“年初的時(shí)候，我說(shuō)是‘審慎的樂(lè)觀’，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)是‘平穩(wěn)的樂(lè)觀’。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 小潔 “是否會(huì)超額完成，要看8、9、10這3個(gè)黃金月份的銷(xiāo)售，但我們有信心完成全年620億元的銷(xiāo)售目標(biāo)?！蹦笕缡欠Q(chēng)。

　　8月6日，碧桂園控股有限公司召開(kāi)中期業(yè)績(jī)會(huì)，面對(duì)上半年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售金額收入336.5億元，同比大漲94%的不錯(cuò)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，莫斌臉上也洋溢出喜悅的神情。

　　在業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)于下半年碧桂園的17新盤(pán)入市、海外項(xiàng)目發(fā)展、現(xiàn)階段的毛利率下降、朱榮斌加入是否調(diào)整土地投資策略、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展機(jī)遇等問(wèn)題，成為碧桂園年中業(yè)績(jī)會(huì)最受關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。

　　據(jù)莫斌介紹，受惠于城鎮(zhèn)化的機(jī)遇，上半年，碧桂園推出了7個(gè)項(xiàng)目，其中5個(gè)全新項(xiàng)目均位于廣東省外，且銷(xiāo)售已達(dá)33.7億元，省外項(xiàng)目的占比從2008年的24%提升至目前的45%。同時(shí)，作為大本營(yíng)的廣東省，上半年銷(xiāo)售依然穩(wěn)健。

　　而作為碧桂園首個(gè)海外開(kāi)盤(pán)的馬來(lái)西亞金海灣項(xiàng)目，“目前展示區(qū)已全部完成，并已正式對(duì)外開(kāi)放一個(gè)月，今天開(kāi)始將正式對(duì)外銷(xiāo)售。”莫斌如是指。

　　對(duì)于馬來(lái)西亞金海灣項(xiàng)目和吉隆坡的兩個(gè)項(xiàng)目，莫斌是寄予厚望，“如果這兩個(gè)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完成的話(huà)，將會(huì)給我們帶來(lái)非常可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，有可能成為今年碧桂園銷(xiāo)售亮點(diǎn)”。

　　此外，面對(duì)下半年17個(gè)新盤(pán)入市，如何保持產(chǎn)品去化率的問(wèn)題上，莫斌表示，“我們有自身的規(guī)定，即‘新盤(pán)開(kāi)售789’，我們希望樓盤(pán)在第一次推出的時(shí)候有80%的貨量，一周去化率能達(dá)到70%，一個(gè)月內(nèi)能達(dá)到90%，但基本的底線(xiàn)是60%。這是我們一貫的做法，也叫快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售?！?/p>

　　碧桂園中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，較去年相比，今年上半年整體毛利率有所下降，莫斌解釋稱(chēng)，這僅僅是受到了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響。隨著成本控制能力的提高，對(duì)市場(chǎng)剛性需求的更準(zhǔn)確的把握，以及開(kāi)發(fā)速度的加快，毛利率將會(huì)維持在一個(gè)合理的水平。

　　據(jù)了解，上半年碧桂園共有134個(gè)項(xiàng)目處在不同的發(fā)展階段，其中廣東項(xiàng)目占到70個(gè)。此外，馬來(lái)西亞與吉隆坡3個(gè)海外項(xiàng)目，可售貨量達(dá)160億左右。

　　對(duì)于朱榮斌的加入，市場(chǎng)普遍猜測(cè)碧桂園會(huì)否在拿地策略上進(jìn)行調(diào)整，莫斌就表示，碧桂園仍將以三四線(xiàn)城市為主線(xiàn)，甚至不排除四五線(xiàn)城市。

　　其介紹，今年以來(lái)，碧桂園新進(jìn)福建、四川、江蘇等省份，不斷在實(shí)施全國(guó)性拓展，目前，已取得施工許可證之建筑面積約1824萬(wàn)平方米，并稱(chēng)“有充足的貨量支持未來(lái)的發(fā)展”。

　　然而，對(duì)于目前“大熱”的深圳前海、以及珠海橫琴兩區(qū)域，莫斌坦言，“進(jìn)展還不理想，我們也在尋找切入點(diǎn)。”

