新開工增速持續(xù)回升。土地購(gòu)置面積降幅持續(xù)縮小。資金來源增速小幅回落，單月增速下降較明顯。

　　投資要點(diǎn)：

　　投資增速近期相對(duì)穩(wěn)定，1-7月小幅回升至20.5%，為非住宅投資增速回升所致。

　　1-7月房地產(chǎn)開發(fā)投資4.43萬億元，同比增20.5%，增速較1-6月回升0.2個(gè)百分點(diǎn)；分物業(yè)類型來看，住宅、辦公樓增速小幅下降，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他增速上升，住宅占比近7成；分區(qū)域來看，東部增速略降，中部、西部增速上升，東部占比約6成。

　　新開工增速持續(xù)回升。1-7月房屋新開工面積同比增長(zhǎng)8.4%，增速較1-6月回升4.6個(gè)百分點(diǎn)；分物業(yè)類型來看，住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等各類物業(yè)新開工面積增速都顯著回升。新開工面積增速回升帶動(dòng)施工面積增速回升，1-7月房屋施工面積同比增長(zhǎng)16.2%，增速較1-6月回升0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　土地購(gòu)置面積降幅持續(xù)縮小。1-7月土地購(gòu)置面積同比降1.4%，降幅較1-6月收窄9個(gè)百分點(diǎn)；其中7月單月同比大幅增長(zhǎng)108%，去年同期基數(shù)相對(duì)較低，環(huán)比減少25%。

　　銷售增速持續(xù)回落。1-7月商品房銷售面積同比增25.8%，較1-6月回落2.9個(gè)百分點(diǎn)；分物業(yè)類型來看，住宅、辦公樓增速較高，均為27%左右，而商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增速僅為8%；分區(qū)域來看，東部增速高于中部高于西部。單月來看，7月商品住宅銷售面積同比增12%，環(huán)比降21%。7月住宅銷售均價(jià)5965元/平，同比上漲1.5%，環(huán)比上漲4.3%。

　　資金來源增速小幅回落，單月增速下降較明顯。1-7月資金來源增速31.5%，較1-6月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；7月單月增速28%，環(huán)比回落4.2個(gè)百分點(diǎn)，主要為國(guó)內(nèi)貸款、定金及預(yù)付款、個(gè)人按揭貸款增速下滑所致，這表明資金來源增速回落的原因在于流動(dòng)性緊張導(dǎo)致開發(fā)貸及個(gè)貸額度有所收緊，此外行業(yè)銷售趨弱影響了開發(fā)商銷售回籠資金。

　　領(lǐng)先指標(biāo)銷售增速的持續(xù)回落符合我們預(yù)期，我們?cè)谥衅诓呗詧?bào)告中指出“在預(yù)期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下，下半年購(gòu)房需求走低是大概率事件”。資金成本上升、銷售趨弱對(duì)行業(yè)資金來源的影響已開始顯現(xiàn)，但由于行業(yè)調(diào)整的滯后性，新開工、土地購(gòu)置指標(biāo)近期仍持續(xù)好轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)下半年資金來源增速或?qū)⒒芈?；在此背景下，預(yù)計(jì)行業(yè)投資增速前高后低，維持全年14%-16%的判斷。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：美聯(lián)儲(chǔ)退出QE超預(yù)期，全球及中國(guó)流動(dòng)性及行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期等的風(fēng)險(xiǎn)。

　　中投證券-房地產(chǎn)行業(yè)：銷售增速持續(xù)回落，投資增速面臨下行壓力