資本流出可控，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格下降的擔(dān)憂無需太大，房企融資或放松美元升值預(yù)期增強(qiáng)，下半年貨幣政策的重點(diǎn)是控制資本流出風(fēng)險(xiǎn)。下半年信貸或偏緊，針對(duì)房企的貨幣政策或?qū)⒎潘伞?/h3>

　　報(bào)告摘要：

　　成交量保持高位，全年增速或回落至個(gè)位數(shù)，價(jià)格漲幅收窄，政策壓力緩解

　　上半年地產(chǎn)成交量?jī)r(jià)均保持高位。根據(jù)新開工推算三季度推盤量較大，成交量預(yù)計(jì)依然維持高位，但基數(shù)原因，全年增速或回落至個(gè)位數(shù)。同時(shí)價(jià)格同比增速也將收窄，預(yù)計(jì)全年價(jià)格漲幅回落至6%，與去年相當(dāng)。一線城市行政限價(jià)效果逐漸顯現(xiàn)，二三線城市庫存高位，若沒有一線城市帶動(dòng)則價(jià)格無上漲動(dòng)力。

　　新開工同比增速預(yù)測(cè)下調(diào)至4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速20%，較當(dāng)前稍有下降庫存替代指標(biāo)已跌至負(fù)值，雖然去庫存時(shí)間明顯下降，但庫存總量依然在中偏高水平。限購政策下投資性需求被抑制，強(qiáng)勁剛需是否能持續(xù)也仍需檢驗(yàn)，因此企業(yè)對(duì)于新開工稍顯猶豫。預(yù)計(jì)新開工增速回升的趨勢(shì)不變，但速度可能較慢，全年新開工面積增速下調(diào)至4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速20%。較當(dāng)前稍有下行，但高于去年。

　　基本面緩慢復(fù)蘇，政策風(fēng)險(xiǎn)降低

　　下半年銷售及投資增速雖有放緩，但較去年仍有提升，行業(yè)基本面復(fù)蘇的趨勢(shì)不變，但復(fù)蘇所需時(shí)間或延長。下半年經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)差，地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，短期政策風(fēng)險(xiǎn)減小。短期行政措施將向長效調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)型，具體措施包括城鎮(zhèn)化配套的土改和改變地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)的房產(chǎn)稅。土改對(duì)于地產(chǎn)調(diào)控的意義在于改變未來土地供給的預(yù)期，而針對(duì)存量房的房產(chǎn)稅若有合理的稅率，將對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控有積極作用。

　　資本流出可控，對(duì)于資產(chǎn)價(jià)格下降的擔(dān)憂無需太大，房企融資或放松美元升值預(yù)期增強(qiáng)，下半年貨幣政策的重點(diǎn)是控制資本流出風(fēng)險(xiǎn)，人民幣有效匯率或提高，不利于出口，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)差。下半年信貸或偏緊，針對(duì)房企的貨幣政策或?qū)⒎潘伞?/p>

　　維持房地產(chǎn)板塊"推薦"評(píng)級(jí)

　　在2013年業(yè)績(jī)基本鎖定的情況下，地產(chǎn)行業(yè)目前預(yù)測(cè)PE僅13倍，處于歷史低位。而地產(chǎn)基本面緩慢復(fù)蘇，政策風(fēng)險(xiǎn)下降。在經(jīng)濟(jì)預(yù)期轉(zhuǎn)差的背景下，地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)收益可期，而一旦單月銷量或投資數(shù)據(jù)超預(yù)期，將擁有絕對(duì)收益。

　　重點(diǎn)推薦招保萬金、南國置業(yè)、榮盛發(fā)展、金科股份、蘇寧環(huán)球。

　　風(fēng)險(xiǎn)提示：

　　商品房銷量低于預(yù)期；貨幣政策偏緊超預(yù)期。

　　民生證券-房地產(chǎn)2013年中期投資策略：信貸偏緊料難逆，大浪淘沙始見金

（審校：劉滿桃）