　　以下為碧桂園2013中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答環(huán)節(jié)整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年碧桂園有很多項(xiàng)目推出市場(chǎng)，推盤(pán)的策略是什么？是否會(huì)調(diào)高原來(lái)620億元的銷(xiāo)售目標(biāo)？

　　莫斌：8月份到12月份我們有17個(gè)新盤(pán)推出，根據(jù)快速開(kāi)發(fā)的理念，有可能還會(huì)增多。但是為什么今年沒(méi)有調(diào)高銷(xiāo)售目標(biāo)，年初我們公布今年620億目標(biāo)的時(shí)候，很多人，包括我們的投資者都問(wèn)我是不是太激進(jìn)了，但我想說(shuō)我們是充滿(mǎn)信心，確保今年的銷(xiāo)售額全面完成。至于能否完成得更好，8、9、10三個(gè)月是碧桂園或者是中國(guó)地產(chǎn)銷(xiāo)售的黃金季節(jié)，我們會(huì)根據(jù)8、9、10三個(gè)月銷(xiāo)售的情況，確保我們的目標(biāo)完成或者是完成得更好，我們?cè)俳o大家比較準(zhǔn)確的信息。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到下半年會(huì)有17個(gè)項(xiàng)目入市，在目前的樓市調(diào)控下，產(chǎn)品的去庫(kù)存化的情況如何？

　　莫斌：所有新盤(pán)的產(chǎn)品去化我們有基本的規(guī)定，對(duì)于內(nèi)部而言，“新盤(pán)開(kāi)售789”，我們希望樓盤(pán)第一次推出和開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，有提供80%的貨量(當(dāng)然是指小地塊)，一周之內(nèi)去化率達(dá)到70%，一個(gè)月達(dá)到90%，這是內(nèi)部的規(guī)定，基本的底線(xiàn)是60%，這是我們一貫的做法，就是快速開(kāi)發(fā)和快速銷(xiāo)售。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：馬來(lái)西亞的項(xiàng)目受到很多關(guān)注，目前項(xiàng)目的進(jìn)度如何？項(xiàng)目的規(guī)模呢？預(yù)期內(nèi)地的買(mǎi)家會(huì)有多少？

　　莫斌：馬來(lái)西亞的項(xiàng)目目前所有的展示期已完成，包括會(huì)所、售樓部和樣板房以及整個(gè)展示區(qū)的公建、配套、商業(yè)街、海灘、游泳池和園林綠化，都已經(jīng)正式開(kāi)放一個(gè)月左右了。截至昨天晚上，所有的銷(xiāo)售許可的法律法規(guī)文件已全部準(zhǔn)備齊了，從今天開(kāi)始就可以正式對(duì)外銷(xiāo)售。

　　馬來(lái)西亞金海灣項(xiàng)目和吉隆坡項(xiàng)目，銷(xiāo)售貨量總共會(huì)達(dá)到160億元人民幣。今天正式銷(xiāo)售的是金海灣的，而且是碧桂園100%控股的項(xiàng)目。160億元是兩個(gè)開(kāi)售的項(xiàng)目，后面陸續(xù)開(kāi)發(fā)的情況會(huì)有陸續(xù)的信息。

　　如果這兩個(gè)項(xiàng)目全部銷(xiāo)售完成的話(huà)，將會(huì)給我們帶來(lái)非?？捎^的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，有可能成為今年碧桂園銷(xiāo)售的亮點(diǎn)。因?yàn)闆](méi)有正式的開(kāi)售，我們認(rèn)為，內(nèi)地的買(mǎi)家或會(huì)占到50%左右。

　　關(guān)于十里銀灘，將會(huì)建三期、四期、五期、六期，會(huì)有可觀的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。但今年上半年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)沒(méi)有這么亮麗，是因?yàn)樾仑浟康耐瞥黾性?-10月份，在年底的時(shí)候，會(huì)給我們帶來(lái)更大的收獲。

　　十里銀灘是碧桂園成功開(kāi)發(fā)濱海旅游度假項(xiàng)目成功的案例，這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之后，我們會(huì)總結(jié)相當(dāng)多的經(jīng)驗(yàn)。另外，我們也成功的在海南臨高開(kāi)發(fā)了金沙灘，錄得10億元的銷(xiāo)售，效果很好。同時(shí)，下半年我們?cè)谇鄭u的碧桂園十里金灘，第一期的面積約300畝，根據(jù)開(kāi)發(fā)量和市場(chǎng)的銷(xiāo)售程度我們會(huì)持續(xù)的進(jìn)行貨量的推出，預(yù)期會(huì)帶來(lái)更加好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：碧桂園在馬來(lái)西亞、青島、海南等度假類(lèi)型的產(chǎn)品推廣力度很大，毛利潤(rùn)和普通純住宅的項(xiàng)目相比是怎樣的？毛利潤(rùn)下降的原因是什么？

