在預(yù)期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下，下半年購(gòu)房需求走低是大概率事件，房?jī)r(jià)上漲壓力緩解。

　　6月美聯(lián)儲(chǔ)明確退出QE的時(shí)間表，意味著美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，全球流動(dòng)性“盛宴”終結(jié)，融資成本上升，資產(chǎn)價(jià)格承壓。近期中國(guó)流動(dòng)性緊張是監(jiān)管層在美國(guó)縮減量化寬松前去主動(dòng)去金融機(jī)構(gòu)杠桿。本次中國(guó)監(jiān)管層主動(dòng)去金融杠桿是必要的和風(fēng)險(xiǎn)可控的。

　　在金融資產(chǎn)調(diào)結(jié)構(gòu)中資金將部分流出房地產(chǎn)，居民及企業(yè)改變資產(chǎn)配置傾向，資金成本上升，對(duì)資金高度敏感的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價(jià)格承壓。在地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的背景下調(diào)控政策難有大作為。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展取決于供需。從我們對(duì)城市人口流動(dòng)、住房需求與土地供應(yīng)的視角發(fā)現(xiàn)，一線及近半二線城市住宅用地供應(yīng)速度跟不上人口增長(zhǎng)的速度。若土地供應(yīng)難以釋放或制度調(diào)節(jié)不到位，上述城市的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲仍是趨勢(shì)。本次去金融杠桿正好給行業(yè)一個(gè)較好的調(diào)整機(jī)會(huì)，也將緩解一二線城市的供需矛盾。

　　在預(yù)期資金成本上升、大量需求上半年已釋放的背景下，下半年購(gòu)房需求走低是大概率事件，房?jī)r(jià)上漲壓力緩解。預(yù)計(jì)3季度開(kāi)始縮量，4季度增速明顯下降，局部城市和地區(qū)4季度可能現(xiàn)價(jià)格調(diào)整，幅度5%(若人民幣貶值可控)。負(fù)債過(guò)高的房企毛利可能下滑2-3個(gè)百分點(diǎn)。維持全年行業(yè)“中性“評(píng)級(jí)，資金成本上升行業(yè)估值受壓，但中長(zhǎng)期機(jī)會(huì)仍存。近期板塊估值已較充分地釋放了上述市場(chǎng)擔(dān)憂的風(fēng)險(xiǎn)，資金成本上升給實(shí)體帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)有個(gè)過(guò)程，板塊估值恢復(fù)也需要時(shí)間。預(yù)計(jì)3季度板塊將構(gòu)筑底部，4季度在經(jīng)濟(jì)探底中可能現(xiàn)曙光。

　　中投證券-房地產(chǎn)2013年中期投資策略：資金成本上升，估值承壓，等待曙光