開發(fā)商為了應(yīng)對政府的價格指導(dǎo)和配合政府控房價，而推出一些朝向樓層不好的產(chǎn)品，馬上就可以達到“降價”的效果，但其實房價并沒有真降。

　　觀點網(wǎng) 韓世同 廣州市國土房管局日前發(fā)布5月十區(qū)樓市數(shù)據(jù)顯示，5月廣州樓市一手住宅網(wǎng)簽均價回落至1.5萬元/㎡區(qū)間，連跌兩個月。官方數(shù)據(jù)一出，引來市民質(zhì)疑：為何樓市中房價明明在漲，而官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示房價連跌兩月？其實，房價明跌暗漲的原因在于：一是政府采取所謂的價格指導(dǎo)，對高價盤實行限售、限簽和限價，人為減少高價盤的成交，造成房價結(jié)構(gòu)性下降的“假象”；二是開發(fā)商上有政策下有對策，引入裸賣和雙合同的形式，用“毛坯”銷售來制造房價下跌的“假象”。具體分析如下：

　　從4月24日起廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)(銷)售價格網(wǎng)上申報制度，不符合政府指導(dǎo)價的不予預(yù)售。據(jù)開發(fā)商透露，5月份賣高端住宅相當吃力，尤其是在珠江新城的豪宅。珠江新城一豪宅盤營銷負責人對媒體抱怨，珠江新城帶優(yōu)越景觀資源的高端豪宅，近8000元的精裝，價格自然跟一般樓盤有差距，現(xiàn)在只能有配額地限簽，甚至無法成交，這樣的結(jié)果當然會造成全市樓價都下跌了。

　　官方數(shù)據(jù)顯示，一直處于全市樓價冠亞軍的天河、越秀兩區(qū)，5月均價分別大幅跳水了2713元/平方米和5038元/平方米。而這兩個區(qū)域，歷來是廣州高端樓盤的聚集地。越秀區(qū)因?qū)W位房而價格居高不下，天河區(qū)則因珠江新城豪宅眾多而盤踞樓價巔峰。經(jīng)查詢，天河區(qū)5月成交的樓盤價格主要在2-3萬元/平方米的樓盤，最低的有1.4萬元/平方米，最高有5萬元/平方米，但最低和最高的占比很小。

　　其實這樣只是犧牲或表面限制了高價項目，而其他樓盤的價格仍會升。主要是因為廣州要完成年內(nèi)房價上漲目標，而采取這種三限的做法，但限了最高難抑次高，而且上有政策下有對策。近期，開發(fā)商為了滿足限價的要求，紛紛推出“毛坯”房，一時間“裸賣”已成普遍現(xiàn)象。路勁雋瀧灣，最新均價1.6萬元/㎡起，毛坯出售；越秀可逸江畔加推最后10套左右南向江景樓王單位，毛坯一口價1.5萬-1.8萬元/㎡左右；海景農(nóng)林華府，售價3.9萬-4.2萬元/㎡毛坯發(fā)售，使得市區(qū)樓盤一下子重回“毛坯”時代。

　　與此同時，部分開發(fā)商為求賣樓，也開始引入最早出臺“限價”政策的增城樓盤的應(yīng)對做法，比如一份購房合同加一份裝修合同，或者把原本預(yù)售證以外的“贈送面積”算入賣房的面積里，無非是讓成交均價不超過政府規(guī)定。例如有個樓盤特價勁減30萬元，其實只是因為將裝修房改為毛坯房，購房者選擇帶裝修的話可以再簽一份裝修合同，結(jié)果目前報價1.35萬元/㎡，比4月的報價下跌20%。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，由于“限價”是硬性指標，開發(fā)商為了降低預(yù)售申報價格，采用一邊毛坯價、一邊裝修價的“孖生合同”甚至“多合同”等手段也在所難免了。因此5月網(wǎng)簽均價的下降，并非市場或開發(fā)商原因所致，而是管理層對高價樓盤的限價、限售等行政控制手段顯效了。但實際上，房價并沒有真跌而只是“假摔”而已。

　　的確如此，目前市區(qū)地段比較好、有學(xué)位房等資源的樓盤依然漲勢凌厲。例如位于越秀區(qū)犀牛路的海景農(nóng)林華府，號稱周邊有農(nóng)林下路小學(xué)、東風路小學(xué)、黃花小學(xué)、執(zhí)信中學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)和中山醫(yī)科大學(xué)等名校，最新報出的毛坯售價就達到3.9萬-4.2萬元/㎡，這個價格甚至帶動了附近二手房的叫價。

　　官方數(shù)據(jù)還顯示，有樓盤5月份房價下跌萬元，其實這也是產(chǎn)品類別不同造成的錯覺而已。例如：珠江新城的天鑾和越秀的江尚東山成交均價環(huán)比4月降價1萬元/㎡，其中越秀江尚東山從5.5萬元降為4.5萬元，跌幅18.2%，天鑾從6萬元降為5萬元跌幅16.67%。

　　其實，所謂“降價”的原因主要是因為銷售不同樓棟和戶型不同造成的。每個樓盤的定價，好朝向好樓層的價格要比不好朝向不好樓層的價格高30%以上，開發(fā)商為了應(yīng)對政府的價格指導(dǎo)和配合政府控房價，而推出一些朝向樓層不好的產(chǎn)品，馬上就可以達到“降價”的效果，但其實房價并沒有真降。

　　韓世同 觀點新媒體專欄作者