在開(kāi)發(fā)的40個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)是與新鴻基、世茂、富力、綠地等大型房企合作開(kāi)發(fā)?？捉♂褐福谝痪€城市，聯(lián)合拿地已成趨勢(shì)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 小潔 “很看好北京市場(chǎng)，北京市場(chǎng)在全國(guó)是最好的，會(huì)加大北京市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)力度?！焙暇疤└恢飨捉♂涸?月13日召開(kāi)的2013年中期業(yè)績(jī)會(huì)上如此表示。

　　據(jù)孔健岷介紹，下半年，合景已有拿地計(jì)劃，且主要仍將以北京、上海、廣州等一線城市為主，同時(shí)還包括環(huán)境較好的二線城市。孔健岷指出，在一線城市中，聯(lián)合拿地已成趨勢(shì)，而在合作開(kāi)發(fā)方面，整個(gè)集團(tuán)是持開(kāi)放態(tài)度。

　　據(jù)了解，目前，在合景開(kāi)發(fā)的40個(gè)項(xiàng)目中，有11個(gè)項(xiàng)目是與新鴻基、世茂、富力、綠地等大型房企合作開(kāi)發(fā)。

　　而在重點(diǎn)考察區(qū)域中，廣州的南沙、蘿崗、增城、金融城等區(qū)域，上海、杭州等城市都已名列在目。其中，對(duì)于杭州市場(chǎng)，孔健岷還表示，“我們做了兩年多的調(diào)研，也與政府在溝通一些地塊，希望今年內(nèi)能夠落實(shí)一些地塊?！?/p>

　　今年上半年，合景在拿地方面較為進(jìn)取，隨之而來(lái)的就是負(fù)債率較以往有所上升的現(xiàn)實(shí)。對(duì)此，孔健岷表示，“下半年，我們主要依靠銷(xiāo)售來(lái)降低負(fù)債率，并希望負(fù)債率能維持在60%左右?！?/p>

　　據(jù)了解，下半年，合景將計(jì)劃推出廣州、海南、北京等地11個(gè)全新項(xiàng)目，包括別墅、中小戶型、商業(yè)公寓、寫(xiě)字樓等產(chǎn)品類型，例如廣州大坦沙項(xiàng)目、廣州J2-2項(xiàng)目、海南月亮灣項(xiàng)目、北京房山的2個(gè)項(xiàng)目等，與此同時(shí)，其也將繼推出在售的18個(gè)項(xiàng)目。

　　孔健岷于會(huì)上還表示，有信心完成全年160億元的銷(xiāo)售目標(biāo)，至于目標(biāo)是否上調(diào)，要根據(jù)第三季度銷(xiāo)售情況而定。

　　以下為合景泰富地產(chǎn)控股有限公司2013中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節(jié)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：當(dāng)下房?jī)r(jià)仍在上漲，是否擔(dān)心中央政府再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策？怎么看待下半年樓市走勢(shì)？是否會(huì)影響合景的銷(xiāo)售及物業(yè)租賃？

　　合景泰富：有一些城市房?jī)r(jià)在上升，但整體情況要看市場(chǎng)，目前的市場(chǎng)還是比較平穩(wěn)、正常、健康的。

　　至于房?jī)r(jià)上升會(huì)不會(huì)影響到我們的銷(xiāo)售，從目前來(lái)看，中央的政策是在限制銷(xiāo)售，政策只是在某些區(qū)域可能起到效果，未來(lái)中央可能會(huì)在某些城市增加房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等政策。整體上，政策對(duì)二線城市的銷(xiāo)售會(huì)產(chǎn)生一些影響，但對(duì)一線城市而言，影響相對(duì)較小。我們合景主要在一線城市發(fā)展，對(duì)于一線城市的寫(xiě)字樓租賃、酒店的商業(yè)部分受到影響不大。

　　對(duì)于下半年的樓市走勢(shì)，會(huì)比較樂(lè)觀。樓市仍會(huì)比較平穩(wěn)，而房?jī)r(jià)也會(huì)平穩(wěn)上升。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：能否詳細(xì)地講一下下半年合景的入賬情況？

　　合景泰富：對(duì)于下半年的入帳情況，我們認(rèn)為，與上半年一樣，各進(jìn)50%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：截至7月底，合景的預(yù)售收入是多少？有無(wú)信心完成全年目標(biāo)？是否會(huì)上調(diào)全年目標(biāo)？

　　合景泰富：截至7月底，我們買(mǎi)入了91億，是去年目標(biāo)的50%。同時(shí)，我們也有信心完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，是否上調(diào)則要根據(jù)第三季度的銷(xiāo)售及整個(gè)集團(tuán)的計(jì)劃，因?yàn)槲覀冞€有11個(gè)新盤(pán)將推出，所以是否上調(diào)要在第四季度才能決定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：合景上半年的負(fù)債比率較去年底上升了不少，是怎么原因？對(duì)于負(fù)債問(wèn)題，合景怎么看？會(huì)期望負(fù)債率能下降到什么水平？

　　合景泰富：關(guān)于負(fù)債率這個(gè)問(wèn)題，今年和去年的水平差不多，去年六月的負(fù)債比率約為71%，今年上半年約為72%。正常情況看，負(fù)債率中期會(huì)相對(duì)高一些，因?yàn)樯习肽甑娜谫Y成本會(huì)便宜一點(diǎn)，但到了下半年就開(kāi)始吃緊。

