大股東注資，可以為公司補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地，股本可以變大，未來的融資空間會(huì)更大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 繼新湖中寶于8月1日推出近三年來首單房企再融資方案以后，房企的融資激情再度被點(diǎn)燃。

　　9月16日晚間，停牌逾一月的招商地產(chǎn)正式公布了資產(chǎn)注入及募集配套資金預(yù)案，總交易額近65億元，成為目前上市房企最大的再融資計(jì)劃。

　　招商地產(chǎn)公告顯示，擬以非公開發(fā)行股份方式，收購(gòu)大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期及與其配套的女媧廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心土地使用權(quán)，價(jià)值約48.65億元。

　　與此同時(shí)，招商地產(chǎn)還擬以24.23元/股的價(jià)格，向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過6692.74萬(wàn)股，募集配套資金總額不超過16.22億元。

　　最大再融資計(jì)劃

　　根據(jù)地塊評(píng)估報(bào)告，海上世界住宅一期的評(píng)估值為46.49億元，土地面積約7.72萬(wàn)平方米，計(jì)容積率建筑面積16萬(wàn)平方米，樓面價(jià)約2.9萬(wàn)元/平方米。

　　配套的女媧廣場(chǎng)評(píng)估值為1205萬(wàn)元，土地面積為2.4萬(wàn)平方米；文化藝術(shù)中心的評(píng)估值為約2億元，土地面積為2.6萬(wàn)平方米。

　　招商地產(chǎn)表示，海上世界住宅一期目前已取得施工許可證，預(yù)計(jì)于2017年下半年竣工驗(yàn)收；作為海上世界住宅一期的配套，女媧廣場(chǎng)和文化藝術(shù)中心計(jì)劃于2014年開始動(dòng)工，于2016年竣工驗(yàn)收。

　　相比此前大多數(shù)房企發(fā)布的再融資方案，招商地產(chǎn)此次采取了大股東注資和非公開發(fā)行股份相結(jié)合的方式。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)董秘劉寧表示，通過大股東注資，公司不僅可以補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備，股本也可以變大，同時(shí)資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)下降，未來的融資空間會(huì)更大；而募集的配套資金將主要用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。

　　招商地產(chǎn)在公告中也坦承，隨著公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模的加大，后續(xù)開發(fā)還需投入資金，公司可能會(huì)面臨因資金周轉(zhuǎn)速度緩慢而導(dǎo)致現(xiàn)金流量不足的風(fēng)險(xiǎn)。

　　事實(shí)上，不管是從財(cái)務(wù)狀況還是規(guī)模增長(zhǎng)的需求，招商地產(chǎn)對(duì)于運(yùn)用上市平臺(tái)再融資都非常迫切。

　　據(jù)招商地產(chǎn)今年的中報(bào)顯示，其合并經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)12.75億元，并資產(chǎn)負(fù)債率為72.70%，流動(dòng)比率為1.62，速動(dòng)比率為0.56，公司合并長(zhǎng)期借款為169億元，短期借款56.2億元。

　　另外，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在今年初提出了公司要在2018年能實(shí)現(xiàn)千億銷售規(guī)模，百億利潤(rùn)的目標(biāo)，這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)無(wú)疑需要龐大的資金支持。

　　林少斌當(dāng)時(shí)還坦言，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，必須要在資本市場(chǎng)融資兩次，政策允許多少就融多少，但過去5年招商都沒能在A股市場(chǎng)融資。

　　如今，A股市場(chǎng)融資功能的可能重新放開，再加上早前極力打造的港股融資平臺(tái)東力，招商地產(chǎn)今后雙平臺(tái)融資將顯現(xiàn)。

　　當(dāng)然，招商地產(chǎn)的此次再融資方案還需相關(guān)部分的審核批準(zhǔn)。

　　招商地產(chǎn)就表示，此次交易估價(jià)報(bào)告和交易方案還分別需要國(guó)資委備案、批準(zhǔn)，交易事項(xiàng)也尚待公司股東大會(huì)和證監(jiān)會(huì)審議、核準(zhǔn)。另外，其還需要住建部、國(guó)土部出具“無(wú)囤地、囤房”的兩份報(bào)告。

　　股東注資與拿地

　　如果算上此次注入的海上世界土地，招商地產(chǎn)在不到一年之內(nèi)已獲得大股東兩次注資，累計(jì)資產(chǎn)總額已達(dá)到約88.42億元。

　　2012年11月23日晚間，招商地產(chǎn)亦曾公告稱，其控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)分別與公司三家下屬公司簽訂協(xié)議，此次交易將涉及蛇口海上世界片區(qū)5宗地塊，交易總額約39.77億元。

　　其實(shí)在招商地產(chǎn)自身看來，大股東的支持也是其進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模，從而快速發(fā)展的重要因素。

　　劉寧就表示，由于公司和大股東之間有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)協(xié)議，因此大股東旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將會(huì)交由招商地產(chǎn)運(yùn)作，而海上世界的土地在達(dá)到注入上市公司的條件后，目前以合理價(jià)格注入，雙方都能接受。

　　另外，在當(dāng)前深圳熱點(diǎn)區(qū)域前海，招商局還擁有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優(yōu)質(zhì)地塊或許也將逐漸注入到招商地產(chǎn)。

　　“目前招商局集團(tuán)正和深圳市政府商談前海土地的問題，集團(tuán)已確定會(huì)堅(jiān)持自己開發(fā)，其中涉及房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地可能會(huì)注入到公司，這對(duì)公司今后布局前海大有益處?！眲幏Q。

　　不過，前海土地要想注入也不是短期內(nèi)的事情，因而在公開土地市場(chǎng)，招商地產(chǎn)近期就加快了拿地步伐。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份至今，招商地產(chǎn)已分別在天津、杭州以及蘇州獲得多幅地塊，拿地資金超過50億元，同時(shí)7、8月份，招商地產(chǎn)也在佛山、重慶購(gòu)得地塊，耗資近20億元。

　　而今年上半年，招商地產(chǎn)也分別在昆明、大連、寧波、煙臺(tái)等地新增6個(gè)項(xiàng)目，拿地金額約75億。

　　事實(shí)上關(guān)于拿地，招商地產(chǎn)在年初曾表示，今年在土地方面的支出會(huì)超過200億元。目前看來，接下來招商地產(chǎn)還將在土地市場(chǎng)有所表現(xiàn)。