發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的政策扶持，一是政府、社會、企業(yè)明確分工，所做的事情要分開；二是給予金融政策支持。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 魯鵬 養(yǎng)老地產(chǎn)概念的討論，較之商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)從不遑多讓。

　　此前于8月16日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會議上要求加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)能力建設(shè)，支持社會力量創(chuàng)辦專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，銳意改革創(chuàng)新。

　　并指出，要發(fā)揮市場活力，推動社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。

　　不過在江蘇中大地產(chǎn)集團(tuán)董事長談義良看來，現(xiàn)在雖是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇，但做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是未來趨勢。他也表示，沒有政策保障也是風(fēng)險(xiǎn)之一。

　　“中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度太快，西方國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展叫先有法律法規(guī)，再有產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國現(xiàn)在相反，先有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再制定法律法規(guī)和政策?！?/p>

　　談義良認(rèn)為，發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的政策扶持，一是政府、社會、企業(yè)明確分工，所做的事情要分開；二是給予金融政策支持。

　　對養(yǎng)老地產(chǎn)市場，談義良透露出非常大的信心。在他看來，老年人消費(fèi)市場最大的阻力在于消費(fèi)理念，要培養(yǎng)市場新的概念。

　　談義良稱，養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展將用到地產(chǎn)業(yè)務(wù)的盈利來扶持，并幫助養(yǎng)老服務(wù)水平提升。

　　事實(shí)上，這也是談義良一直推行的養(yǎng)老地產(chǎn)綜合體模式。通過綜合體模式，首先強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老，并強(qiáng)調(diào)后期的運(yùn)營和服務(wù)，而不是簡單的養(yǎng)老住宅銷售。

　　不過由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)收益很慢，談義良稱計(jì)劃5-8年才能完成收益平衡。所以在前期會通過地產(chǎn)來對服務(wù)進(jìn)行扶持，而且大部分住宅都將持有而非銷售，靠運(yùn)營來支撐服務(wù)。

　　此外，隨著養(yǎng)老地產(chǎn)概念愈發(fā)火熱，越來越多的資金涌入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。不乏有觀點(diǎn)認(rèn)為，某些資金看似投資養(yǎng)老地產(chǎn)，實(shí)為借機(jī)炒作圈錢。

　　對此談義良表示，“在中國市場，這是個(gè)好事情?！彼忉尫Q，更多資金涌入能加速行業(yè)發(fā)展。

　　“更多人進(jìn)入并不會帶來太多負(fù)面影響，因?yàn)橹袊氖袌鰤虼?。”不過談義良也指出，更多企業(yè)會在參與過程中被淘汰，而能否立于不敗之地則看企業(yè)的現(xiàn)時(shí)戰(zhàn)略。

　　以下為江蘇中大房地產(chǎn)集團(tuán)董事長談義良訪問實(shí)錄：

　　提問：請問談總是不是覺得抓住了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇？養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)作為消費(fèi)領(lǐng)域的一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展的要素和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在哪里？

　　談義良：是不是抓住了機(jī)遇，其實(shí)機(jī)遇對每個(gè)人來講都是一樣的，能不能抓住主要看以前有沒有做好準(zhǔn)備工作。我們從三年前就開始研究養(yǎng)老地產(chǎn)，做了很多養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)研究。

　　我們也不知道今年8月份總理在會上三次提到和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有關(guān)的高端產(chǎn)業(yè)。國務(wù)院常務(wù)會議上提出扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策，也是沒有預(yù)料到的。其實(shí)，當(dāng)初想好要去做這件事的時(shí)候，就去做。相信每個(gè)人只要用心去做，社會、時(shí)代一定會給他機(jī)會。

　　做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最大的是未來趨勢，所以在早期論證綜合體模式，初期設(shè)計(jì)時(shí)就先調(diào)查客戶群體是哪些，再了解這些客戶群體所需要的一些功能和消費(fèi)者的心理需求又是什么。根據(jù)以上調(diào)研再決定具體計(jì)劃。

