中駿置業(yè)控股有限公司常務(wù)副總裁李維表示，中駿置業(yè)已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備。

　　編者按：伴隨著中國(guó)房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見(jiàn)證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無(wú)措，有過(guò)黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過(guò)所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說(shuō)房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來(lái)。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 鄭鵬 隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)與深入，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在不斷調(diào)整，以找到適合自身的發(fā)展方式。

　　對(duì)于今年年初國(guó)五條的出臺(tái)，中駿置業(yè)控股有限公司常務(wù)副總裁李維卻表示，這并未對(duì)中駿置業(yè)的銷售產(chǎn)生很明顯的影響，反而在三月份中創(chuàng)了新高。

　　7月11日，中駿置業(yè)刊發(fā)上半年正面盈利預(yù)告，預(yù)計(jì)今年上半年收入及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)將較去年同期有明顯增長(zhǎng)，增加原因是由今年上半年交付的竣工物業(yè)大幅增加所致。

　　截止6月30日，中駿置業(yè)今年首6個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約51.55億元，累計(jì)合同銷售面積約40.98萬(wàn)平方米，同比分別大幅增加150%和69%，累計(jì)合同銷售金額占全年銷售目標(biāo)75億元的69%。

　　對(duì)此，李維表示，中駿置業(yè)已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備，如果下半年市場(chǎng)平穩(wěn)，應(yīng)該會(huì)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)這一階段性的目標(biāo)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)中駿置業(yè)常務(wù)副總裁李維先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿置業(yè)今年銷售進(jìn)度是否符合公司的預(yù)期？

　　李維：我們年初制定了一個(gè)相對(duì)保守的銷售目標(biāo)，75億。

　　因?yàn)?012年的銷售目標(biāo)是40億，后來(lái)完成了60億，今年提出要有合理的增長(zhǎng)，根據(jù)推盤計(jì)劃定了75億。原來(lái)的設(shè)想是上半年35億，下半年40億，結(jié)果上半年實(shí)際完成了51.55億，超越公司的預(yù)期。

　　我們也已經(jīng)做好了向百億銷售額沖刺的準(zhǔn)備，如果下半年市場(chǎng)平穩(wěn)，應(yīng)該會(huì)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)這一階段性的目標(biāo)。

　　觀點(diǎn)新媒體：國(guó)五條下來(lái)之后對(duì)中駿置業(yè)有沒(méi)有產(chǎn)生影響？您覺(jué)得什么樣的政策對(duì)市場(chǎng)影響比較大？

　　李維：國(guó)五條對(duì)公司沒(méi)有產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，反而在三月份銷售創(chuàng)了新高。

　　國(guó)五條是上一屆政府做的事情，新一屆政府在做一些正面的決策，在思考過(guò)去為什么越調(diào)越漲的問(wèn)題。

　　解決這個(gè)問(wèn)題有一定的難度，我個(gè)人的看法是兩手抓、兩手都要硬，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府。供應(yīng)的雙軌制就比較好，有市場(chǎng)的供應(yīng)，也有政策性的供應(yīng)，而且要做到公開、公正、透明的管理，拿出一些好的模式，這樣才能解決住房問(wèn)題，解決房?jī)r(jià)上漲的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：有人說(shuō)現(xiàn)在政策調(diào)控已經(jīng)成了一種常態(tài)，關(guān)鍵是企業(yè)要把自己的事情做好，中駿置業(yè)在營(yíng)銷策略或者在價(jià)格方面有什么樣的應(yīng)對(duì)措施？

　　李維：我們長(zhǎng)期堅(jiān)持的一種營(yíng)銷方式是體驗(yàn)式營(yíng)銷，比如說(shuō)推一個(gè)新盤，會(huì)讓準(zhǔn)業(yè)主來(lái)看過(guò)去所有的盤，不是單單看新盤，讓他們看到中駿的成長(zhǎng)，看到中駿越做越好，就會(huì)有信心。

　　同時(shí)，這種體驗(yàn)式營(yíng)銷讓業(yè)主會(huì)有一種身臨其境的感覺(jué)，對(duì)品質(zhì)、對(duì)后期物業(yè)會(huì)有認(rèn)同感，這樣才會(huì)真正打動(dòng)客戶的心。把給業(yè)主呈現(xiàn)的東西提前打造好，在市場(chǎng)好的時(shí)候會(huì)賣得比別人更好，在市場(chǎng)不好的時(shí)候會(huì)賣得比別人更快，堅(jiān)持品質(zhì)是我們長(zhǎng)期以來(lái)一直做的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿置業(yè)為客戶提供的物業(yè)服務(wù)有什么樣的特色？

