　　大多數(shù)人都持有這樣的一個觀點：無論股市還是房市，漲跌背后一個共同的邏輯：資金供應(yīng)量。之前房價暴漲最根本的原因是貨幣超發(fā)?，F(xiàn)在來看，外圍量化寬松退場，內(nèi)部央行不會再繼續(xù)放水。資產(chǎn)價格是船，貨幣量是水，潮水將退，股市跌了，房市會不跌嗎？

　　但是，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，資金供應(yīng)量僅僅是宏觀市場基本面的指標(biāo)，僅能提供一個大概率的判斷，還應(yīng)該更多參考房企資金面、市場供求關(guān)系、利率變化對于成交量的影響等多因素。

　　首先，從目前來看，上半年流動性寬松，下半年流動性會適度收緊，要優(yōu)化金融資源配置，”用好增量、盤活存量”，借金融之手，通過市場機制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

　　從國內(nèi)環(huán)境來看，央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，均高于政府工作報告中提及的廣義貨幣增長13%的目標(biāo)。其中，5月末，廣義貨幣(M2)余額104.21萬億元,同比增長15.8%，比上月末低0.3個百分點，比上年同期高2.6個百分點。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年5月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10180元/平方米，環(huán)比4月上漲0.81%，自2012年6月連續(xù)第12個月環(huán)比上漲，漲幅比上月縮小0.19個百分點，其中77個城市環(huán)比上漲，22個城市環(huán)比下跌，1個城市與上月持平。

　　從以上數(shù)據(jù)分析可知，2013年1-5月份中國國內(nèi)M2同比增速為16%左右，資金供應(yīng)量確實對于房價上漲起到推動的作用。

　　那么，即使M22013年同比增長13%，按照政府政策制定之初的目標(biāo)執(zhí)行，這仍然表明市場流動性仍然相對寬松，只不過從今年下半年開始市場流動性要優(yōu)化金融資源配置，用好增量、盤活存量，借金融之手，通過市場機制，讓資金流流向?qū)嶓w經(jīng)濟，調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型。

　　因此，今年總體上穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境以及仍然相對流動性較為寬松的貨幣政策一定程度上使樓市價格不會出現(xiàn)大幅下滑的機會。

　　另外，從微觀層面來講，還和房企的資金面有關(guān)系。同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，2013年一季度140多家上市房企中48%的企業(yè)速動比率在0.5以下，盡管部分企業(yè)仍然資金面相對緊張，行業(yè)整體償債能力較差，如果沒有充裕的現(xiàn)金流回收，資金鏈斷裂的風(fēng)險加大，但是，相比去年第三季度約60%左右的房企速動比率在0.5以下來說，大部分房企資金面有所改善，這也就導(dǎo)致開發(fā)商在定價上會相對比較靈活，不會再受制于資金面緊張的局面。

　　如果要使企業(yè)速動比率再回到2012年第三季度的流動性相對緊張的狀況，央行流動性持續(xù)收緊的政策至少也需要持續(xù)6個月左右的時間，過了這6個月左右的市場過渡期，開發(fā)商資金面才可能資金面會出現(xiàn)緊張問題，屆時才會有降價跑量、以價換量的現(xiàn)象。

　　但是，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年下半年就是收緊的階段，因此，企業(yè)資金面緊張與否現(xiàn)在還不能下定論。

　　第三、從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致房價上漲，反之，利率上漲導(dǎo)致購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。

　　當(dāng)前銀行出現(xiàn)”錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。如果這個時間持續(xù)超過6個月以上，由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售，因此，房價會下跌。但是，房價下跌的幅度不會太大，應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。同樣，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年年底就會出現(xiàn)房價下跌的這樣的狀況。

　　從6月24日上市房企的股市表現(xiàn)看，當(dāng)前國內(nèi)銀行出現(xiàn)”錢荒”導(dǎo)致6月24日股市大跌，尤其是一些當(dāng)前資產(chǎn)負債比較偏高的房企出現(xiàn)大幅下跌甚至跌停的現(xiàn)象，其實，已經(jīng)看得出投資者對于未來房企業(yè)績的擔(dān)心。因此，能否獲得境外的融資渠道顯得十分關(guān)鍵。在未來，這些資產(chǎn)負債率比較高的房企能否度過市場難關(guān)，我們還拭目以待。

　　第四、房價降不降還是得看樓市供求關(guān)系”基本面”，總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，三四線城市有供大于求的風(fēng)險。

　　以一線城市上海為例，從短期內(nèi)來看，截止6月23日，一手商品住宅市場基本回歸到去年下半年20萬平方米左右的平均周交易量，市場成交量趨于理性。

　　從庫存角度來說，截止6月23日，2013年上海市商品住宅庫存為955萬平方米，總量較之前的1000萬平方米左右有所下降，從市場存銷比來看，如果按照今年1-5月平均交易量100萬平方米左右來計算，當(dāng)前市場存銷比降為9.5個月左右，同策咨詢研究中心研究結(jié)果表明，當(dāng)商品住宅市場存銷比低于10個月時，房價則面臨持續(xù)上漲的壓力。而當(dāng)存銷比持續(xù)高于15個月時，房價則面臨持續(xù)下跌的壓力。因此，目前來看，存銷比還難說會導(dǎo)致一線城市房價下降。

　　此外，中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2013年5月十大城市住宅均價為17202元/平方米，環(huán)比上月上漲1.05%。具體來看，廣州上漲2.52%，漲幅最大，成都漲幅為2.10%，北京、深圳、南京漲幅在1%-2%之間，重慶(主城區(qū))、杭州、上海、天津漲幅在0.1%-1%之間，武漢微幅上漲0.08%，漲幅最小。從年內(nèi)市場表現(xiàn)來看，上半年總體上一線城市供不應(yīng)求，二線城市相對健康，房價持續(xù)上漲，到下半年由于供求關(guān)系基本面短期內(nèi)難以改變的原因，一二線城市基本還難以出現(xiàn)房價下跌的狀況。

　　但是，三四線城市則難免會出現(xiàn)供大于求的市場狀況，由于三四線城市大規(guī)模造城，大規(guī)模的開發(fā)導(dǎo)致市場供應(yīng)量大幅增加，如果短期內(nèi)沒有辦法去化，則有可能導(dǎo)致供過于求，導(dǎo)致房價出現(xiàn)下跌的風(fēng)險。

　　總體來看，由于流動性相對寬松，大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當(dāng)前還不會出現(xiàn)下跌的風(fēng)險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的”以價換量”的”降價潮”，但是，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價的現(xiàn)象。

　　如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到2014年上半年，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)、中小開發(fā)企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場”降價潮”的連鎖反應(yīng)。

　　因此，當(dāng)前來看，對于資產(chǎn)負債率已經(jīng)偏高的房企、已經(jīng)存在經(jīng)營風(fēng)險的房企、拿地比較激進的房企以及部分中小房企來講，無論是在經(jīng)營策略上，還是在尋求逆勢擴張的過程中，都應(yīng)該比較謹慎，尤其是針對比較激進的房企，再拿溢價率偏高或樓板價明顯高于區(qū)域市場價格的地塊，可能會在未來遇到經(jīng)營風(fēng)險。

　　但是，對于資金面相對寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成”大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。

　　張宏偉觀點新媒體專欄作者

（審校：劉滿桃）