“出售體量要減少，遲一點(diǎn)賣出價格會更好，我們的目標(biāo)從來不是做傳統(tǒng)的開發(fā)商。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 去年曾一度因旗下項目涉嫌違規(guī)用地導(dǎo)致公司股票停牌的華南城，在經(jīng)營業(yè)績上似乎并未受多大影響。

　　6月24日，華南城公布了截至今年3月31日止2012/13財政年度的全年業(yè)績。期內(nèi)，華南城實(shí)現(xiàn)收入74.88億港元，同比增加104%，利潤為28.67億港元，上年同期則為20.48億港元。

　　對于今年的銷售目標(biāo)，華南城首席財務(wù)官馮星航在6月25日的業(yè)績發(fā)布會上表示，本年度銷售目標(biāo)為110億港元，較上一財年實(shí)際銷售82億港元增長三成，并有信心達(dá)標(biāo)。

　　馮星航還稱，今年銷售主要將由西安和鄭州項目貢獻(xiàn)，同時也希望合肥新項目在年底能有少量貢獻(xiàn)，并預(yù)計下半年銷售相對較多，均價方面也會維持一定幅度的增長。

　　根據(jù)華南城的年報顯示，本財政年度的毛利率同比下降5個百分點(diǎn)至56%，馮星航解釋稱，這主要是由于住宅銷售占比較大，而其毛利率約為45%，不及交易中心的60%。

　　馮星航稱，今年華南城交易中心的入賬收入比例將不少于去年，預(yù)期今年的毛利率與去年相當(dāng)，整體仍可高于50%。

　　另外，對于近期市場出現(xiàn)的“錢荒”，馮星航表示對公司不會造成影響。截至3月底，華南城持有約60億港元現(xiàn)金，并還有30億港元銀行備用信貸，因而不會對公司財務(wù)狀況構(gòu)成影響，但公司還是會密切關(guān)注市場動態(tài)。

　　以下為華南城2012/13財政年度業(yè)績會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：華南城在合肥發(fā)展大型商業(yè)物流園，具體將怎么運(yùn)營？短期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)效益如何實(shí)現(xiàn)？現(xiàn)金流又怎樣去平衡？

　　馮星航：公司每個項目都跟當(dāng)?shù)卣斜容^充分的溝通，我們開發(fā)綜合物流和批發(fā)市場都是按照政府的規(guī)劃去實(shí)施的，當(dāng)然我們有很多項目在開始階段都不是在一個成熟的地區(qū)，這也是必然的。

　　我們一般的項目都在各個城市的外環(huán)線區(qū)域，比如說南昌項目，旁邊是一個高鐵站，預(yù)期在今年年底將建成，簽下項目意向是2007年，開工是2010年。我們并不像傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商，而主要是配合政府長期規(guī)劃做項目。所以說我們的項目在地理位置上有一些偏，與所在城市的布局不是很符合，這也是很正常的。

　　在開發(fā)模式上，我們所有的項目都是分期開發(fā)，比如說合肥項目總建面會達(dá)到1200多萬方，是我們在建的最大項目。根據(jù)計劃，一期開發(fā)將近300萬平方米，按照滾動發(fā)展方式，通過賣三分之一的物業(yè)把成本收回來，然后再繼續(xù)發(fā)展第二期。預(yù)計是四年內(nèi)要回本，目前南昌、南寧、西安、鄭州項目都在進(jìn)行一期開發(fā)。

　　按照這種方式，外界是不需要太擔(dān)心公司資金問題。公司的財務(wù)管理也是比較穩(wěn)健的，截至3月底的現(xiàn)金流有60多個億，負(fù)債比率32%，也是比較低的。

　　現(xiàn)場提問：去年12月底內(nèi)地有很多媒體報道公司在新進(jìn)城市的項目可能存在一些土地違規(guī)，雖然事后公司也進(jìn)行了及時澄清，但這是否也說明公司在項目管理的方式上較為激進(jìn)，并低估了開發(fā)風(fēng)險？