　　而對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，我們以往中期時(shí)的負(fù)債率都會(huì)相對(duì)高一些，而今年上半年我們也在土地方面更為進(jìn)取，從而在一段時(shí)間段內(nèi)，負(fù)債率會(huì)上升。但是，我們希望下半年通過(guò)銷(xiāo)售的手段，在年底的時(shí)候能把負(fù)債率降到合理的水平上，維持在60%左右。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年合景的拿地計(jì)劃如何？有無(wú)重點(diǎn)考慮的城市？如果有的話，對(duì)區(qū)域和具體的地塊選擇上有何策略？

　　合景泰富：我們?cè)谙掳肽暧心玫赜?jì)劃，主要集中在北京、上海、廣州等一線城市，以及相對(duì)環(huán)境比較好的二線城市。而廣西南寧是我們新開(kāi)發(fā)一個(gè)區(qū)域，我們也會(huì)在下半年落實(shí)項(xiàng)目。另外，福建、杭州也是我們重點(diǎn)考察的區(qū)域。

　　至于廣州，我們會(huì)適當(dāng)增加一些考察關(guān)注的區(qū)域，比如，南沙、增城、金融城等，這些區(qū)域的土地我們都會(huì)考慮。而對(duì)于北京，我們會(huì)加大力度，因?yàn)楸本┠壳暗氖袌?chǎng)在全國(guó)是最好的。上海、杭州方面，我們會(huì)增加考察一些區(qū)域，特別是杭州，我們做了兩年多的調(diào)研，也與政府在溝通一些地塊，我們希望今年內(nèi)能夠在杭州落實(shí)一些地塊。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：剛才提到合景下半年會(huì)推出小戶型單位，以往高端的產(chǎn)品占比相對(duì)比較高，如果主推小戶型單位，合景在毛利率方面是否會(huì)受到一定的壓力？

　　合景泰富：在定位方面，我們一直希望高端產(chǎn)品占比25%左右，剛需、中端產(chǎn)品占比70%-75%左右。前兩年，我們一直在一線城市的中心區(qū)進(jìn)行土地儲(chǔ)備，而這些一些城市比較高端的位置，做高端產(chǎn)品的毛利率競(jìng)爭(zhēng)確實(shí)很大。我們?cè)诟叨水a(chǎn)品方面維持20%-30%的銷(xiāo)售，問(wèn)題不大。至于我們?yōu)槭裁磿?huì)增加95-110平方米的中小戶型單位，因?yàn)檫@正好是剛需市場(chǎng)，符合現(xiàn)在市場(chǎng)的銷(xiāo)售規(guī)律。

　　對(duì)于毛利率，今年上半年與去年全年基本相同，毛利率是30%。今年上半年，我們的合作項(xiàng)目所貢獻(xiàn)出利潤(rùn)相對(duì)較大。如果將它合并一起，按比率計(jì)算，其實(shí)我們的毛利率大約達(dá)到42%。另外，毛利率主要還是與銷(xiāo)售的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。下半年，我們有別墅項(xiàng)目，可能這方面對(duì)銷(xiāo)售的均價(jià)有拉升作用。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今后會(huì)不會(huì)加大非住宅業(yè)務(wù)的開(kāi)發(fā)力度？

　　合景泰富：近年來(lái)，我們銷(xiāo)售非住宅項(xiàng)目，包括商鋪、寫(xiě)字樓、公寓各方面，所占比例大概三到四成。

　　我們也在增加非住宅項(xiàng)目的原因，一是政府在土地供應(yīng)上，現(xiàn)在已供應(yīng)住宅和商業(yè)一體的土地，純粹用地的供應(yīng)已減少。另外一個(gè)，就是與住宅地塊相比，商業(yè)地塊在很多區(qū)域里的土地價(jià)格較住宅地塊價(jià)格低的多，售價(jià)也不一定比住宅貴，商業(yè)的毛利率方面不一定比住宅低，所以這兩年我們?cè)黾恿松虡I(yè)部分的投入。

　　但從合景整體結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，我們?cè)谧≌蠒?huì)保持一定的比率，但是商業(yè)方面，會(huì)適當(dāng)?shù)卦黾涌射N(xiāo)售的商業(yè)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：此前，萬(wàn)科說(shuō)，“房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束”，合景怎么看？

　　合景泰富：暴利時(shí)代結(jié)束是肯定的，相對(duì)于八年或者十年前，那時(shí)房地產(chǎn)的利潤(rùn)率很高，但是，現(xiàn)在國(guó)家越來(lái)越規(guī)范地價(jià)，越來(lái)越規(guī)范稅收，還有其他方面，所以發(fā)展商在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，肯定會(huì)很少有機(jī)會(huì)再“暴利”。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：對(duì)于合作拿地，或者合作開(kāi)發(fā)，合景是怎么計(jì)劃的？

　　合景泰富：我們拿地的原則，就是在凈利潤(rùn)方面要控制在15%-20%，這也是市場(chǎng)上比較合理的利潤(rùn)回報(bào)。

　　至于合作，目前，我們已和新鴻基、香港置地、上海世茂、富力等大公司合作，而且在未來(lái)一些大城市的地塊，聯(lián)合拿地已經(jīng)成為一個(gè)合作的趨勢(shì)。所以，對(duì)于合作，我們還是保持開(kāi)放的態(tài)度。