　　莫斌：度假類(lèi)型的樓盤(pán)，毛利率暫時(shí)出現(xiàn)了一些降低，僅僅是因?yàn)楝F(xiàn)在的產(chǎn)品不同，原來(lái)是以別墅為主，比例是70%，現(xiàn)在是洋房比例是60%，產(chǎn)品的類(lèi)型和結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，應(yīng)該說(shuō)是導(dǎo)致毛利潤(rùn)目前為止暫時(shí)下降的原因之一。

　　但隨著成本控制力的提高，今后的洋房會(huì)標(biāo)準(zhǔn)化，隨著對(duì)市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步準(zhǔn)確的把握，以及我們開(kāi)發(fā)速度的加快，我相信我們的毛利率會(huì)維持非常合理，甚至是很好的水平之上。

　　至于度假產(chǎn)品的項(xiàng)目，目前為止是四盤(pán)聯(lián)動(dòng)，馬來(lái)西亞的金海灣、金沙灘、十里金灘和十里銀灘，帶來(lái)的毛利率比目前現(xiàn)有的產(chǎn)品有所提高而不是降低，因此我們對(duì)度假產(chǎn)品是有信心的，我們強(qiáng)調(diào)的是度假的心情，這就是碧桂園的度假產(chǎn)品。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：海外發(fā)展的土地成本大概占售價(jià)的10%，這一數(shù)據(jù)是否也適合內(nèi)地和海外的項(xiàng)目嗎？

　　莫斌：至于海外發(fā)展的問(wèn)題，是否適用于10%的地價(jià)，這不是我們唯一的控制指標(biāo)，我們的控制指標(biāo)還是根據(jù)利潤(rùn)率和發(fā)展的模式，使得我們快速的周轉(zhuǎn)，快速的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售，根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)結(jié)合的情況，找到我們適合的利潤(rùn)點(diǎn)，做好土地的購(gòu)置，也是我們綜合性的指標(biāo)，其中地價(jià)指標(biāo)是當(dāng)中重要的指標(biāo)之一。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：馬來(lái)西亞的項(xiàng)目是否有銷(xiāo)售的目標(biāo)？業(yè)績(jī)發(fā)布后是否有融資方面的計(jì)劃？面對(duì)目前的信用緊縮問(wèn)題，你們是否受到影響？會(huì)否擔(dān)心下半年受到影響？

　　莫斌：馬來(lái)西亞的銷(xiāo)售目標(biāo)，現(xiàn)在沒(méi)有確定，這是我們第一個(gè)進(jìn)入海外市場(chǎng)的項(xiàng)目，希望給我們時(shí)間，讓我們做得更好。

　　伍綺琴：融資方面，我們已經(jīng)做了10年期7.5億美元的融資，因此我們的財(cái)務(wù)是健全的，我們有兩百多億的現(xiàn)金，負(fù)債比率是60%，還要根據(jù)市場(chǎng)的情況而定。

　　目前，我們?cè)谒拇笮形词褂玫男庞妙~度是170多億元，此外，還要看我們手上是否有很大的項(xiàng)目，需要融資，每一年都是有預(yù)算的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：除了馬來(lái)西亞項(xiàng)目外，是否還有其他的海外投資計(jì)劃？是否會(huì)像萬(wàn)科，進(jìn)軍西方市場(chǎng)？

　　莫斌：我一直認(rèn)為資金的管理是企業(yè)管理最重要的命脈線(xiàn)和血液線(xiàn)，因此，資金管理有幾條線(xiàn)內(nèi)部控制的，請(qǐng)大家放心。

　　目前我們的產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)模式是快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售，快速資金回籠，這就是資金周轉(zhuǎn)，周轉(zhuǎn)得快就是最大的方式和方法，也是我們面對(duì)市場(chǎng)采取的有效的措施。在資金方面無(wú)論政策和市場(chǎng)如何改變，我們會(huì)立足自身可以承受的范圍內(nèi)。

