隨著調(diào)控的持續(xù)，三四線城市逐漸出現(xiàn)泡沫，一二線城市成為大型房企的主要角逐戰(zhàn)場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 黃慶杏  7月3日的北京土地市場(chǎng)似乎很熱鬧，一日進(jìn)賬66.9億，四宗土地成功出讓，其中此前曾被叫停的“準(zhǔn)地王”夏家胡同地塊，吸引了15家房企前來爭(zhēng)奪。

　　在這場(chǎng)角逐中，北京土地市場(chǎng)上首次出現(xiàn)了恒大的身影，而“黑馬”懋源地產(chǎn)力壓恒大、保利等房企巨鱷，將夏家胡同地塊收入囊中。

　　盡管無緣夏家胡同地塊，恒大還是以35億元奪得同日出讓的“巨無霸”昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊，如愿以償進(jìn)入北京。

　　“黑馬”懋源17.7億奪夏家胡同地塊

　　作為近年來北京三環(huán)內(nèi)唯一入市的住宅用地，在出讓之前，夏家胡同地塊就被冠以“準(zhǔn)地王”的名號(hào)。此前5月28日被緊急叫停，更是讓夏家胡同地塊成為近來北京土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)。

　　該地塊位于北京西南三環(huán)之內(nèi)，出讓面積為14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，規(guī)劃為二類居住用地，掛牌起始價(jià)為13.1億元，競(jìng)買保證金為4億。地塊開拍之前已經(jīng)收到21次報(bào)價(jià)，最高報(bào)價(jià)為14.5億元。

　　7月3日下午，夏家胡同地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，吸引了中糧、九龍倉、融創(chuàng)、中鐵、首城置業(yè)、招商、合景泰富、懋源、中化方興、萬年基業(yè)、融輝置業(yè)、泰禾、保利首開聯(lián)合體、恒大等15家房企前來爭(zhēng)奪。

　　競(jìng)拍一開始，融輝置業(yè)、中化方興、合景泰富、九龍倉、恒大即展開了激烈競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)過26輪角逐，融輝置業(yè)的競(jìng)價(jià)已達(dá)地塊價(jià)格上限17.7億元，溢價(jià)率23.2%，樓面約2.3萬元/平方米。

　　此后競(jìng)拍轉(zhuǎn)為競(jìng)配建面積，現(xiàn)場(chǎng)更是充滿了“火藥味”，恒大地產(chǎn)和合景泰富輪番舉牌，而懋源僅在該環(huán)節(jié)中四次舉牌。

　　最終，經(jīng)過長達(dá)40多分鐘的62輪競(jìng)拍，夏家胡同地塊以總價(jià)17.7億元、配建3.8萬平方米公租房，被北京懋源房屋開發(fā)有限公司和北京懋源置業(yè)有限公司聯(lián)合體奪得。

　　在競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)未有舉牌的懋源，也一舉成為這次角逐中的“黑馬”，將夏家胡同地塊收入囊中。

　　事實(shí)上，懋源的身影在北京土地市場(chǎng)上并不少見。

　　去年以來孫河板塊是北京的供地?zé)狳c(diǎn)，在此前孫河的土地出讓中，懋源也都加入爭(zhēng)奪行列，但均空手而回。此外，去年同樣備受市場(chǎng)關(guān)注的香河園地塊以及萬柳地塊的角逐，懋源也都參與角逐。

　　有分析稱，懋源在今年的多次土地競(jìng)拍中均未拿地，補(bǔ)倉意愿強(qiáng)烈。

　　據(jù)了解，懋源以開發(fā)高端住宅為定位，在北京開發(fā)有紅璽臺(tái)等項(xiàng)目，此次力挫眾房企巨鱷，將三環(huán)之內(nèi)的稀缺地塊夏家胡同收入囊中，也不足為奇。

