由于市場(chǎng)上熱錢(qián)過(guò)剩，因此對(duì)京基來(lái)說(shuō)，只要能順利獲得該項(xiàng)目，就不用擔(dān)心資金的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 陳業(yè) 對(duì)于想在深圳深入發(fā)展的房企來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)或不在資金是否殷實(shí)，而在是否有能力通過(guò)各種渠道獲得項(xiàng)目，以此來(lái)拓寬自己的發(fā)展半徑。

　　當(dāng)前深圳可謂寸土寸金，通過(guò)舊改來(lái)獲得項(xiàng)目，無(wú)疑是個(gè)非常不錯(cuò)的選擇，京基或算得上是一個(gè)通過(guò)舊改來(lái)謀發(fā)展的典型。

　　舊改新碼

　　近日，深圳市2013年深圳市城市更新單元計(jì)劃第一批計(jì)劃正式公示，其中，位于羅湖區(qū)桂園街道的蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)位列其中。

　　公示顯示，蔡屋圍城市更新統(tǒng)籌片區(qū)的申報(bào)主體為深圳市羅湖區(qū)重建局、深圳市京基房地產(chǎn)股份有限公司，該片區(qū)擬更新方向?yàn)樯虡I(yè)、辦公、居住、教育等功能。

　　根據(jù)公告公布的范圍示意圖顯示，該項(xiàng)目東起紅嶺中路，西至紅嶺路，北至紅寶路，南至濱河大道，整個(gè)片區(qū)面積約為31萬(wàn)平方米。若公示成功獲批，京基將在先前做過(guò)舊改項(xiàng)目的蔡屋圍片區(qū)獲得一個(gè)新的舊改項(xiàng)目。

　　上述蔡屋圍更新項(xiàng)目即早前傳聞京基擬造666米大樓的晶都舊改項(xiàng)目，根據(jù)最新的消息得知，京基晶都舊改項(xiàng)目已確定規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米，相當(dāng)于建面為60萬(wàn)平方米的京基100綜合體的4-5倍，是深圳已確認(rèn)的第二大舊改項(xiàng)目。

　　目前深圳第一大舊改項(xiàng)目為華潤(rùn)置地于2007年3月以60億資金奪得的大沖舊改項(xiàng)目，該項(xiàng)目占地68.4萬(wàn)平方米，總建筑面積近300萬(wàn)平方米。

　　關(guān)于晶都舊改項(xiàng)目未來(lái)的規(guī)劃，京基相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示，整個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到最后的建成總周期或需要9到10年，因此現(xiàn)在說(shuō)規(guī)劃還為時(shí)過(guò)早。

　　相關(guān)分析則認(rèn)為，在成功開(kāi)發(fā)京基100后，京基本身在舊改方面的經(jīng)驗(yàn)，或有助于其今后舊改項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　拆遷難題

　　與京基100所處同一片區(qū)的晶都舊改項(xiàng)目，毫無(wú)例外，自然避免不了拆遷問(wèn)題。

　　對(duì)于該片區(qū)未來(lái)拆遷的問(wèn)題，深圳一業(yè)內(nèi)認(rèn)為，晶都舊改在拆遷方面面臨的問(wèn)題確實(shí)存在一定難度，“有很多退休政府官員住在那里，估計(jì)會(huì)有難度，因此，這就要看京基怎么去處理、去考慮相關(guān)補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題了?！?/p>

　　但京基地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)曾表示，通過(guò)京基100的開(kāi)發(fā)，京基地產(chǎn)自身已積累了許多經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)和蔡屋圍的居民也形成了一定的合作關(guān)系，因此今后的拆遷難度應(yīng)該不會(huì)很大。

　　不過(guò)，在京基100所在的蔡屋圍地區(qū)，京基地產(chǎn)確實(shí)曾經(jīng)歷過(guò)不少挫折。

　　2004年，京基地產(chǎn)與蔡屋圍集團(tuán)公司簽署相關(guān)協(xié)議，獲得了蔡屋圍城中村舊城改造項(xiàng)目。

　　但很快他們發(fā)現(xiàn)事實(shí)與想象相去甚遠(yuǎn)，蔡屋圍集團(tuán)并未把賣(mài)地的事情告訴蔡屋圍的村民。

　　在此之后，蔡屋圍城中村的拆遷問(wèn)題一直困擾著京基，也才有了平安保險(xiǎn)想接手蔡屋圍項(xiàng)目的事情。

　　到了2007年，京基花了整整三年的時(shí)間才將蔡屋圍的拆遷問(wèn)題解決，其中還包括為一戶釘子戶賠了1200萬(wàn)元的巨額拆遷代價(jià)。

　　資金問(wèn)題

　　相較于拆遷賠償問(wèn)題，在一位熟悉舊改運(yùn)作的分析師看來(lái)，對(duì)于新獲得的舊改項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)不在賠償上，而在于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期所引申出來(lái)的資金沉淀問(wèn)題。

　　該分析師表示，因開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目會(huì)凍結(jié)一部分資金，而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期拖得越久，財(cái)務(wù)成本也就越高。

　　據(jù)相關(guān)知情人士猜測(cè)，此前京基開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所用資金多半來(lái)自自有資金，而隨著京基舊改項(xiàng)目的逐漸增多，因此不排除通過(guò)其他融資渠道獲取資金的可能。

　　而據(jù)另一位相關(guān)知情人士透露的消息，由于此前開(kāi)發(fā)的一些項(xiàng)目留下的后遺癥，目前京基的負(fù)債率非常高，甚至市場(chǎng)有傳聞稱京基100的土地款至今未繳清。

　　除晶都舊改項(xiàng)目外，京基目前在羅湖、南山、寶安、龍崗四大區(qū)域還有5個(gè)城市更新項(xiàng)目，5個(gè)項(xiàng)目的總體改造面積為63.9萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)總量達(dá)到300萬(wàn)平方米，而根據(jù)京基的計(jì)劃，5個(gè)項(xiàng)目的改造投資額度約為255億元。

　　不過(guò)，若晶都項(xiàng)目正式拿下來(lái)，那京基在融資上又多了一個(gè)砝碼，可以用該物業(yè)做抵押獲取更多的資金。

　　該人士表示，由于市場(chǎng)上熱錢(qián)過(guò)剩，因此對(duì)京基來(lái)說(shuō)，只要能順利獲得該項(xiàng)目，就不用擔(dān)心資金的問(wèn)題?！爸灰阌修k法拿到土地，就一定有錢(qián)會(huì)去找你，現(xiàn)在市場(chǎng)上就怕找不到項(xiàng)目，找不到操盤(pán)的人。”

　　上述人士還補(bǔ)充，操盤(pán)晶都舊改的肯定是新成立的項(xiàng)目公司，因此不管母公司的負(fù)債如何高，都不會(huì)影響市場(chǎng)對(duì)晶都舊改的投資。