　　我去年也講過運(yùn)營設(shè)計(jì)先行，如果能夠堅(jiān)持運(yùn)營先行的設(shè)計(jì)理念，未來的建設(shè)空間中就會減少很多功能方面的缺陷。我們采用了運(yùn)營先行的設(shè)計(jì)理念控制風(fēng)險(xiǎn)，就是這個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制。另外，我認(rèn)為在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上最應(yīng)注重細(xì)節(jié)管理，所以在我們的服務(wù)理念中要做好每一件事情，每一個(gè)人要用心去做好每一件小事情。

　　更大的風(fēng)險(xiǎn)是我們有沒有政策保障。在引進(jìn)國外運(yùn)營機(jī)構(gòu)時(shí)，國外有具體的法律保障，而我們沒有，風(fēng)險(xiǎn)太大，風(fēng)險(xiǎn)太多。不過堅(jiān)持長時(shí)間做，才能夠克服和解決這些風(fēng)險(xiǎn)。

　　既然想要去做，碰到意外糾紛，就用服務(wù)來解決，把意外糾紛的風(fēng)險(xiǎn)控制住。在做好服務(wù)的同時(shí)，該發(fā)生的一定會發(fā)生，不該發(fā)生的也可能會發(fā)生，所有的事情只要發(fā)生以后能處理完就可以。

　　這樣才知道怎么進(jìn)一步完善，國家怎樣建立相關(guān)的法律法規(guī)，來保障相應(yīng)的人員。如果因?yàn)橛泻芏嗬щy就不去做，在運(yùn)營過程中還會遇到更多的問題。

　　提問：任何新興產(chǎn)業(yè)在發(fā)展之中除了社會資本投入之外，還需要國家出政策支持，您覺得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要怎樣的政策扶持？

　　談義良：中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度太快，西方國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展叫先有法律法規(guī)，再有產(chǎn)業(yè)發(fā)展。中國現(xiàn)在相反，先有產(chǎn)業(yè)發(fā)展，再制定法律法規(guī)和政策。

　　我希望養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策扶持能夠從這幾個(gè)方面入手：第一，在政府養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局當(dāng)中，明確政府職能，政府解決一些行政保障的問題。更要明確企業(yè)社會職責(zé)，建設(shè)中高端養(yǎng)老行業(yè)的準(zhǔn)則和進(jìn)入門檻，以及相應(yīng)的法律政策。政府做的事情，社會做的事情要和企業(yè)做的事情分開。

　　第二，金融政策支持。這個(gè)市場太大，6000億的市場，光靠政府完成不了，要靠市場的發(fā)展來解決。很簡單，政府要提供資金支持，因?yàn)闆]有一家企業(yè)能夠解決這樣一個(gè)產(chǎn)業(yè)。

　　提問：有一些專家說過老年產(chǎn)業(yè)市場非常龐大，但是老年的消費(fèi)指數(shù)不是很高，不足以成為經(jīng)濟(jì)支柱，您對這個(gè)怎么看？

　　談義良：養(yǎng)老市場肯定很大，我們選擇在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，老年人消費(fèi)能力比較強(qiáng)。這個(gè)消費(fèi)市場有很大的潛力，更大的阻力在于消費(fèi)理念，特別是老年人消費(fèi)理念的轉(zhuǎn)變。

　　現(xiàn)在很多人有錢，但是他們的觀念還沒有轉(zhuǎn)變過來，所以要培養(yǎng)大家新的概念。在政府、消費(fèi)、需求引導(dǎo)下能夠起到一定的作用，未來的市場要倡導(dǎo)這種消費(fèi)需求。

　　提問：您計(jì)劃怎么去運(yùn)營好這個(gè)養(yǎng)老社區(qū)？是持有還是銷售為主，未來運(yùn)營方面有什么樣的計(jì)劃？

　　談義良：目前九龍城養(yǎng)老項(xiàng)目引進(jìn)了一家國外機(jī)構(gòu)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，他們參與項(xiàng)目的運(yùn)營設(shè)計(jì)。

