　　“促進平穩(wěn)健康發(fā)展”是新政府首次對房地產(chǎn)行業(yè)正面表態(tài)，政策轉向長期制度建設，為房地產(chǎn)行業(yè)地位和長期政策導向定調，具有重大意義。此次會議提出的“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩(wěn)妥推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”是新一屆政府第一次對房地產(chǎn)行業(yè)政策做出正面表態(tài)，我們認為其中有3層含義值得重點關注：

　　政策表態(tài)從“堅持房地產(chǎn)調控政策、促進房價合理回歸”轉向“促進平穩(wěn)健康發(fā)展”，比此前6月20日央行提及的“支持居民家庭首套自住購房”又進了一大步，意味著此前以行政抑制為導向的政策調控方式將正式、全面轉向長期制度建設，實際是為未來房地產(chǎn)行業(yè)的長期政策導向定調，具有非常重要的意義。

　　將房地產(chǎn)市場的“平穩(wěn)健康發(fā)展”置于“推動居民消費升級，保持合理投資增長”的總體基調之下，表現(xiàn)了在當前經(jīng)濟相對疲軟的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)還是多少被寄予了拉動消費和投資增長的希望，仍具有重要的地位。

　　會議同時還指出“推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化”，具有為“新型城市化”做注的含義：未來將更注重城鎮(zhèn)化的質量，而非延續(xù)簡單的征地-賣地模式。

　　新型城鎮(zhèn)化將更加重視土地的利用效率、注重人口與產(chǎn)業(yè)對城鎮(zhèn)化支撐，從而有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫和風險。

　　在“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的方向下，市場化的長效機制建設是政策調控主要方式，對應著一整套政策組合的設計。我們在上周發(fā)布的夏季策略會報告《政策市場化尋找新中堅》中強調，目前政策調控方式已轉向市場化導向下的長效機制建設，而此次政治局會議對房地產(chǎn)行業(yè)的表態(tài)正是對這一判斷的肯定和明確。

　　我們認為，長效機制的建設不是簡單的打壓或放松，而是一整套制度設計，至少應包括以房產(chǎn)稅調節(jié)高端需求、以土地制度改革和首套房貸款優(yōu)惠支持中端需求、以保障房覆蓋低端需求、以拓展融資途徑等給予金融配套政策等一系列政策組合。但同時，我們也認為，在目前通脹水平不低、房價上漲壓力并未完全消除的情況下，以貨幣或行政手段對房地產(chǎn)行業(yè)進行激進刺激的可能性也不大。

　　政策表態(tài)積極，有力消除市場對政策的顧慮，短期刺激板塊估值修復，長期推動行業(yè)回歸健康生態(tài)，商業(yè)屬性增強，優(yōu)質龍頭公司及模式創(chuàng)新型優(yōu)勢更加突出。政策表態(tài)明確了未來房地產(chǎn)行業(yè)的建設長效機制的政策導向，有力消除了市場對房地產(chǎn)政策前景的顧慮和分歧，從而刺激房地產(chǎn)板塊的估值修復。維持我們夏季策略會的觀點，短期看，下半年受制于中性略偏緊的貨幣環(huán)境，行業(yè)銷售難超預期，制度紅利釋放將成為估值修復的主要催化劑；長期看，在政策的市場化進程中，行業(yè)政策屬性減弱、商業(yè)屬性增強，逐漸回歸健康生態(tài)，兩類公司優(yōu)勢將更突出：1)開發(fā)類公司中，成本及費用控制能力強或改善明顯，龍頭公司負債水平穩(wěn)健或正在下降、業(yè)績增長相對穩(wěn)定的龍頭企業(yè)，優(yōu)勢將更為突出：萬科、金地、保利、招商、榮盛、華夏幸福等；2)積極探索新型商業(yè)模式的公司：南國置業(yè)、世聯(lián)地產(chǎn)、華僑城等。

　　申銀萬國-對政治局會議關于房地產(chǎn)行業(yè)講話的點評：行業(yè)長期政策導向定調意義重大

（審校：劉滿桃）