　　于同日，萬科今年7月份的銷售也一并出爐，數(shù)據(jù)顯示，7月份萬科實現(xiàn)銷售面積118.2萬平方米，銷售金額139.7億元，同比分別增長23.1%和34.5%。至此，今年前7個月萬科的銷售面積達834.6萬平方米，銷售金額達到976.5億元，同比分別上升19.5%和33.9%。

　　前6月利潤增長22.3%

　　在前6月甚至前7月銷售金額錄得約20%增長的前提下，萬科上半年的營業(yè)收入與凈利潤也一并取得超過兩成的增長。

　　數(shù)據(jù)顯示，1-6月，萬科實現(xiàn)結算面積388.4萬平方米，實現(xiàn)結算收入406.3億元，同比分別增長47.2%和34.4%；實現(xiàn)營業(yè)收入413.9億元，同比增長34.7%；實現(xiàn)凈利潤45.6億元，同比增長22.3%。

　　據(jù)萬科披露，由于銷售增長快于結算節(jié)奏，截至今年中期時，萬科合并報表范圍內(nèi)尚有合同金額約1766億元的已售資源未竣工結算，較2012年年底增加330億元，為未來業(yè)績增長奠定了基礎。

　　在新開工面積方面，上半年萬科實現(xiàn)開工面積919萬平方米，相比去年同期增長96.3%，完成年初計劃的55.6%。實現(xiàn)竣工面積432萬平方米，相比去年同期增長76.9%，完成年初計劃的33.5%。

　　對此，萬科董秘譚華杰表示，目前萬科尚未調整全年開工計劃，但年初披露的開工數(shù)字針對的是去年末已經(jīng)獲取的項目，考慮到一部分今年新獲取的項目會在年內(nèi)開工，全年實際的開工面積可能高于年初計劃。

　　另截至報告期末，在萬科的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品176.3億元，占比5.7%，較2012年底下降0.6個百分點。

　　在補充土儲方面，今年前6個月，萬科累計增加42個開發(fā)項目，按萬科權益計算的規(guī)劃建筑面積為925萬平方米，平均樓面地價約2735元/平方米，與去年全年基本持平。截至報告期末，萬科規(guī)劃中項目按萬科權益計算的建筑面積合計4123萬平方米，可滿足未來兩到三年的開發(fā)需求。

　　而萬科最新公布的新增項目情況還顯示，其7月份以來，在長沙、廣州、東莞、上海、嘉興、寧波、杭州、徐州、常州、北京、青島、武漢、西安、鄭州等城市新增加項目15個，萬科共需支付的土地款達124.66億元。

　　雖然上半年萬科拿地量有所增加，但譚華杰表示，萬科謹慎投資的策略并沒有改變，對于那些“面粉貴過面包”、只有房價在短時間內(nèi)大幅上漲才能盈利的項目，公司仍然采取回避態(tài)度。

　　凈資產(chǎn)收益率重于利潤率

　　正是由于上半年萬科新開工同比大幅增長96%，并補充了相對多的一些項目資源，中期時萬科持有的貨幣資金較年初有所下降，為376.0億元。剔除預收賬款后，萬科其它負債占總資產(chǎn)的比例為42.7%，較2012年底的43.7%下降1個百個點。截止報告期末，萬科的資產(chǎn)負債率達到79.63%，較2012年底提高1.31個百分點。

　　與此同時，上半年萬科房地產(chǎn)業(yè)務的結算均價同比下降8.7%，為10461元/平方米，萬科表示，這主要原因是城市結構變化，房價水平較低的城市在結算構成中的占比上升。

　　另于上半年，萬科的房地產(chǎn)業(yè)務毛利率為23.8%，較2012年同期下降2.7個百分點；結算凈利率14.1%，較2012年同期下降0.1個百分點。

　　其中，對于房地產(chǎn)業(yè)務結算凈利率下降的原因，萬科表示主要來自三方面：首先，行業(yè)存在利潤率適度下降的大趨勢；其次，萬科結算中裝修房占比仍有小幅度上升，而裝修業(yè)務的利潤率低于毛坯房業(yè)務；第三，上半年萬科結算的資源中，部分來自2011至2012年市場低谷時的銷售。

　　即便凈利潤率有所下降，但在萬科總裁郁亮看來，從長期來看，行業(yè)進入下半場之后，利潤率下降的趨勢是存在的，而對股東來說，最重要的指標是ROE，即凈資產(chǎn)收益率而非利潤率。通過提升經(jīng)營效率，可以克服利潤率下降的影響。

　　在這方面，上半年萬科的凈資產(chǎn)收益率同比有微幅增長，數(shù)據(jù)顯示，萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為6.84%，相比去年同期上升0.08個百分點。

　　不過，據(jù)相關分析指出，隨著各大房企以價換量，加速去庫存的戰(zhàn)略方針，部分一線房企的銷售均價呈逐漸下降趨勢，再加上人工、建筑、融資等方面的成本費用增加，使得房企雖然銷售業(yè)績可觀，但盈利能力卻在減弱。相關數(shù)據(jù)顯示，2012年萬科銷售額超過1400億元，但凈資產(chǎn)收益率三季度末僅為9.02%。

　　融資再開閘利好信號

　　雖然今年上半年萬科的盈利能力并未得到提升，但近期資本市場傳來再融資有條件放開的消息，或將有助于改善萬科的融資渠道，從而拉低萬科平均財務成本。

　　早前8月1日晚間，停牌近一個月的新湖中寶發(fā)布定增預案，擬定增募資約55億元，用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。據(jù)悉，這是A股上市房企三年來首單再融資。也是自今年7月以來，近十家停牌房企中首個正式公布的再融資預案。

　　隨后，瑞銀證券發(fā)布研究報告稱，由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項目，并未涉及其他普通商品住宅項目，故對其他開發(fā)商融資前景的信號意義并未超出市場預期。

　　但瑞銀認為監(jiān)管層對開發(fā)商再融資的態(tài)度是有條件放開，而舊城改造和保障房項目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟、盤活存量的政策方向，或可獲得股權融資或債權融資機會。

　　據(jù)悉，萬科于2009年就已經(jīng)開始參與城市舊改項目，當年取得了福州上海新村舊改項目，權益容積率面積為45萬平米。

　　此后，萬科又在2010-12年新增舊改項目7個，權益占地面積約75萬平米、權益容積率面積約259萬平米。至2012年末，公司舊改項目權益容積率面積達到303萬平米。

　　相關機構估計萬科對于舊改項目的投資總額將超過300億元。

　　此外，據(jù)瑞銀于8月5日發(fā)布的一份研報中提及，萬科目前已打通海外發(fā)債融資的渠道，2013年3月已成功以2.6%的低利率募得8億美元資金，并在7月宣布將發(fā)行20億美元中期票據(jù)。此外，萬科還擁有在香港上市的萬科海外可用于股權融資。如果監(jiān)管層針對舊城改造放開A股再融資，那么萬科的融資渠道將進一步改善，平均財務成本或將逐步下降到8%以下。

（審校：劉滿桃）