錢荒的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率對于樓市來講有何影響？

　　觀點網(wǎng) 6月19日，國務院常務會議，研究部署金融支持經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的政策措施。會議研究確定，加大對“三農(nóng)”和小微企業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)的信貸傾斜，支持居民家庭首套自住購房、大宗耐用消費品、教育、旅游等信貸需求。

　　從政策定調(diào)角度來看，無論政策怎么調(diào)整，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，政策調(diào)整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性。

　　但是，近日錢荒導致貨幣市場利率上升，對一些銀行的利潤會產(chǎn)生影響，而這些銀行還對近期的貸款質(zhì)量預期有所改變，在錢荒的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長等已成為部分銀行緩解錢荒的既定措施。

　　收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長似乎是與政策層面背道而馳。首套自住購房者要想繼續(xù)享受到比較低的首套房貸優(yōu)惠可能會落空，支持居民家庭首套自住購房的政策可能成為一個市場騙局。

　　那么，錢荒的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率對于樓市來講有何影響？

　　從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導致房價上漲，反之，收窄首套房貸優(yōu)惠、利率上浮上漲導致購房需求下降，房價會下跌，以此刺激銷售量。

　　當前銀行出現(xiàn)”錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個時候銀行的利率會上升，購房者為了爭奪貸款額度1-2個月短期內(nèi)房價會因此上漲。購房者在這個階段不但享受不到政策層面對于首套自住購房的貸款優(yōu)惠，有可能還會因此增加購房成本和生活負擔。

　　如果”錢荒”持續(xù)超過6個月以上，由于銀行的利率偏高，導致購房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個時候會面臨比較大的去化壓力，此時，只有適度讓利才可以激活銷售，因此，年內(nèi)尤其是年底這個階段房價會下跌。但是，房價下跌的幅度不會太大，應該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。

　　如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對于明年來講，房企的資金面的壓力會更大，到明年，部分資產(chǎn)負債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會開始大幅降價，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場“降價潮”的連鎖反應。但是，央行政策還需進一步觀察，并不能因此就確定今年年底或明年就會出現(xiàn)房價下跌“降價潮”的這樣的狀況。

　　從6月24日上市房企的股市表現(xiàn)看，當前國內(nèi)銀行出現(xiàn)“錢荒”導致當天股市大跌，尤其是一些當前資產(chǎn)負債比較偏高的房企出現(xiàn)大幅下跌甚至跌停的現(xiàn)象，其實，已經(jīng)看得出投資者對于未來房企業(yè)績的擔心。因此，能否獲得境外的融資渠道顯得十分關鍵。

　　在今年下半年及未來，這些經(jīng)營不善資金面短缺的企業(yè)或當前因為拿地、融資導致資產(chǎn)負債率比較高的房企能否度過市場難關，我們還拭目以待。

　　張宏偉 觀點新媒體專欄作者