　　李維：物業(yè)管理都是由自己的物業(yè)公司負(fù)責(zé)，第一目標(biāo)不是賺錢，而是使房產(chǎn)保值增值。

　　我們?cè)谶@方面吸收了香港的經(jīng)驗(yàn)，盡量導(dǎo)向酬金式的管理，抽取合理的利潤(rùn)，其他都是業(yè)主的。

　　未來(lái)，物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)能不能做好的一個(gè)非常重要部分。

　　觀點(diǎn)新媒體：上半年土地市場(chǎng)很熱，出了很多地王，您怎樣看現(xiàn)在的土地市場(chǎng)？

　　李維：上半年主要是因?yàn)槿蛸Y金都比較寬松，有海外融資平臺(tái)的地產(chǎn)公司，比如說(shuō)在香港有上市平臺(tái)的地產(chǎn)公司在境外融資，還有國(guó)內(nèi)比較大型的央企地產(chǎn)公司資金鏈比較寬松。

　　但是，地方政府特別是一、二線城市上半年推出來(lái)的土地不是很多，特別是好的土地比較少。所以，過(guò)去一個(gè)說(shuō)法是僧多粥少，現(xiàn)在大家的提法是狼多肉少，這肯定會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)表現(xiàn)非?？簥^。其實(shí)我覺(jué)得中國(guó)這么大，不會(huì)有開發(fā)商拿不到地的情況，土地還是有的，但是大家可能想追求更高的利潤(rùn)回報(bào)，加快周轉(zhuǎn)，所以拿地拿得特別激進(jìn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿置業(yè)在拿地方面是否會(huì)做調(diào)整？會(huì)不會(huì)擔(dān)心土地成本過(guò)高？

　　李維：我們長(zhǎng)期以來(lái)一直比較穩(wěn)健地拿項(xiàng)目，上半年六個(gè)月平均每個(gè)月拿一塊地，全部集中在傳統(tǒng)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。

　　上半年我們總共拿了130多萬(wàn)平方米土地，花了23億左右，拿地成本樓面價(jià)在1700元到1800元之間，也是以做剛性需求產(chǎn)品為主。我們?cè)谀玫胤矫孢€是堅(jiān)持穩(wěn)健，不著急的策略。下半年如果出現(xiàn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，可能是更好的拿地機(jī)會(huì)，我們一直用比較平和的心態(tài)去看。

　　觀點(diǎn)新媒體：中駿在全國(guó)其他區(qū)域的拓展重點(diǎn)是哪里？

　　李維：主力市場(chǎng)是在海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)，同時(shí)也進(jìn)軍了環(huán)渤海和珠三角，下一步的重點(diǎn)目標(biāo)會(huì)在長(zhǎng)三角，當(dāng)然我們也希望能夠盡快進(jìn)入上海市場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：住宅產(chǎn)品線的比例是怎么樣的？商業(yè)地產(chǎn)占公司的利潤(rùn)比例是多少？

　　李維：今年上半年三條線都賣得很好，但是從過(guò)去幾年情況來(lái)看，高端產(chǎn)品銷售額占10%左右，中高端產(chǎn)品過(guò)去的比例在50%，現(xiàn)在壓到30%左右。中端產(chǎn)品過(guò)去在40%，現(xiàn)在提升到60%左右。原來(lái)是1：5：4，現(xiàn)在是1：3：6。

　　因?yàn)槭艿胶暧^調(diào)控政策的影響，改善型產(chǎn)品比重會(huì)相對(duì)減少，剛性需求產(chǎn)品更受市場(chǎng)追捧，所以我們會(huì)做一些調(diào)整，但是10%高端產(chǎn)品不會(huì)放棄。

　　商業(yè)地產(chǎn)比例還比較少，我們一直在摸索，但是步子沒(méi)有邁得特別大。我們覺(jué)得需要持有優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠帶來(lái)豐厚的租金回報(bào)，對(duì)企業(yè)發(fā)展很有利。特別是在市場(chǎng)波動(dòng)的時(shí)候，有一些穩(wěn)定的現(xiàn)金流對(duì)抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是非常有利的，這需要時(shí)間，我們會(huì)一步步做好。

　　因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)部分不是最大的比重，所以在這方面是穩(wěn)扎穩(wěn)打、步步為營(yíng)，把現(xiàn)有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)好，把在建項(xiàng)目建設(shè)好。

