　　對于房企的融資問題，趙駒解釋說，中國這十幾年的貨幣供應始終是比較多的，相對存量來講，在社會上還是有相當大、相當規(guī)模的貨幣。盡管中國的銀行對房企有各種各樣的限制，有各種各樣的要求，但他們對房地產的熱情還是比較大的。畢竟比起其它的貸款，房地產目前的貸款的壞帳率還是比較低的，銀行還是愿意做這方面的業(yè)務。

　　對未來的房價問題，趙駒認為，一般房價的漲幅要高過GDP的增速，房價的跌幅要高于GDP的跌幅。本屆政府還是強調GDP要有7.5%的增長，因此房價可能會有10%到15%的上漲，“因為沒有哪個國家GDP在增長房價還是下降的。”

　　但是趙駒認為，未來房價不會有猛烈上漲的情況，原因是各種調控手段還在，沒有大的變化。此外，城市里面大部分有一定收入的階層，一般都有兩套房子。這種情況下，中國房地產市場的增長，持續(xù)不了很長時間。“這里面一定是有泡沫的，但這種泡沫就看我們怎么看待，是用市場經濟的手段和方法去調整，還是人為的去采取一些措施調整？”

　　對于房地產調控的問題，趙駒說：“美國金融危機，房價下跌，現在經濟好轉，房價又企穩(wěn)回升，這是一個經濟規(guī)律，我們是不是要按市場的經濟規(guī)律來辦事情？如果我們總是喜歡人為控制，那肯定反而會有意想不到的效果。”

　　現在只能說是人為的想抑制泡沫，并且在抑制泡沫過程中，還是要用經濟、市場和政策方面的手段。

　　“政策方面就是要提高投機者的投機成本，比如說稅收。如果確實有政策需求，那市場規(guī)律還是要予以承認的。政策方面說了很多，實際上現在也沒有真正在這些方面跟進。”

　　趙駒補充說：“如果真的要擠掉泡沫，就得像1992、1993年時治理房地產市場的辦法，那種調整才是高屋建瓴。不過可能要犧牲一點GDP的增長，現在我們看不到政府有決心犧牲GDP增長，去換取壓掉房地產的泡沫。”

　　以下是瑞銀證券董事總經理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒先生在2013博鰲房地產論壇現場接受觀點新媒體專訪實錄：

　　觀點新媒體：最近一直有聽到投行的人士說現在境內的政策不怎么明朗，您有沒有這種感覺？

　　趙駒：對。境外的市場比較明朗，估值方面也比較正常，而境內有關部門在考慮調整，調整的可能主要是再融資方面。

　　我們也聽到一些上市公司和券商在說，最近很多大地產公司紛紛推出再融資方案。對此，我們也問過證監(jiān)會，他說現在還是沒有往下執(zhí)行的程序。

　　觀點新媒體：那您認為再融資的窗口是否要開啟？

　　趙駒：再融資其實也有不同的種類，包括債券、股票等方面。

　　我認為債券應該先動，因為這兩年債券也發(fā)的比較多，而債券本身對股市等各個方面沒有什么影響。并且，在某種程度上，債券的融資使得房企能夠寬一點，可能對房地產公司的健康發(fā)展也有好處。此外，債券本身也是讓房地產公司有評級、信用，讓投資人有所選擇，但現在在境內人民幣不用債券的形式。

　　基本上用兩個，一個是銀行，一個是以各類信托的形式。

　　觀點新媒體：如果房企再融資的窗口真的開始重啟的話，房地產的“黃金時期”會不會再次到來？

　　趙駒：實際上，對房地產公司來講，我們國家的再融資在國內市場只是一個重啟，并不是“窗口”。所謂“窗口”是指的像香港今年1月到5月這段時間，大家都對房地產公司發(fā)的債券都很感興趣的“窗口”。一過了5月，量化寬松政策一有了變化，債券也發(fā)得相對較多了，投資人的熱情就下來了。

　　目前看來，國內只是一個再融資的重啟，重啟之后，我相信很多投資人會對地產類的股票或地產類的債券都相當有興趣，畢竟在過去4年，都沒有發(fā)過債券和股票了。對于基金管理公司來講，在在房地產領域的資產配置方面，本身也需要有一些投資。

