　　我們一直強調，本屆政府在房地產上的目標職能之一就是織好安全網，房地產的調控綱要是“低端有保障、中端給市場、高端有抑制”，政府該管的事情是保障房和市場監(jiān)管，而非一味的用行政化手段去壓制房價。在目前時點推廣棚戶區(qū)改造，”不但能實現百姓改善生活的盼頭，而且能接續(xù)形成新的經濟增長點”，起到了穩(wěn)投資、保基本的作用，有助于緩和社會矛盾，既利當前、又利長遠。而抓保障的背后，是地方政府財務負擔的增加，為了平衡收支缺口，商品房市場及土地市場的穩(wěn)定必不可少，因此結合上次國務院常務會議克強總理提出的“支持居民家庭首套自住購房等信貸需求”來看，我們認為，大概率會看到政府在“放市場”方面有進一步的舉措，土地供應會增加、供地速度會提升，同時還將加強稅收手段，強化房地產市場監(jiān)管，弱化行政性調控。

　　2)1000萬套棚戶區(qū)改造意味著什么？意味著約80%的城市貧困家庭被兜底；年均200～300萬套棚戶區(qū)改造建設將拉動投資額2000~3000億，貢獻投資增速約3%。根據2010年人口普查中住房信息數據，全國城市家庭共有1.28億戶，其中人均住房面積8平米以下的家庭有1200萬戶，而且這部分人群基本無自行改善居住條件的能力，1000萬套棚戶區(qū)改造建設將為近80%的貧困人群兜底。簡單測算，每年200~300萬套棚戶區(qū)改造房建設將拉動2000~3000億左右的投資額(假設土地劃撥，每套面積50平米，單方投資2000元/平米)，貢獻投資增速3%左右。

　　3)給開發(fā)商何種機遇？未來存在通過棚戶區(qū)改造，介入一級開發(fā)市場機會！利好本地企業(yè)及資金實力強的全國龍頭。會議也提出，要“鼓勵和引導民間資本通過投資參股、委托代建等形式參與棚戶區(qū)改造。加大供地支持，將棚戶區(qū)改造安置住房用地納入當地土地供應計劃優(yōu)先安排”，結合我們前期提示的舊城及工業(yè)地改造廣東模式及武漢的“城中村”改造模式來看，由于棚戶區(qū)改造需要大量資金投入，而地方政府財政缺口較大，我們判斷，未來開發(fā)商將以棚戶區(qū)改造方式逐步參與收儲過程，而政府職能轉變?yōu)橐?guī)劃審批，原有模式下的土地凈收益將逐步以土地成交手續(xù)費(比如說用地轉性費用、土地交易費用)+物業(yè)持有稅等形式來兌現，當地資源豐富的本地企業(yè)、品牌資金實力強的全國龍頭將顯著受益。

　　4)投資策略：抓保障意味著要穩(wěn)預期、穩(wěn)經濟，政策面將會更合理！地產股進入價值區(qū)間，越跌越買！建議逢低吸納一線龍頭及深跌股票。通脹低位、市場利率未見明顯趨勢性上行之前，地產股有配置價值。我們之前提示過地產股的買點在于三點，1)政策出盡；2)整個成交量縮量；3)估值真正便宜下來。目前三個條件基本具備，板塊PE接近歷史底部，進入價值區(qū)間，建議逢低吸納一線龍頭及深跌股票。股票推薦排序：萬科(中長期配置首選)；保利(預期銷售表現好)，金地和招商；估值便宜的中小股票：中南建設。

　　中金公司-國務院部署棚戶區(qū)改造：“抓保障”來了，接下就等“放市場”！

（審校：劉滿桃）