　　觀點(diǎn)新媒體：房地產(chǎn)企業(yè)的融資動(dòng)作比較頻繁，公司有沒(méi)有融資方面的考慮？

　　李維：我們還是秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)政策，因?yàn)橛幸环N說(shuō)法，大量的負(fù)債是下雨天挑棉花，越來(lái)越重，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)更大的壓力，企業(yè)的合理舉債和合理成長(zhǎng)速度要匹配。

　　我們過(guò)去幾年的合約銷售額增長(zhǎng)是25%，未來(lái)可能會(huì)有40%、50%的增長(zhǎng)速度，如果舉債太高會(huì)把利潤(rùn)壓榨掉，所以要合理運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿。

　　關(guān)鍵要加速周轉(zhuǎn)，拿到項(xiàng)目以后能夠盡快運(yùn)作、盡快開盤、盡快銷售，用高周轉(zhuǎn)方式來(lái)彌補(bǔ)資金方面的缺乏。因?yàn)閭鶆?wù)太高，碰到市場(chǎng)波動(dòng)很厲害的時(shí)候壓力會(huì)非常大，這對(duì)企業(yè)發(fā)展是不利的，保持一個(gè)健康長(zhǎng)期的發(fā)展會(huì)更有利一些。

　　觀點(diǎn)新媒體：閩派地產(chǎn)項(xiàng)目特色主要表現(xiàn)在哪些方面？隨著越來(lái)越多企業(yè)進(jìn)入福建，如何提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力？

　　李維：閩派地產(chǎn)商總體風(fēng)格是做工精細(xì)，像園林景觀、外立面、精裝修這方面做工比較精細(xì)。在企業(yè)管理方面也是比較細(xì)膩，品質(zhì)上也很細(xì)，閩派地產(chǎn)作為一支新生力量，正在慢慢崛起。

　　我們是歡迎競(jìng)爭(zhēng)的，因?yàn)楹玫牡禺a(chǎn)公司在一起競(jìng)爭(zhēng)的是品質(zhì)，而不是競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格。這對(duì)整個(gè)社會(huì)、對(duì)國(guó)家是有利的，對(duì)購(gòu)房者也是有利的。所以，我們?cè)谔岣吒?jìng)爭(zhēng)力方面還是深入細(xì)致的把品質(zhì)提升，實(shí)現(xiàn)又快又好的發(fā)展。

　　觀點(diǎn)新媒體：城鎮(zhèn)化是新一屆政府推進(jìn)的重點(diǎn)，新型城鎮(zhèn)化對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)有什么影響？

　　李維：中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程會(huì)造成城市的分化，大的城市越來(lái)越大，周邊的衛(wèi)星城也會(huì)越來(lái)越集中。但是，中西部一些小城市人口還是在外流，這是城市分化的結(jié)果，城市分化會(huì)造就一大批移民城市。

　　另外，城鎮(zhèn)化過(guò)程中也造成了房地產(chǎn)企業(yè)的分化，一些區(qū)域性和全國(guó)性的房地產(chǎn)公司會(huì)越做越強(qiáng)、越做越大，因?yàn)榻⒘苏坠芾頇C(jī)制。

　　原來(lái)一些中小發(fā)展商因?yàn)闆](méi)有人才、資金優(yōu)勢(shì)，走不出去，如果是在中小城市，業(yè)務(wù)會(huì)慢慢的萎縮。所以，過(guò)去三、五年上市公司的比重越來(lái)越大，非上市公司的比重越來(lái)越小。

　　在香港上市的公司逐步超越在國(guó)內(nèi)上市的公司，在香港上市的一些地產(chǎn)公司，有很好的國(guó)際融資平臺(tái)，受到國(guó)內(nèi)金融調(diào)控政策的影響相對(duì)比較小，可以到境外發(fā)債，可以發(fā)新股、配股、銀行貸款、境外基金合作等，有很多融資渠道，而國(guó)內(nèi)上市公司資金壓力比較大。

　　所以，城鎮(zhèn)化過(guò)程中，城市在分化，房地產(chǎn)企業(yè)在分化。房地產(chǎn)企業(yè)分化的特殊表現(xiàn)是上市公司超越非上市公司，香港上市公司超越國(guó)內(nèi)上市公司，這個(gè)現(xiàn)象比較明顯。

　　其實(shí)，房地產(chǎn)怎么做？人到哪里去我們就到哪里去蓋房子。

　　所以，今年開發(fā)商全部又回到一、二線城市搶地，因?yàn)榇罅康娜丝谕@邊來(lái)。三、四線城市需求不足，人口不足，利潤(rùn)空間比較小，所以現(xiàn)在大的開發(fā)商逐漸回到一、二線城市。