　　所以我認為如果重啟，市場會對債券、股票有一定的熱情，但是這個熱情能持續(xù)多久，那就看市場的情況。

　　觀點新媒體：據您對現在的市場情況的觀察，如果融資窗口重啟，投資人的熱情會持續(xù)多久？

　　趙駒：對債券的熱情會比較長遠。而對股票的熱情要看股市以及房企想要用這個募集資金做什么。

　　觀點新媒體：一般投行的人士，不可避免的可能要去判斷國內的房價走勢，您看現在的房價走勢是怎樣的？

　　趙駒：還是往上的。

　　觀點新媒體：有沒有新的判斷標準？

　　趙駒：其實中國這十幾年的貨幣供應始終是比較多的，相對存量來講，在社會上的貨幣還是有相當大、相當規(guī)模的數量；另外，盡管中國的銀行對房企有各種各樣的限制，有各種各樣的內部的要求，但他們對房地產的熱情還是比較大的。畢竟比起其它的貸款，房地產目前的貸款的壞帳率還是比較低的，銀行還是愿意做這方面的業(yè)務。

　　還有一個就是，比如東歐的波蘭、匈牙利、保加利亞這些經濟增長的國家，在過去10年GDP的增長與形成的房價一定都是上升的。沒有哪個國家GDP在增長房價還是下降的，除非那個國家經歷了2008年金融危機，危機之后，整個經濟呈負增長的情況下，房價就有一個比較大的跌幅。

　　一般都是房價的漲幅要高過GDP的增速，房價的跌幅要高于GDP的跌幅。本屆政府還是強調GDP要有7.5%的增長，因此房價可能每年就會有10%到15%的上漲。

　　觀點新媒體：現在的房價還是會一直上漲，上漲情況是什么樣？

　　趙駒：我認為不會有猛烈上漲的情況?，F在各種調控手段還在，沒有大的變化。雖然融資方面沒有一定的局限，但是我們必須思考一下，中國目前的新房量差不多是全球新房量的總和了，這么大一個供應量，是不是中國的房子真的短缺到這樣的一種程度。

　　城市里面大部分有一定收入的階層，一般都有兩套房子。這種情況下，中國房地產市場的增長，一個國家的新房相當于全球的新房量，這個持續(xù)不了很長時間。這里面一定是有泡沫的，但這種泡沫就看我們怎么來看待，是用市場經濟的手段和方法去調整，還是人為的去采取一些措施調整。

　　美國金融危機，房價下跌，現在經濟好轉，房價又企穩(wěn)回升，這是一個經濟規(guī)律，我們是不是要按市場的經濟規(guī)律來辦事情，如果我們總是喜歡去人為的控制，去抑制，那肯定反而會有意想不到的效果。

　　觀點新媒體：意想不到的效果是什么？適得其反嗎？

　　趙駒：不是適得其反，就是跟預想會有相當的差距?，F在房價好像上漲很快，而我也看搜狐的新聞在說現在有千人排隊買房，一旦國家的控制手段和方法跟他的預期出現一些差異的時候，這種對房子投機或者真實的需求一下出來，這點房子真是不夠。

　　觀點新媒體：你剛才也說是存在泡沫的，現在的政策和市場，是處于泡沫的什么時期？

　　趙駒：現在只能說是人為的想抑制泡沫。抑制手段，還是要用經、市場和政策方面的手段。

　　政策方面就是要讓做投機的這些提高他的投機成本，比如說稅的問題。如果確實有政策需求，那市場規(guī)律還是要予以承認的。這方面說了很多，實際上現在也沒有真正的在這些方面進行跟進的政策和方法。

　　另外我們如果真的要擠掉泡沫，就得像1992、1993年時朱總理治理這個市場的辦法，那種調整才會高屋建瓴。

　　不過可能要犧牲一點GDP的增長。但是現在我們看不到政府有決心犧牲點GDP增長，去換取壓掉房地產的泡沫。

　　觀點新媒體：您剛才也說，這方面可能更主要看的是市場，是不是說如果沒有調控可能會更好一點？

　　趙駒：我沒有做過這方面的判斷。但我總覺得生硬的調控手段肯定無助于房地產市場形成健康有序的發(fā)展。

　　或者是一種感覺。我們看到今年的增長都不錯，那怎么去解釋政策到位了呢？因為宏觀調控是為了房價要下降，房價也沒下來，那能說它是成功嗎？肯定不能說它是成功的。

　　觀點新媒體：今年開元以產業(yè)信托的形式上市，這種情況是屬于一個典型還是特例？

　　趙駒：產業(yè)信托就是香港市場的REITs，這種結構在香港已經有了將近十多個。這實際就是把物業(yè)結合起來，把收入做抵押，由專業(yè)人員做管理，從而保證投資者每年有一個回報。而投資者對這種回報也有興趣，開元今年的凈回報是6.9%，比起買一個股票，產業(yè)信托的風險還是有一定的控制，前景還可以。

