除了因為寫字樓運營的前景難料外，更深層次的出售原因則在瑞房的公告中有所顯露。公告稱，此次出售物業(yè)所得凈額28.82億港元，將擬用作償還現(xiàn)有債務(wù)及房地產(chǎn)發(fā)展相關(guān)的資本開支等。

　　其還指出，公司三年計劃策略其中一項是透過整體出售非核心辦公樓及零售物業(yè)以提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率及縮短投資回報期，故出售事項切合集團的業(yè)務(wù)模式。

　　眾所周知，瑞房“上海新天地”模式與舊城改造結(jié)合在一起特點鮮明，不過就耗費時間長、而且資金消耗大。同時瑞安房地產(chǎn)慣于操作商業(yè)地產(chǎn)，在瑞安“新天地”系列綜合體項目中，住宅比重普遍偏小，比較難以住宅部分的銷售支撐商業(yè)部分所需的資金。

　　現(xiàn)在，瑞房已將此種“新天地”模式復(fù)制到重慶、武漢、佛山等地。

　　其中，號稱“續(xù)寫上海新天地傳奇”的瑞安重慶天地，就是重慶歷史上最大規(guī)模的舊城改造項目。

　　根據(jù)規(guī)劃，這片2003年就達成改造協(xié)議的老工業(yè)區(qū)將建成包括商業(yè)街、商場、寫字樓以及住宅在內(nèi)的總建筑面積達360萬平方米的一個城市綜合體，其中主體建筑是規(guī)劃高度468米的“西部第一高樓”--嘉陵帆影。

　　然而，從2003年拿到這塊土地開始，其開發(fā)周期已有10年，而目前已完成的部分是商業(yè)街區(qū)，以及住宅部分的1期雍江苑和2期雍江藝庭，這兩期住宅部分業(yè)主已經(jīng)入住，而作為項目主體的寫字樓與商場仍在建設(shè)之中。

　　據(jù)瑞房今年的中期業(yè)績報告顯示，目前其銀行結(jié)余及現(xiàn)金為80.97億元，流動負(fù)債為228.35億元。因此，瑞房現(xiàn)時正在加大融資力度，回籠現(xiàn)金流。

　　今年3月28日，瑞房拋出融資計劃，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當(dāng)日收市價3.34港元折讓44.9%；發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目搬遷進度、收購以及償還債務(wù)。

　　10月31日，瑞安房地產(chǎn)再次公告表示，旗下中國新天地將獲得全球另類投資資產(chǎn)管理公司Brookfield的5億美元入股。據(jù)此，Brookfield將換取由中國新天地發(fā)行本金總額為5億美元的可換永久債券，以及由瑞安房地產(chǎn)發(fā)行的4.15億份認(rèn)股權(quán)證。

　　在上周，瑞房再次公布131億的債券融資計劃以及簽署100億銀行貸款。

　　可以看出，本次出售重慶項目的部分物業(yè)，亦是瑞房近期諸多融資安排中的一個。

（審校：武瑾瑩）