融創(chuàng)的豪宅可能以15萬元/平方米的價(jià)格入市，而恒大的限價(jià)房將以2.2萬元/平方米的價(jià)格入市。京城的樓市，會(huì)買誰的帳？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 黃慶杏 9月4日京城的土地爭奪戰(zhàn)，兩宗土地?zé)岫炔灰唬罱K融創(chuàng)與恒大各贏一地。

　　時(shí)隔一年未在北京拿地的融創(chuàng)，一個(gè)月來在北京連落三子，并以7.3萬/平方米刷新全國土地單價(jià)紀(jì)錄；7月初以35.6億首入北京的恒大，兩個(gè)月過后又以40.4億再奪一限房價(jià)地塊，繼續(xù)布局北京。

　　但是，同樣在京城拿地，有人選擇建豪宅，有人選擇建限價(jià)房。融創(chuàng)與恒大的拿地策略，顯然不在同一個(gè)調(diào)子上。兩者的京城德比，誰更符合市場(chǎng)的選擇？

　　融創(chuàng) 創(chuàng)全國單價(jià)地王

　　9月4日，二度掛牌的北京農(nóng)展館地塊，成為當(dāng)天北京土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。據(jù)悉，該地塊吸引了住總、首成、華發(fā)、和裕、懋源、合景泰富、融創(chuàng)、中海等多家房企前來爭奪。

　　根據(jù)出讓文件，朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊為F1住宅混合公建用地，土地面積為2.81萬平米，其中建設(shè)用地2.52萬平米，建筑規(guī)模為5.9萬平米。若地塊報(bào)價(jià)達(dá)到最高上限，將轉(zhuǎn)為在此價(jià)格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)異地建設(shè)醫(yī)院面積的方式確定競(jìng)得人。

　　這宗于去年12月19日因故暫停出讓的地塊，本次重新出讓的起始價(jià)相比首次掛牌下降2億至18億元。開拍前，地塊共獲8次報(bào)價(jià)至18.7億元。

　　進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段后，僅經(jīng)過9次應(yīng)價(jià)，融創(chuàng)的報(bào)價(jià)就觸及農(nóng)展館地塊的最高上限價(jià)格21億元。此后轉(zhuǎn)入競(jìng)配建異地醫(yī)院面積，最終經(jīng)過59輪角逐，融創(chuàng)以異地建設(shè)醫(yī)院27.8萬平米將其收入囊中。

　　據(jù)了解，若算上異地建設(shè)醫(yī)院27.8萬平米，融創(chuàng)此次拿地實(shí)際成交總價(jià)為43.24億元，折合樓面價(jià)約7.31萬元/平米，成為北京新單價(jià)地王，此外，該價(jià)格也刷新了全國土地成交單價(jià)。

　　而在7月底，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示，“北京的地價(jià)太不理性了”，這也是融創(chuàng)中國一年來未在北京拿地的原因。

　　話音落下半月后，融創(chuàng)終于又重返北京拿地。

　　8月14日，融創(chuàng)聯(lián)合葛洲壩以總價(jià)41.2億元競(jìng)得北京亦莊兩宗土地，總建設(shè)用地面積達(dá)約18.35萬平方米，總建筑控制規(guī)模約達(dá)32.94萬平方米。

　　在8月26日融創(chuàng)的中期業(yè)績新聞發(fā)布會(huì)上，孫宏斌指出，對(duì)亦莊的地塊已作全面評(píng)估，且亦莊配套良好，有望成為下一個(gè)望京，而融創(chuàng)在亦莊競(jìng)得的兩宗地塊，將興建低密度住宅。

　　彼時(shí)孫宏斌也表示，不會(huì)高價(jià)取“地王”。

　　事實(shí)上，孫宏斌一直強(qiáng)調(diào)，融創(chuàng)要拿合適的地，“寧可把現(xiàn)金留在賬上，也不買錯(cuò)地”。此次老孫花大手筆拍下全國單價(jià)地王，顯然在他看來，農(nóng)展館地塊對(duì)融創(chuàng)而言是合適的地。

　　而該地塊將延續(xù)融創(chuàng)的豪宅之路。據(jù)融創(chuàng)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，農(nóng)展館地塊將打造成頂級(jí)豪宅，其認(rèn)為，該地塊西側(cè)緊鄰農(nóng)展后湖，藍(lán)色港灣、第二使館區(qū)、燕莎、四季酒店等高端配套云集，加之農(nóng)展后湖、朝陽高爾夫、朝陽公園三園環(huán)抱，具備頂級(jí)豪宅基因。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉指出，該地塊以7.3萬元/平方米這么高的單價(jià)成交，再加上建安費(fèi)等，成本價(jià)高達(dá)10萬元以上，另有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，該地塊建成后，房價(jià)將超過15萬元/平方米。

　　恒大 獲限房價(jià)地塊

　　除了農(nóng)展館地王，同于9月4日出讓的豆各莊地塊，因其為北京今年首宗“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”地塊，也同樣備受關(guān)注。

　　但是，相比當(dāng)天農(nóng)展館地塊的多家爭奪，朝陽區(qū)豆各莊地塊的競(jìng)爭并不激烈，據(jù)悉，在競(jìng)拍過程中，主持人多次調(diào)低競(jìng)價(jià)階梯。

　　最終經(jīng)過43輪競(jìng)價(jià)，恒大以40.4億元、配建5.15萬平方米公租房，將豆各莊地塊收入囊中，剔除公租房面積，折合樓面價(jià)約15453元/平方米。

