按照卓越的發(fā)展規(guī)劃，卓越將以“貨如輪轉(zhuǎn)”來實(shí)現(xiàn)高效的現(xiàn)金流供應(yīng)，哺育持有物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)“商住并舉”。

　　編者按：伴隨著中國房地產(chǎn)一路前行，博鰲房地產(chǎn)論壇至今已歷十二載，見證了行業(yè)曾經(jīng)的春風(fēng)得意或彷徨無措，有過黃金十年也有晦暗歲月，但終究還是跨過所有羈絆，走到了第十三年的門前。

　　進(jìn)入新改革時(shí)代，如果說房地產(chǎn)已經(jīng)被部分巨頭壟斷了絕大部分的影響力和商業(yè)利益。那么，我們?cè)?013博鰲房地產(chǎn)論壇完全有必要尋找更多新的聲音、新的面孔及內(nèi)在多元素的新力量，這樣也許可以看到更不一樣的未來。

　　8月13-16日，2013博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南如期開幕，圍繞論壇主題“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”，觀點(diǎn)新媒體遍訪眾多重量級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家、行業(yè)大腕、企業(yè)領(lǐng)袖等人士，推出“改革時(shí)代的地產(chǎn)新力量”2013博鰲房地產(chǎn)論壇系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) “卓越在深圳前海拿地特別之處無非是我們比競爭者規(guī)模小，但跟打仗一樣，有局部優(yōu)勢問題，卓越比不過全國性的房企，但在某一個(gè)區(qū)域可以贏得競爭”。

　　在卓越執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)看來，卓越之所以能在7月26日深圳前海的首場土地出讓中戰(zhàn)勝萬科、綠地，取得率先入駐前海的名額，除其對(duì)前海的價(jià)值判斷正確外，也離不開卓越擁有“深圳CBD寫字樓專家”這一優(yōu)勢。

　　“卓越它不是一個(gè)突然冒出來的企業(yè)，我覺得深圳人民不應(yīng)該感到奇怪，卓越做的寫字樓、做的商業(yè)產(chǎn)品都在這兒放著，這是我們卓越的大本營?！?/p>

　　而正是擁有多年運(yùn)行商業(yè)綜合體的經(jīng)驗(yàn)加上對(duì)前海土地價(jià)值的正確判斷，也讓卓越對(duì)前海地塊做出了精準(zhǔn)的價(jià)格定位。據(jù)張遠(yuǎn)介紹，卓越對(duì)前海地塊定價(jià)之所以與綠地比較接近，主要是因?yàn)槎邔?duì)前海地塊的價(jià)值認(rèn)識(shí)比較接近。

　　張遠(yuǎn)補(bǔ)充指，此次前海拿地也是卓越集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略中重要的一步。張遠(yuǎn)稱，在深圳，卓越今年有位于深圳梅林的卓越城項(xiàng)目在賣，明年有位于深圳崗廈的深圳中心項(xiàng)目可貢獻(xiàn)業(yè)績，而后年卓越的可售產(chǎn)品在前海，自然而然前海就是卓越的蛋糕。

　　在未來戰(zhàn)略方向上，卓越明確提出“一軸兩翼”，其中，兩翼則是城市綜合體加上輕資產(chǎn)增值服務(wù)。據(jù)悉，目前卓越旗下共有5大城市綜合體項(xiàng)目，包括深圳上梅林綜合體項(xiàng)目、后海寫字樓項(xiàng)目以及崗廈項(xiàng)目、上海卓越·世紀(jì)中心、青島卓越·世紀(jì)中心、青島膠南金融廣場等。

　　據(jù)卓越方面介紹，目前卓越的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃為“商住并舉、貨如輪轉(zhuǎn)”，按照卓越的發(fā)展規(guī)劃，卓越將以“貨如輪轉(zhuǎn)”來實(shí)現(xiàn)高效的現(xiàn)金流供應(yīng)，哺育持有物業(yè)，最終實(shí)現(xiàn)“商住并舉”。卓越在轉(zhuǎn)型前期，將按照8：2的資金配置銷售型物業(yè)與持有型物業(yè)；而深圳將承擔(dān)轉(zhuǎn)型主戰(zhàn)場，上海逐等一線城市步嘗試新業(yè)務(wù)，其他城市加快周轉(zhuǎn)，貢獻(xiàn)現(xiàn)金流。

　　在可售物業(yè)配比上，發(fā)揮寫字樓、商辦公寓、住宅項(xiàng)目中街鋪等非住宅銷售業(yè)務(wù)優(yōu)勢，非住宅銷售金額占比控制在30%的水平。

　　而作為“貨如輪轉(zhuǎn)”的保證，卓越對(duì)住宅業(yè)務(wù)的投入力度也不斷加大。除走正常的招拍掛市場獲得土地外，卓越于今年5月還專門在深圳成立了舊改集團(tuán)，“成立舊改集團(tuán)肯定希望獲得住宅方面的用地，卓越不可能到處建十幾個(gè)世紀(jì)中心”。

