張遠(yuǎn)：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，今天非常高興在這個講臺上講這么大一個題，作為一個企業(yè)來講“問道商業(yè)地產(chǎn)，把脈發(fā)展趨勢”，顯得有點自不量力，但是卓越在這方面做了一些工作，我想結(jié)合卓越的一些經(jīng)驗談一談。

　　我報告三個方面的內(nèi)容：第一，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問題。第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，第三，新形勢下地產(chǎn)商的應(yīng)對策略。

　　第一，我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀和存在的問題。

　　截止2012年底全國約有3100多家購物中心，累計商業(yè)建筑面積已經(jīng)達(dá)到2億平方米，預(yù)計2015年有望達(dá)到4500家，商業(yè)建筑面積達(dá)到3億平方米。今年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房完成投資5000億，增長26.1%，增長速度比住宅投資增速要高5.3個百分點。投資方面，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的年均投資額快速增長，其投資額增速已經(jīng)開始超過住宅。我們認(rèn)為在未來房產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化的背景下，住宅投資將明顯放緩，商業(yè)地產(chǎn)會因此而持續(xù)受益。從需求方面講，2010年之后，商業(yè)地產(chǎn)的銷售面積增速快于整體地產(chǎn)面積增速。但是在電商的沖擊下，我們看到商業(yè)地產(chǎn)也會受到一定的影響。

　　另外，從整個區(qū)域分布來看，我們簡單搜集了一下2012年重點企業(yè)拿地的情況和業(yè)務(wù)的分布，從幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)拿地的區(qū)域分布來講，還是二三線城市更多一點，我們?nèi)绻屑?xì)分析，只要是在這些二三線城市中心區(qū)、城區(qū)，或者城郊區(qū)拿的地里面，商業(yè)的比例一定是很高的，要比原來高得多，我們沒有具體研究它的比例數(shù)，但是我們各個大企業(yè)應(yīng)該很清楚，只要是在舊城改造、城中心區(qū)、郊區(qū)拿的地，政府一定要求有商業(yè)配套。

　　在這些企業(yè)開發(fā)的模式里面，我們歸納起來有三大類，一類是萬達(dá)的模式，我們叫做訂單式的開發(fā)模式。再就是租售并舉的新鴻基的模式，它經(jīng)過這個轉(zhuǎn)型整整花了11年。再一個就是凱德的資本加商業(yè)的模式，凱德現(xiàn)在在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)運營當(dāng)中應(yīng)該說是獨樹一幟，也取得了非常好的效果。但是作為國內(nèi)企業(yè)來講，它的模式的可復(fù)制性，可能國內(nèi)企業(yè)沒有這個優(yōu)勢，也很難做得到。它具體怎么運作的，我也不在這里多講了，但是我覺得在行業(yè)內(nèi)，大家都有這樣一個基本的看法。從典型企業(yè)就看到商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有這么三大類模式。

　　簡單介紹一下卓越，卓越是從2004年樹立了首個卓越商業(yè)地產(chǎn)的品牌——卓越時代廣場，我們就開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場。卓越集團(tuán)一直堅持是商業(yè)并舉、貨如輪轉(zhuǎn)。公司不斷推出商業(yè)住宅產(chǎn)品，我們不僅做商業(yè)，我們也有蔚藍(lán)系列，我們卓越的蔚藍(lán)海岸還是比較有名的，在各地的蔚藍(lán)系列的住宅銷售很旺。目前，卓越已經(jīng)成為深圳CBD商務(wù)開發(fā)規(guī)模最大的企業(yè)。

　　講了總的投資需求，也講了幾個典型的開發(fā)模式，下面我簡單歸納一下，我們認(rèn)為在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在幾個大的問題。第一，投資盲目性較強，部分區(qū)域的同質(zhì)化嚴(yán)重。特別是綜合體的泛濫，在某些人口并不太多，或者未來人口導(dǎo)入的期望不大的情況下，我們大量的建了商業(yè)綜合體。第二，電子商務(wù)發(fā)展的沖擊，購物消費類商業(yè)地產(chǎn)運營難度加大。從商業(yè)地產(chǎn)這個角度來看，電商應(yīng)該是一個最大的敵人。但是電商的沖擊，商業(yè)地產(chǎn)阻擋不住，我們必須要承認(rèn)它帶來的后果，我們必須要做相應(yīng)的調(diào)整。第三，商業(yè)地產(chǎn)融資渠道單一，投資回收期長，增加了金融風(fēng)險。這三大類問題，在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展中要共同面對。

　　第二，未來中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢。

　　1、隨著人口導(dǎo)入的進(jìn)一步增加，大中城市因中心城市土地有限及郊區(qū)新城發(fā)展的需要，未來幾年，商業(yè)地產(chǎn)郊區(qū)化將成為常態(tài)，在商業(yè)地塊的選擇上，卓越集團(tuán)的戰(zhàn)略定位是一二線城市的中心區(qū)域和次中心區(qū)域，也是城市最具價值的潛力區(qū)域。我們認(rèn)為業(yè)務(wù)布局會有一個郊區(qū)話，但是我們卓越還是要堅持在中心區(qū)和次中心，這是一個大的趨勢和卓越選擇的錯位。

　　2、產(chǎn)權(quán)持有比例的合理化。從卓越來講，卓越集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)面積持有的比例大約是15%左右，其余多以銷售為主，但也會根據(jù)不同地段的商業(yè)項目適當(dāng)增加到20%，我們卓越最終就是控制在八二比。

　　3、融資方式多元化。未來商業(yè)地產(chǎn)融資渠道將呈現(xiàn)前所未有的創(chuàng)新態(tài)勢，多元化格局明顯，融資方式主要由原來的主要依賴銀行貸款轉(zhuǎn)向更多的依靠權(quán)益性的融資與債務(wù)性的融資相結(jié)合，間接的融資與直接融資相結(jié)合的方向轉(zhuǎn)變。近年來REITs作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，但由于海外上市條件和門檻過高，REITs在中國還屬于個案，預(yù)計未來有關(guān)政策環(huán)境將明顯改善，REITs以及各種創(chuàng)新的融資渠道和工具將迅速發(fā)展。這是我們更多的看到REITs對中國的商業(yè)地產(chǎn)來講可能會是嶄新的融資的大門。

　　4、抓機遇、謀發(fā)展。高端城市商業(yè)綜合體、體驗式商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)以及區(qū)域性購物中心等類型的商業(yè)將有更好的發(fā)展前景。高端城市商業(yè)綜合體是最全的一種商業(yè)地產(chǎn)類型。第二種體驗式的商業(yè)地產(chǎn)，它能做的就是電商替代不了的一些體驗消費，所以說體驗式購物中心是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種主要形態(tài)，再就是社區(qū)商業(yè)，一個樓盤也好，一個社區(qū)也好，它需要有一定的商業(yè)的支持。第四個是區(qū)域性的購物中心，因為城市的擴(kuò)容，需要城市中心和新城的建立，另外消費者更加追求建立，要解決消費、輿論等問題，也和前面講的郊區(qū)化趨勢有關(guān)。一個大的片區(qū)，區(qū)域性的購物中心，這種商業(yè)形態(tài)也應(yīng)該是有很大的生命力。

　　在市場競爭的浪潮中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一定要主動適應(yīng)社會的進(jìn)步和變革，抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)，才能取得更快、更好的發(fā)展。謝謝大家?！?/p>

（審校：勞蓉蓉）