　　但是引進(jìn)來不是根本，解決問題的根本在于怎么把它消化，變成中國老年人真正需求的養(yǎng)老服務(wù)，這就叫中國化。

　　最后自己來組建運(yùn)營體系，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。目前有很多培訓(xùn)機(jī)構(gòu)在和我們合作，不同層次的人才建立不同層次的培訓(xùn)機(jī)制，盡快建立自己的團(tuán)隊(duì)，來滿足未來服務(wù)人員的需求。

　　提問：現(xiàn)在大家還不了解什么是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的情況下，你們怎么看待這個(gè)挑戰(zhàn)？

　　談義良：社會對于養(yǎng)老認(rèn)識的問題，在于觀念。在未來無論愿意也好，不愿意也好，老年人的最終去處是養(yǎng)老社區(qū)。當(dāng)然，現(xiàn)在中國很多人是居家養(yǎng)老，目前居家養(yǎng)老服務(wù)體系還在健全的過程中，更多需要專業(yè)化的服務(wù)人員來承擔(dān)這樣的工作。

　　所以需要用多種方式去理解，也要用不同時(shí)代眼光來理解。

　　提問：養(yǎng)老地產(chǎn)如何解決可持續(xù)發(fā)展的問題？

　　談義良：講可持續(xù)發(fā)展，要發(fā)展就要盈利。我個(gè)人認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老事業(yè)還是有差別的，需要發(fā)展的動力來發(fā)展養(yǎng)老事業(yè)。

　　所以，我在總結(jié)未來養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展過程中講到了盈利方式，用地產(chǎn)的盈利來扶持，幫助養(yǎng)老服務(wù)水平的提升。

　　如果沒有盈利，這個(gè)夢想就很空洞，所以一定要有盈利。當(dāng)然我們目前想要盈利非常艱難，所以政府要出臺一些政策，土地政策，財(cái)政政策，包括未來的運(yùn)營過程中的補(bǔ)貼，還有設(shè)備的輔助。這些政策都可以來幫助養(yǎng)老企業(yè)快速的走上正軌，快速進(jìn)入盈利時(shí)代。

　　我們原來制定的是幾年盈利，如果政策好可以實(shí)現(xiàn)兩年盈利，我們會利用這兩年更多的服務(wù)社會。如果有更好的政策，讓我們稍微盈利，我們就有更多的人去服務(wù)社會。

　　提問：現(xiàn)在有很多開發(fā)商都進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，您怎么看待以后的競爭？

　　談義良：社會上要去營造這樣的氛圍，先要樹立起示范型的樣板工程。包括未來要多建一些示范區(qū)來推廣等。我想會借助這種先進(jìn)示范區(qū)來摸索，探討相關(guān)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的一些問題。

　　在探討這個(gè)示范工程的同時(shí)，也要建立自己的標(biāo)準(zhǔn)來滿足未來更高更多的需求，也是帶動這個(gè)行業(yè)的發(fā)展。

　　我一直強(qiáng)調(diào)，在養(yǎng)老行業(yè)中這個(gè)階段不存在多少競爭關(guān)系，我們愿意分享更多實(shí)踐過程中的經(jīng)驗(yàn)。希望更多從事這個(gè)行業(yè)的人更加毫無保留地進(jìn)行分享，共同來開啟養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從行業(yè)中更多的是互相學(xué)習(xí)，而不是競爭。

　　現(xiàn)場提問：中大是一家地產(chǎn)開發(fā)公司，是怎么走到養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來的？很多開發(fā)商對于養(yǎng)老地產(chǎn)概念進(jìn)行炒作，會不會對整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響？

　　談義良：十年以前很多房地產(chǎn)企業(yè)就炒作養(yǎng)老地產(chǎn)概念做項(xiàng)目，今年相關(guān)政策出臺后，大量的中小企業(yè)，甚至其他行業(yè)企業(yè)，都在說做養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　這從理性的思維來說是不好，但是在中國市場，這是個(gè)好事情。就像房地產(chǎn)，如果說這幾十年的發(fā)展對中國社會有沒有好處，好處還是有的，為什么？如果沒有這么多財(cái)團(tuán)、企業(yè)進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)不可能跑得這么快。