　　恒大35.6億收獲“巨無霸”首入北京

　　在夏家胡同地塊的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，恒大最終止步于倒數(shù)第二次舉牌，和夏家胡同地塊失之交臂，但是恒大還是以35億元收獲了昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)的“巨無霸”地塊，挺進(jìn)北京市場(chǎng)。

　　出讓公告顯示，沙河高教園二期(一)地塊屬于“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊，土地面積37.54萬平方米，其中，建筑用地面積為18.26萬平米；規(guī)劃建筑面積控制在51.1萬平米下，掛牌起始價(jià)為30.51億元。

　　同時(shí)，該宗宅地還要求配建26萬平方米的“公共租賃住房”，回購價(jià)格11000元/平方米。除配建的26萬平方米“公共租賃住房”以外，剩余居住部分全部用于建設(shè)“園區(qū)安置房”，房屋銷售限價(jià)為14000元/平方米。

　　該地塊吸引了恒大、萬科、中鐵建等房企到場(chǎng)，經(jīng)過17輪競(jìng)拍，恒大最終以35.6億元配建公共租賃房面積26萬平方米的代價(jià)，奪得昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率16.67%。

　　據(jù)了解，這是恒大地產(chǎn)首次進(jìn)入北京，而這已是一個(gè)月來恒大第二次現(xiàn)身在一線城市的土地市場(chǎng)。

　　此前6月19日，一直以來都偏好于偏遠(yuǎn)地區(qū)拿地的恒大，23億奪得廣州白云區(qū)沙太南路配件廠地塊重回廣州，已讓業(yè)內(nèi)人士看到，恒大這重回一線城市的決心。

　　此次恒大首入北京，其重回一線城市的意愿更加明顯。

　　對(duì)此，有分析稱，隨著調(diào)控的持續(xù)，三四線城市逐漸出現(xiàn)泡沫，一二線城市成為大型房企的主要角逐戰(zhàn)場(chǎng)。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，三四線城市庫存積壓過多，需求難以上漲，他預(yù)計(jì)，下半年，房企到一二線拿地的現(xiàn)象將更普遍。

　　熱炒“準(zhǔn)地王”的北京土地市場(chǎng)

　　除夏家胡同以及昌平沙河地塊外，7月3日北京還有大興區(qū)、房山區(qū)的兩個(gè)地塊入市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，這4宗地塊合計(jì)建筑面積為83.5萬平方米，成交總價(jià)為66.9億元。

　　但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)日競(jìng)拍的整體熱度卻比之前預(yù)期的有所降低。

　　張大偉指出，拍出的地塊價(jià)格都在合理范圍之內(nèi)，但開拍之前預(yù)測(cè)，夏家胡同地塊的土地出讓金在20億左右，最終17.7億元的合理價(jià)格上限出乎意料。

　　有分析指出，夏家胡同17.7億元的合理價(jià)格上限，僅23.2%的溢價(jià)率，也打破了之前宅地出讓中以50%左右的溢價(jià)率為最高合理上限的普遍規(guī)律。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究部總監(jiān)郭毅就認(rèn)為，國土局通過土地出讓方式，競(jìng)配建公租房控制了溢價(jià)率，也控制了地價(jià)水平。

　　此外，一開始就被冠以“準(zhǔn)地王”的夏家胡同地塊，終究不能冠上“地王”的頭銜。

　　張大偉認(rèn)為，3.8萬平方米公租房以8000元/平方米的價(jià)格回購，計(jì)入3000元/平米左右的建安費(fèi)用，可以為其他商品房部分承擔(dān)部分土地成本，剔除3.8萬平米保障房后，有3.86萬平米的商品房住宅部分，折合樓面價(jià)約4.1萬元/平方米。

　　按這樣計(jì)算，這個(gè)價(jià)格，低于去年地王萬柳地塊的樓面價(jià)。

　　事實(shí)上此前5月28日，夏家胡同地塊因故暫停出讓又恢復(fù)掛牌時(shí)，起始報(bào)價(jià)增至13.59億元，比原來多出700萬元，就有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，起拍價(jià)提高，目的就是為了控制溢價(jià)率。