　　至于海外市場(chǎng)方面，我們是這樣想的。進(jìn)軍馬來(lái)西亞之后，我要求團(tuán)隊(duì)要將馬來(lái)西亞的項(xiàng)目做成功，之后再積累經(jīng)驗(yàn)，再去開(kāi)發(fā)更多的海外市場(chǎng)。我們也有一個(gè)想法，希望今后開(kāi)發(fā)的海外市場(chǎng)，都是有50%的華人愿意去的地方，因此海外開(kāi)發(fā)的時(shí)候，有適合的話(huà)，無(wú)論是那個(gè)國(guó)家，只要積累寶貴的經(jīng)驗(yàn)，有市場(chǎng)切入度的話(huà)，我們都會(huì)看一看。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：上半年有很多房地產(chǎn)商都回歸到一二線(xiàn)城市，碧桂園也請(qǐng)到了朱榮斌，接下來(lái)在拿地方面是否會(huì)作調(diào)整？是否會(huì)增加一二線(xiàn)城市？如果增加，準(zhǔn)備了多少資金來(lái)支持？洋房標(biāo)準(zhǔn)化會(huì)如何跟進(jìn)？

　　莫斌：很多人都問(wèn)我關(guān)于全國(guó)戰(zhàn)略的調(diào)整，其實(shí)，每一家有自己的策略和方向，有的放棄了三四線(xiàn)城市，關(guān)鍵是企業(yè)要健康地運(yùn)行。

　　我們?nèi)匀粓?jiān)持碧桂園自己的特色，仍然以一二線(xiàn)城市的近郊，三四線(xiàn)城市為主，甚至有可能去到四五線(xiàn)城市。只要有市場(chǎng)需求的地方，就應(yīng)該有市場(chǎng)，市場(chǎng)如何抓住，要看我們的產(chǎn)品系列和房屋的性?xún)r(jià)比，是否符合當(dāng)?shù)氐男枨螅灰系脑?huà)，有這樣的市場(chǎng)，我們都不會(huì)放棄。因此，碧桂園項(xiàng)目數(shù)量的增加和全國(guó)布局都在發(fā)展，并沒(méi)有放棄一二線(xiàn)城市，關(guān)鍵是符合碧桂園的開(kāi)發(fā)模式，模式就是快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售，快速的回籠資金，如果在其他的城市體現(xiàn)得到，就會(huì)去做，也會(huì)進(jìn)行不同產(chǎn)品類(lèi)型的嘗試。

　　關(guān)于土地成本，我們認(rèn)為，土地成本的高和低，最重要要看房屋賣(mài)出去的利潤(rùn)，獲得怎樣的利潤(rùn)，賣(mài)怎樣的房屋。很多人說(shuō)碧桂園具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，土地成本10%只是一方面的數(shù)據(jù)，有可能更高或者是更低，關(guān)鍵是要看產(chǎn)品是否賣(mài)得出去，確保毛利潤(rùn)、凈利潤(rùn)、去化率和現(xiàn)金回籠的水平。

　　至于標(biāo)準(zhǔn)化的問(wèn)題，我們會(huì)針對(duì)不同市場(chǎng)的需求，推出不同標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，現(xiàn)在是別墅系列化的產(chǎn)品、洋房系列化的產(chǎn)品、工業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)化供市場(chǎng)的情況選擇，根據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整，我相信我們的產(chǎn)品會(huì)越來(lái)越貼近市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：碧桂園在定價(jià)和推廣上，在不同的區(qū)域是如何考慮的？

　　莫斌：利潤(rùn)率和銷(xiāo)售費(fèi)用的問(wèn)題，我們不降價(jià)是因?yàn)槲覀兏惺艿绞袌?chǎng)有這樣的需求，銷(xiāo)售費(fèi)用的提升是暫時(shí)性的，我們的產(chǎn)品是越來(lái)越漂亮、品質(zhì)越來(lái)越高、精品化越來(lái)越貼切。