　　這是恒大繼北京昌平區(qū)地塊后，第二次在北京拿地。此前7月3日，恒大以35.6億元競(jìng)得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)一宗“巨無霸”地塊首入北京，溢價(jià)率16.67%，折合樓面價(jià)約6964元/平方米。

　　再次獲取京城土地的動(dòng)作，正好印證了恒大地產(chǎn)董事局副主席、總裁兼執(zhí)行董事夏海鈞在8月26日中期業(yè)績會(huì)上所言，恒大將優(yōu)化土地項(xiàng)目的布局，新增項(xiàng)目適度向一二線城市傾斜。

　　彼時(shí)夏海鈞表示，恒大的現(xiàn)金余額有將近420億，現(xiàn)在已經(jīng)有足夠的資金實(shí)力去一線城市拿地，隨著公司現(xiàn)金余額的不斷增加，最終進(jìn)入北京等一線城市是未來的戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　但資料顯示，恒大兩次在北京拿下的地塊，都屬于開發(fā)商并不熱衷的“限房價(jià)”地塊。

　　根據(jù)土地出讓公告，7月3日出讓的昌平區(qū)宅地要求配建26萬平方米公租房，回購價(jià)格11000元/平方米，剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”，房屋銷售限價(jià)為14000元/平方米。

　　而9月4日出讓的豆各莊地塊為二類居住、公建混合住宅、托幼、環(huán)保設(shè)施用地，土地總面積為22.45萬平方米，其中建設(shè)用地面積11.80萬平方米，建筑控制規(guī)模29.46平方米。同時(shí)，需配建5.15萬平方米建筑規(guī)模的“公共租賃住房”，剩余居住用途建筑規(guī)模建設(shè)的商品住房銷售限價(jià)為2.2萬元/平方米，套型建筑面積全部為90平方米以內(nèi)，單套商品住房總價(jià)控制在200萬元以內(nèi)。

　　事實(shí)上，該地塊出讓前，就有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，剔除不可售部分，開發(fā)商利潤空間不大，而對(duì)該類型地塊感興趣的企業(yè)也有限，一般企業(yè)不愿涉足該領(lǐng)域。

　　張大偉指出，此次恒大以40.4億奪得豆各莊地塊，盈利空間大概10%左右。

　　但是，盈利空間并非恒大的首要考慮因素。有業(yè)內(nèi)人士指出，恒大一貫的策略是先圈地，再解決盈利空間的問題，初期并不介意毛利，目前在北京也主要是做品牌，不做利潤。

　　豪宅與限價(jià)房 京城德比

　　從農(nóng)展館地塊與豆各莊地塊的競(jìng)拍情況，北京土地市場(chǎng)的勢(shì)頭可從中略窺一二。

　　融創(chuàng)的豪宅可能以15萬元/平方米的價(jià)格入市，而恒大的限價(jià)房將以2.2萬元/平方米的價(jià)格入市。京城的樓市，會(huì)買誰的帳？

　　事實(shí)上，今年北京落實(shí)“國五條”的力度已經(jīng)是全國之最，受北京調(diào)控政策影響，上半年北京高端產(chǎn)品的價(jià)格和銷量也受到影響。

　　不可否認(rèn)，融創(chuàng)一直專注于豪宅產(chǎn)品，其代表性項(xiàng)目西山壹號(hào)院也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是中國豪宅歷史上的一個(gè)里程碑作品。

　　此次奪得全國單價(jià)地王，當(dāng)天孫宏斌也在微博上回應(yīng)拿地的原因：“一是這地是北京的絕版地塊；二是價(jià)格在我們的預(yù)期內(nèi)；三是我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項(xiàng)目，不辜負(fù)她的絕代風(fēng)華。我們很多地選擇不參與，很多地選擇放棄。其實(shí)戰(zhàn)略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅(jiān)決；舍棄，更要堅(jiān)決。唯如此，才可能做成點(diǎn)事。”

　　看來老孫信心滿滿，但是在調(diào)控的形勢(shì)下，融創(chuàng)能否延續(xù)其過往打造豪宅產(chǎn)品的成功？

　　而相比融創(chuàng)的豪宅，恒大走的限價(jià)房路線，在外界看來也并不太樂觀。

　　恒大一再表示改變策略，重回一二線城市，但是對(duì)于一直以開發(fā)低成本廉價(jià)樓盤著稱的恒大來說，其在三四線城市成功的“廉價(jià)戰(zhàn)略”，于進(jìn)入北京這個(gè)寸土寸金的城市后面臨著開發(fā)、經(jīng)營、管理等各方面的調(diào)整，而人才與本土化的問題也是其考量的內(nèi)容之一。

　　所以，有業(yè)內(nèi)人指出，運(yùn)作一線城市限價(jià)房，有利于恒大鍛煉團(tuán)隊(duì)，汲取經(jīng)驗(yàn)。

　　雖則如此，限房價(jià)地塊卻有可能成為未來北京土地出讓單位的“寵兒”。有消息稱，北京今年擬試行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式，涉及300多公頃住宅用地，下半年將開始落實(shí)，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”也是當(dāng)前北京調(diào)控房價(jià)主要使用的手段。

　　京城的土地與樓市走勢(shì)如何，融創(chuàng)與恒大兩家的策略，哪種更可能在北京得寵，或許還需靜觀其變。

　　又或許像王石在微博上調(diào)侃融創(chuàng)奪得單價(jià)地王時(shí)所言，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個(gè)信號(hào)，小心了！”