　　據(jù)張遠(yuǎn)介紹，目前卓越在住宅業(yè)務(wù)方面，貢獻(xiàn)最大的就是準(zhǔn)備9月份入市的深圳龍華皇后道，樣板房已經(jīng)開放；此外，青島的卓越蔚藍(lán)群島及上海、長沙的部分住宅項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生業(yè)績貢獻(xiàn)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)卓越集團(tuán)執(zhí)行總裁張遠(yuǎn)先生的2013博鰲房地產(chǎn)論壇專訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越今年的銷售情況怎么樣？有沒有達(dá)到預(yù)期？

　　張遠(yuǎn)：卓越今年上半年銷售了58個(gè)億，不包括崗廈，全年期望能達(dá)到119個(gè)億。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在深圳前海拿地特別之處體現(xiàn)在哪里？

　　張遠(yuǎn)：最震撼的就是我們比競爭者規(guī)模小，但跟打仗一樣，有局部優(yōu)勢問題，卓越比不過全國性的房企，但在某一個(gè)區(qū)域可以贏得競爭。卓越研究前海很久了，要發(fā)展就要找地，肯定要跟著政府走，所以瞄準(zhǔn)了前海。

　　當(dāng)時(shí)卓越研究前海地塊的最后單價(jià)是兩萬元，對(duì)我們來講，這個(gè)價(jià)格不高。為什么卓越跟綠地報(bào)價(jià)比較近？綠地在商務(wù)寫字樓方面算比較強(qiáng)的，所以我們的價(jià)值判斷是差不多的。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為第一家進(jìn)入前海的開發(fā)商，卓越在開發(fā)上有什么優(yōu)勢？

　　張遠(yuǎn)：前海的優(yōu)惠政策規(guī)定必須要在當(dāng)?shù)刈?cè)的公司才能享受，別的企業(yè)不一定夠資格參加招拍掛，那么想要先進(jìn)入前海的企業(yè)就要買卓越的產(chǎn)品，早買肯定比晚買好，所以卓越存在先發(fā)優(yōu)勢。

　　觀點(diǎn)新媒體：會(huì)不會(huì)選擇跟其它企業(yè)合作開發(fā)前海土地？

　　張遠(yuǎn)：卓越是在一個(gè)相對(duì)市場化的環(huán)境下成長起來的企業(yè)，因此，只要對(duì)卓越有利，所有市場化手段卓越都可能用。只要是在市場經(jīng)濟(jì)條件下的合作方式，卓越都是開放的，都是不拒絕的。

　　觀點(diǎn)新媒體：如何看待未來前海的規(guī)劃？

　　張遠(yuǎn)：我相信，也希望國家按照既定的規(guī)劃走，這對(duì)卓越來說至關(guān)重要。有沒有錢和怎么做都是次要的，關(guān)鍵是前海的發(fā)展能不能按照政府規(guī)劃、國家戰(zhàn)略順利實(shí)現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：2014年卓越希望突破200億，未來會(huì)有哪些規(guī)劃？

　　張遠(yuǎn)：卓越的發(fā)展都是一步一步推進(jìn)，2015年沒有土地可供發(fā)展，所以拿了前海的地。從發(fā)展節(jié)奏、發(fā)展戰(zhàn)略來看，都是合乎情理的。

　　觀點(diǎn)新媒體：與金地合作開發(fā)深圳中心(崗廈項(xiàng)目)，卓越當(dāng)初是怎么考慮的？

　　張遠(yuǎn)：卓越是在2008年12月中下旬介入崗廈項(xiàng)目的，那時(shí)候是全行業(yè)最缺信心的時(shí)候，也是最慘淡的時(shí)候。原來是金地和大百匯合作，后來我們把大百匯買了過來。

　　2008年，很多房地產(chǎn)企業(yè)日子不好過，誰都想退出的時(shí)候我們進(jìn)去了，那個(gè)時(shí)候進(jìn)去也不容易，壓力也挺大。

　　深圳中心原計(jì)劃是今年10月份入市，但現(xiàn)在改到了12月份。這個(gè)項(xiàng)目的體量是前海的兩倍，當(dāng)時(shí)之所以沒有被關(guān)注，因?yàn)槭枪蓹?quán)收購進(jìn)去的，前海則是走招拍掛程序進(jìn)去的。

　　觀點(diǎn)新媒體：深圳中心推遲到年底會(huì)不會(huì)對(duì)銷售有影響？其它綜合體進(jìn)展如何？

　　張遠(yuǎn)：不會(huì)，卓越今年119億銷售目標(biāo)中沒包括深圳中心。

　　青島CBD今年九、十月份入市，銷售額預(yù)計(jì)是8個(gè)多億；卓越城已于今年年初入市；杭州項(xiàng)目可能要晚一點(diǎn)；去年續(xù)賣的上海世紀(jì)中心和膠南金融廣場目前情況也不錯(cuò)。