　　觀點新媒體：如果其他企業(yè)要效仿開元的模式，有什么門檻嗎？據您觀察，現在有哪些國內的房企可以這樣做？

　　趙駒：肯定得有一定的物業(yè)基礎，有一定的現金流。

　　在香港沒有什么門檻的說法，只是如果做的太小了，做了也沒有什么意思。

　　當時開元是想做19億港幣，但最后做了7億港幣。以它的體量才做到7億，其他房企的體量再小的話，市場也不會配合。這樣忙活半天，出了很多中介費，一億美元都沒有，那有什么意思呢？

　　所以我認為還是要以募集兩三億美元為底線。這樣可以以募集兩三億美元需要多少資產、多大現金流作為一個標準。在這樣的標準下才比較好衡量資產規(guī)模、現金流規(guī)模指標。

　　觀點新媒體：這算不算房地產企業(yè)金融創(chuàng)新的一個方面？

　　趙駒：不能說是創(chuàng)新。香港市場2004、2005年就有這個產品了。因為中國的房企在過去都是建房就賣，而這些年很多房企發(fā)展中開始有物業(yè)，有現金流，有酒店方面的經營了。這些年，房企已經有了很多的變化。

　　觀點新媒體：也就是在房企不斷發(fā)展情況下產生的手段？

　　趙駒：房企有了物業(yè)、有了現金流，才可能做這方面的事情，這個產品其實并不是個新產品，只是運用到我們國內的企業(yè)就成了新產品。

　　因為我們國內的房企，包括萬科，就是建了小區(qū)就賣，甚至物業(yè)都不管。物業(yè)都有專門的物業(yè)公司管。現在大家開始也要搞物業(yè)管理，也要搞商場的經營、酒店的經營，這樣就有基礎。

　　觀點新媒體：如果說剛才說的產業(yè)信托不算是一種創(chuàng)新的話，你認為還要怎么樣創(chuàng)新？您認為如果房企要金融創(chuàng)新，要怎么創(chuàng)新？

　　趙駒：房企的融資沒有什么需要創(chuàng)新的了，融資是一個很傳統的業(yè)務。中國能有這么多的房企能做到這么大，這確實是我們的特點和特色。從目前來看，除了傳統的融資方式之外，就是資產證券化以及剛才說的產業(yè)信托的形式。我不認為這完全是創(chuàng)新，它是很成熟的產品。其實，境內也可以做這樣的產品，做這些事情的。

　　只是先要把這可以利用的空間利用得差不多了，再去談創(chuàng)新。

　　觀點新媒體：目前來看好像在香港上市的房企估值都不太高，在香港上市的房企除了獲得融資平臺？

　　趙駒：是不高，而且都是自辦發(fā)行，非常艱難。但它為什么要去呢？我想還是想搭一個香港的金融平臺，這個平臺對于他們來講，是一個上市公司；當然從另一方面來講，能夠實現一定的投資價值。

　　觀點新媒體：現在估值不是很高，是不是說現在不是房企上市的一個比較好的時機？

　　趙駒：不是很好的時機。

　　觀點新媒體：那大概什么時候是比較好的時機？

　　趙駒：香港市場還是要行業(yè)內比較大的，比較領先的。你看現在上的，開元、五洲等等，都不是這個行業(yè)里非常大的企業(yè)，這樣的去上市的話，它的結果并不會非常理想。我覺得現在房企在香港上市，像2007年、2009年那種黃金的市場機會應該是很難見到了。

　　觀點新媒體：未來也很難見到了嗎？

　　趙駒：未來也很難見到。因為現在房企，哪個還能再成長的？

　　觀點新媒體：您在之前的演講也提過，現在IPO都比較少了。

　　趙駒：這個行業(yè)就是這樣的，很難找到新的碧桂園、富力、世茂這樣的公司，我們真的很難再看到市場上發(fā)房地產的IPO，這個時代真的已經過去了。而且今后中國的房地產市場會越來越整合，這些已經上市的公司會利用他們上市的地位，越多地去整合那些非上市的公司。

　　觀點新媒體：您剛才有說房地產可能會經歷一個整合，在整合之中，房企要怎么進行生存，或者變得更強？