　　更多的人進(jìn)入對這個(gè)行業(yè)是有好處的，并不會帶來太多負(fù)面影響，因?yàn)橹袊氖袌鎏?。但是，更多的人也會在參與過程中被淘汰，這也與政府導(dǎo)向有關(guān)。

　　至于未來養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)當(dāng)然會產(chǎn)生問題，但是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)為這個(gè)行業(yè)注入了新鮮血液，未來市場競爭中，能否立于不敗之地則看現(xiàn)在企業(yè)的戰(zhàn)略。要做這個(gè)行業(yè)不要怕，哪一個(gè)行業(yè)沒有競爭，都有競爭，只要具備了自己的核心競爭力就不怕競爭。

　　提問：商業(yè)模式能不能具體談一下，怎么用地產(chǎn)來帶動后期的盈利？

　　談義良：九如城綜合體的模式，是養(yǎng)老地產(chǎn)和養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的一種模式。前期用養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營來扶持和彌補(bǔ)未來養(yǎng)老服務(wù)上的一些缺陷，因?yàn)橛锌墒酆涂勺赓Y產(chǎn)，這一塊還是有養(yǎng)老地產(chǎn)的概念在里面。

　　我認(rèn)為這種方式完全能夠解決未來養(yǎng)老運(yùn)營過程中的資金問題，所以養(yǎng)老綜合體運(yùn)營模式是目前養(yǎng)老行業(yè)中比較好的一種模式。

　　提問：當(dāng)?shù)卣畷徺I你們的服務(wù)嗎？

　　談義良：政府購買服務(wù)和項(xiàng)目建設(shè)沒有多大聯(lián)系，政府看到服務(wù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)就會買。

　　我現(xiàn)在關(guān)注的是，要更多其他方參與到居家養(yǎng)老服務(wù)體系中。因?yàn)橛羞@樣一個(gè)載體，有系統(tǒng)培訓(xùn)，有系統(tǒng)人員激勵，有后勤保障，有政策支持，這么多的系統(tǒng)不僅能滿足九如城養(yǎng)老綜合體的需求，還會更多輸出到社會上。

　　提問：現(xiàn)在大家都看到了養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)，但是目前階段大家都認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)還并不是太成熟，談總怎么看？養(yǎng)老地產(chǎn)除了投資商外，還涉及到很多服務(wù)方，投資商和服務(wù)商之間的關(guān)系如何處理？

　　談義良：現(xiàn)在都看到的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)有很多東西不是很成熟，但是當(dāng)這個(gè)行業(yè)成熟的時(shí)候，民營企業(yè)就沒有機(jī)會了。只有敢吃，敢冒風(fēng)險(xiǎn)，才有機(jī)會。市場成熟的時(shí)候，國有企業(yè)、大型跨國企業(yè)有稅收等政策做支撐，就不會給其他企業(yè)留機(jī)會。

　　民營企業(yè)只有在這種市場縫隙中找一些生存機(jī)會，所以我認(rèn)為民營企業(yè)應(yīng)該抓住這個(gè)機(jī)會。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)和未來的運(yùn)營一體化最好，最終的狀況是投資商和運(yùn)營商一起經(jīng)營。就是運(yùn)營得比較好，投資商把物業(yè)給運(yùn)營商，這當(dāng)然可以，但是很難。必須要把養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和養(yǎng)老運(yùn)營，養(yǎng)老服務(wù)結(jié)合在一起才可以快速發(fā)展。

　　中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有待于我們?nèi)L試，如果在成熟的時(shí)候會再去調(diào)整，但是目前還會朝這個(gè)方向去走。

　　提問：您如何看待養(yǎng)老地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的發(fā)展前景？

　　談義良：宜興九如城總投資38億，前期投入15億，因?yàn)榭偟耐顿Y額度很大，所以盈利還需要一定的周期。

　　另外，資產(chǎn)證券化很正常，這不是我們一個(gè)行業(yè)在開發(fā)，其實(shí)萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式國外早已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)證券化。養(yǎng)老地產(chǎn)肯定也會接受很多時(shí)間的考驗(yàn)，慢慢走向證券化。靈活的投資機(jī)構(gòu)，基金產(chǎn)品和證券都是有可能的。

（審校：勞蓉蓉）