　　觀點(diǎn)新媒體：還有哪些住宅項(xiàng)目能貢獻(xiàn)銷售？

　　張遠(yuǎn)：住宅方面，貢獻(xiàn)最大的就是準(zhǔn)備9月份入市的深圳龍華皇后道，樣板房已經(jīng)開放；此外，青島的卓越蔚藍(lán)群島及上海、長沙的部分住宅項(xiàng)目都會(huì)產(chǎn)生業(yè)績貢獻(xiàn)。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越跟萬科有關(guān)長沙岳麓區(qū)梅溪湖地塊的紛爭怎么樣了？

　　張遠(yuǎn)：卓越也還是很看好長沙，在長沙已有兩個(gè)住宅項(xiàng)目，還在談一個(gè)綜合體項(xiàng)目。

　　卓越最后給長沙國土部門提了三個(gè)要求：第一，要公布競拍者的所有信息；第二，公開檢測過程、論證過程；第三，國土局網(wǎng)站宣布結(jié)果的落款單位和招拍掛里面宣布交易成功、終止、截止的名稱不符，需要核實(shí)說明。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越商業(yè)地產(chǎn)有沒有形成系列品牌？

　　張遠(yuǎn)：應(yīng)該是在慢慢形成過程中。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很泛的概念，寫字樓、酒店、商場等產(chǎn)品類型中，卓越最擅長的是寫字樓；商場部分，世紀(jì)中心的INTOWN也在慢慢做，希望打造成一個(gè)標(biāo)志性的產(chǎn)品。

　　觀點(diǎn)新媒體：商業(yè)的養(yǎng)商期比較長，投入也更大，在這一塊卓越怎么想的？

　　張遠(yuǎn)：商業(yè)這一塊我是最擔(dān)心的，常在大會(huì)小會(huì)上講，滿城盡是綜合體，繁榮背后有風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)特別是綜合體概念，被地方政府過度的使用，已造成了過多的供給；另外一方面，電商的崛起對(duì)商場業(yè)態(tài)和生存方式都造成了很大的沖擊。

　　另外，商業(yè)價(jià)值在于運(yùn)營，首先需要客流，人口基數(shù)不夠是支撐不了的。此外，商場要有新花招、新亮點(diǎn)才能吸引客戶，有些商場現(xiàn)在時(shí)間還短，能不能支撐得了，后期才能知道；有些商場外面做得非常光鮮，好像還在正常經(jīng)營，但是我覺得壓力還是很大的。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越5月份成立了一個(gè)舊改集團(tuán)，做大舊改的初衷是什么？

　　張遠(yuǎn)：一句話，為了搶地。深圳中心區(qū)域已經(jīng)沒有多少地了，未來地塊的供應(yīng)主要靠舊改，卓越也正在洽談的舊改項(xiàng)目。

　　成立舊改集團(tuán)肯定希望獲得住宅方面的用地，卓越不可能到處建十幾個(gè)世紀(jì)中心。

　　觀點(diǎn)新媒體：在深圳，企業(yè)跟政府談舊改合作有沒有什么條件？

　　張遠(yuǎn)：深圳有一系列的舊改政策，比其他城市都規(guī)定得更詳細(xì)和更完善，所以操作起來也很方便。首先要跟村里或街道談判，要么是對(duì)方成立一個(gè)股份公司來跟開發(fā)商談，要么就是直接跟政府談。談完以后，最本質(zhì)的就是要跟各個(gè)拆遷戶簽拆遷合同，但這個(gè)合同肯定是排他性的，就是我們跟村委會(huì)或者和村里的股份公司簽完合同后，就不能再跟別人簽。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越融資一般走哪些渠道？

　　張遠(yuǎn)：卓越的融資渠道比較簡單的，基本上還是銀行貸款這個(gè)渠道，信托都很少用，沒有發(fā)過REITs，也沒發(fā)過債。

　　觀點(diǎn)新媒體：前一段時(shí)間市場出現(xiàn)了錢荒，卓越有沒有受影響？

　　張遠(yuǎn)：銀行業(yè)比房地產(chǎn)業(yè)更賺錢，因?yàn)樗莆樟私鹑谫Y源，后來銀行發(fā)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)更賺錢，所以市場上的錢越來越多，表外業(yè)務(wù)量也就越來越大，這次央行突然不放水了，造成了“錢荒”。

　　卓越?jīng)]有受到影響，其實(shí)和銀行打交道很簡單，都是分項(xiàng)目進(jìn)行。銀行會(huì)來考察這個(gè)項(xiàng)目賣不賣得動(dòng)，做得好不好，有沒有競爭優(yōu)勢，如果項(xiàng)目好的話，資金就不成問題，就能獲得銀行的支持。

　　觀點(diǎn)新媒體：卓越在上市這一塊有沒有什么計(jì)劃？

　　張遠(yuǎn)：卓越一直是以一個(gè)上市公司的標(biāo)準(zhǔn)來要求自己，做到隨時(shí)可以上市。上市這個(gè)問題，國內(nèi)企業(yè)往往很糾結(jié)，也不理解，其實(shí)沒什么不能理解的，國外很多優(yōu)質(zhì)企業(yè)都沒上市，不上市也不會(huì)缺錢。