　　馮星航：關(guān)于土地證的問題，由于公司所有項目面積非常大，因此政府的證照在大多數(shù)時候未必能及時配給，但政府也不愿意停工等待，所以會發(fā)出一個確定函，就是可以繼續(xù)建設(shè)，政府不進(jìn)行干擾。因此，土地證不完整并不是因為公司的違規(guī)行為。

　　去年12月的事件，對我們影響并不大。一方面，政府通知我們繼續(xù)按照預(yù)定的工期去建設(shè)，給予支持是不予處罰，銀行貸款方面也繼續(xù)支持；而在客戶和銷售層面，我們每個項目的銷售也達(dá)標(biāo)，出租和其他收入有近40%增長。所以說，這次事件對于公司的運(yùn)營、銀行關(guān)系以及政府關(guān)系都沒有太大影響。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在內(nèi)地的政策依然比較緊張，公司的銷售目標(biāo)是增長3成達(dá)到110億港元，請問能否如期達(dá)成？

　　馮星航：公司過去兩年的銷售都是達(dá)標(biāo)的，由于有這樣的記錄和經(jīng)驗，再加上開發(fā)量和銷售來源都有，所以我們對于30%的增長目標(biāo)還是非常有信心的。

　　當(dāng)然，公司管理層還是會以一個比較穩(wěn)健的財務(wù)策略去看經(jīng)營目標(biāo)，也會密切關(guān)注市場情況。在公司具體銷售方面，上半年會賣得少一點(diǎn)，下半年會賣得多一點(diǎn)。

　　現(xiàn)場提問：在今年110億港元銷售目標(biāo)中，主要是來自哪幾個部分？今年銷售均價又是怎樣的？

　　馮星航：從去年的數(shù)據(jù)可以看出，共有6個項目在進(jìn)行銷售，月底可能有一個開工儀式，希望合肥項目年底能有一些小量的銷售，但今年的主要銷售將來自西安和鄭州項目，深圳項目則會少一些。

　　關(guān)于銷售均價，過去兩年的均價都是上升的，今年的做法還是維持一定量的增長。

　　總體而言，我們會盡量保證購買店鋪的營運(yùn)商的物業(yè)都有升值，過去一兩年的零售價相對較低，這主要是為了吸引一些營運(yùn)商，當(dāng)然這也是銷售策略。

　　在這種情況下，均價會保持一定程度的上升，同時今后出售的體量也會逐漸減少，從而增加租賃的體量。出售體量為什么要減少？因為遲一點(diǎn)賣出去價格會更好，我們的目標(biāo)從來不是做一個傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　現(xiàn)場提問：請問公司今年的資本支出是多少？

　　馮星航：今年公司的資本性開支會與銷售目標(biāo)掛鉤，銷售目標(biāo)是110億港元，預(yù)計開支大概是80億港元左右。

　　現(xiàn)場提問：現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)放緩，對樓市有無影響，華南城的業(yè)務(wù)會受到哪些影響？

　　馮星航：從營運(yùn)數(shù)據(jù)來看，還看不到經(jīng)濟(jì)形勢下滑對我們有很明顯的影響。

　　但是看官方的數(shù)據(jù)，例如深圳，歐洲或者美國的訂單少了，這對于我們的客戶還是多少有一些影響。

　　不過，由于我們項目的租金比較優(yōu)惠，大概是40元/平米左右，如果店鋪是50平方米，那么租金大概是2000元每月。一般而言，做批發(fā)每月的成本上萬元，如果訂單足夠，成本絕不是問題。在我們的項目中，以這么優(yōu)惠的租金，經(jīng)營成本又這么低，如果客戶還是不能繼續(xù)經(jīng)營的話，也就可以不用做了。

　　現(xiàn)場提問：土地儲備方面，請問今年會增加多少？是否還有新項目的拓展計劃？

　　馮星航：根據(jù)規(guī)劃，今年有33%土地規(guī)劃的儲備，會分批去拿，不會一次性拿完。我們今年已經(jīng)在合肥拿了大概400萬平方米，還有10億元左右的土地支出預(yù)算。

　　公司已經(jīng)有七個項目，因而會很謹(jǐn)慎的選擇投資機(jī)會，不排除繼續(xù)拓展，但會很謹(jǐn)慎。