　　現(xiàn)在所有的推廣是定點(diǎn)的，而不是硬排的推廣。我們會(huì)做定向和圈層以及體驗(yàn)式的營(yíng)銷(xiāo)，新型的推廣模式成本會(huì)增加一些，但是客戶(hù)的體驗(yàn)度會(huì)更加的真實(shí)，現(xiàn)在的推廣費(fèi)用由可能會(huì)高一些，但是我們的產(chǎn)品一旦深入人心之后，銷(xiāo)售額大幅度的增長(zhǎng)后，這些費(fèi)用相應(yīng)的比例會(huì)控制得住，相應(yīng)的總額一定會(huì)下降，反而對(duì)我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展是有利的。

　　應(yīng)該說(shuō)，隨著產(chǎn)品系列推出越來(lái)越貼近市場(chǎng)，我們的銷(xiāo)售費(fèi)用和降價(jià)兩者的關(guān)聯(lián)度不會(huì)太大。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：最近中央政治局會(huì)議沒(méi)有提到調(diào)控問(wèn)題，對(duì)于下半年樓市，您怎么看？對(duì)公司的影響如何？

　　莫斌：可以這么說(shuō)，這一屆政府是比較睿智的，懂得用市場(chǎng)的手段去調(diào)整，尤其是地產(chǎn)方面的調(diào)控。年初的時(shí)候，我說(shuō)是“審慎的樂(lè)觀”，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)是“平穩(wěn)的樂(lè)觀”。

　　接下來(lái)，碧桂園內(nèi)部也會(huì)進(jìn)行分析，也做好了所有的安排，立足自身，做好產(chǎn)品和做好市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，我相信我們就會(huì)立于不敗之地。而對(duì)于“量?jī)r(jià)上浮”的預(yù)期則不要過(guò)于樂(lè)觀，至少對(duì)于碧桂園是這樣的考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：下半年發(fā)改委可能出臺(tái)新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展規(guī)劃，市場(chǎng)普遍猜測(cè)中小城市的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化為特點(diǎn)，那么，碧桂園是集中一二線(xiàn)城市的郊區(qū)和三四線(xiàn)城市，對(duì)未來(lái)三四線(xiàn)城市的機(jī)會(huì)是如何看待的？是否會(huì)和地級(jí)市政府合作？

　　莫斌：我一直認(rèn)為，中國(guó)推廣新型城鎮(zhèn)化是非常好的舉措，對(duì)碧桂園來(lái)說(shuō)，一定是機(jī)會(huì)大于挑戰(zhàn)，我們是將“荒山野嶺”變成“世外桃源”，我們跟政府探討做一些新型城鎮(zhèn)化的嘗試，能否成功不好說(shuō)，但是我們已經(jīng)準(zhǔn)備好了。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：國(guó)家現(xiàn)在很重視南沙、前海、橫琴，碧桂園是否有計(jì)劃在上述的三個(gè)地方拿地？

　　莫斌：橫琴和前海有各自的魅力，目前來(lái)講，進(jìn)展不是那么理想，還在進(jìn)展之中。此外，還要看是否可以找得到切入點(diǎn)，如果有合適的項(xiàng)目我們就會(huì)去做。而南沙，我們已經(jīng)進(jìn)入，未來(lái)希望能做到更好。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：在酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，碧桂園跟去年相比有所下滑，這是什么原因？未來(lái)在酒店的發(fā)展規(guī)劃是如何計(jì)劃的？

　　伍綺琴：目前，我們的酒店方面的入住率是40%，跟去年相比有輕微的下跌，但上半年平均373元/間房的單價(jià)同比2012年是微漲的。此外，還要與總體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相比，我們認(rèn)為，入住率和房租還是上升的，酒店是以項(xiàng)目為主，酒店和五星級(jí)會(huì)所成為項(xiàng)目的亮點(diǎn)和吸引人的方面。

　　莫斌：酒店是大的配套，對(duì)于物業(yè)水平的提升和品質(zhì)的提升有很大的好處，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，根據(jù)時(shí)間的延續(xù)，我們會(huì)做合適的安排，無(wú)論怎么樣，現(xiàn)在的酒店一定要立足于項(xiàng)目本身做好，酒店集團(tuán)無(wú)論目前是盈利還是處于虧損狀態(tài)，服務(wù)質(zhì)量永遠(yuǎn)不能下降，這是我們提出的基本要求，內(nèi)部也有績(jī)效考核的目標(biāo)，相信酒店業(yè)務(wù)會(huì)越做越好，也會(huì)給碧桂園的業(yè)務(wù)帶來(lái)驚喜。