在忙著為天津萬(wàn)通中心尋求貸款的同時(shí)，萬(wàn)通最近的動(dòng)作也體現(xiàn)出在擴(kuò)大規(guī)模方面的一些變通。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 “轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)”、“美國(guó)模式”是萬(wàn)通地產(chǎn)的兩個(gè)“標(biāo)簽”。

　　在經(jīng)過(guò)幾年的探索后，萬(wàn)通已經(jīng)發(fā)現(xiàn)并掌握了借撬動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目高杠桿，繼而利用資金壯大公司規(guī)模的方法。

　　5月25日，萬(wàn)通地產(chǎn)宣布，公司2013年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議并通過(guò)了一項(xiàng)議案，同意為控股子公司天津和信發(fā)展有限公司向中國(guó)光大銀行股份有限公司天津分行申請(qǐng)人民幣5億元銀行貸款提供擔(dān)保。

　　5億貸款

　　根據(jù)此前公告所示，為了加快天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，萬(wàn)通地產(chǎn)控股51%的子公司天津和信發(fā)展有限公司擬向中國(guó)光大銀行股份有限公司天津分行申請(qǐng)5億元銀行貸款。作為控股股東，萬(wàn)通地產(chǎn)為此次貸款提供擔(dān)保，擔(dān)保額度為5億元。

　　資料顯示，天津和信由萬(wàn)通地產(chǎn)和昆山博遠(yuǎn)萬(wàn)智投資中心分別持有51%、49%的股權(quán)，主要資產(chǎn)為天津商務(wù)核心區(qū)小白樓地塊“天津萬(wàn)通中心”項(xiàng)目。

　　截止2013年3月31日，天津和信的總資產(chǎn)為8.93億元，負(fù)債總額4691.2萬(wàn)元，資產(chǎn)負(fù)債率為5.25%。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)稱(chēng)，該筆貸款的申請(qǐng)成功將有利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃順利實(shí)施，取得預(yù)期收益，促進(jìn)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　天津萬(wàn)通中心項(xiàng)目原為天津信達(dá)廣場(chǎng)二期項(xiàng)目，由萬(wàn)通地產(chǎn)于2010年9月通過(guò)收購(gòu)天津和信發(fā)展有限公司100%股權(quán)而間接獲得的。項(xiàng)目位于天津市商務(wù)中心區(qū)--和平區(qū)小白樓地區(qū)，規(guī)劃為商業(yè)用地，占地面積為9231平方米，地上建設(shè)面積6.46萬(wàn)平方米，容積率為7，定位為國(guó)際5A甲級(jí)寫(xiě)字樓和高端商業(yè)。

　　該項(xiàng)目于去年9月開(kāi)工，計(jì)劃于2015年竣工，整個(gè)寫(xiě)字樓部分將全部持有。

　　這5億元的貸款已不是天津萬(wàn)通中心第一次融資，早在去年9月，萬(wàn)通就曾通過(guò)股權(quán)融資的方式將該項(xiàng)目約49%的股權(quán)出售給信托基金，從而籌得4.2億元資金。

　　值得注意的是，當(dāng)初收購(gòu)該項(xiàng)目，萬(wàn)通花費(fèi)了4.73億元的資金，在引進(jìn)信托基金后，萬(wàn)通地產(chǎn)保留控股權(quán)的同時(shí)幾乎已將全部自有資金撤出。

　　市場(chǎng)前景

　　對(duì)于此番的5億元銀行貸款，有分析師認(rèn)為，這只是一筆普通的融資行為。雖說(shuō)萬(wàn)通現(xiàn)在踐行“美國(guó)模式”，但也不會(huì)拒絕融資成本更低的貸款，畢竟銀行貸款的成本要低于信托不少。“在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上浮30%，最高也就是8%，而萬(wàn)通之前為該項(xiàng)目做的信托基金成本達(dá)12.5%。”

　　對(duì)于天津萬(wàn)通中心而言，這筆貸款的獲得無(wú)疑會(huì)加速其開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從而更快實(shí)現(xiàn)萬(wàn)通持有更多商業(yè)物業(yè)的想法，但現(xiàn)實(shí)中并不是那么簡(jiǎn)單。

　　有天津業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)指出，天津萬(wàn)通中心計(jì)劃于2015年7月竣工，但是按照目前進(jìn)展情況來(lái)看，這個(gè)時(shí)間有點(diǎn)緊張。

　　在小白樓片區(qū)，與萬(wàn)通中心同時(shí)在建的、定位高端綜合體的還有凱德收購(gòu)的歐嘉華項(xiàng)目以及富力中心項(xiàng)目，跨過(guò)海河還有嘉里、中信的類(lèi)似項(xiàng)目，所以，萬(wàn)通中心未來(lái)面臨的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。

　　“另外，從現(xiàn)在天津每年甲級(jí)辦公樓的市場(chǎng)需求量來(lái)看，要支撐未來(lái)兩到三年的市場(chǎng)供應(yīng)量還是有點(diǎn)困難，除非有新的政策落戶(hù)天津帶來(lái)突發(fā)的需求增長(zhǎng)，快速消化辦公樓。總體來(lái)看，前景還不是特別樂(lè)觀。”

　　就萬(wàn)通地產(chǎn)而言，其之前在天津的項(xiàng)目多是住宅，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的萬(wàn)通中心是個(gè)大型的綜合體項(xiàng)目，而且準(zhǔn)備打造為一個(gè)地標(biāo)性的建筑。

　　但是，天津萬(wàn)通中心總投資額為15-16億元，加之整個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目萬(wàn)通要全部自持，項(xiàng)目的培育期至少需要三年，因此，無(wú)論是從資金來(lái)源上，還是商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)上，都給萬(wàn)通地產(chǎn)帶來(lái)一定的壓力。

　　商住并重

　　在忙著為天津萬(wàn)通中心尋求貸款的同時(shí)，萬(wàn)通最近的動(dòng)作也體現(xiàn)出在擴(kuò)大規(guī)模方面的一些變通。

　　在天津，去年10月為萬(wàn)通中心尋求信托融資4.2億后，萬(wàn)通地產(chǎn)卻將持有的天津泰達(dá)城23.5%股權(quán)以3.49億元轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)中國(guó)。

　　其中，交易的核心正是泰達(dá)城中的大型綜合商業(yè)區(qū)(R3地塊)，根據(jù)早先的規(guī)劃，這個(gè)占地10.8萬(wàn)平方米的項(xiàng)目計(jì)劃建成一個(gè)包括購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、酒店式公寓等業(yè)內(nèi)的綜合體項(xiàng)目。

　　在處置商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的同時(shí)，萬(wàn)通地產(chǎn)也在忙著在天津補(bǔ)充現(xiàn)金回款更快的住宅項(xiàng)目。

　　5月28日，萬(wàn)通地產(chǎn)公布稱(chēng)，公司以約3.1億元的總價(jià)受讓受讓中新天津生態(tài)城投資開(kāi)發(fā)有限公司擁有的中新天津生態(tài)城南部片區(qū)19號(hào)地塊的國(guó)有土地使用權(quán)。

　　資料顯示，該地塊規(guī)劃為城鎮(zhèn)住宅用地，容積率0.8，土地面積為12.98萬(wàn)平方米。經(jīng)測(cè)算，該地塊的總地價(jià)為3.23億元，單位地價(jià)為2491元/平方米，樓面地價(jià)為3114元/平方米。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)認(rèn)為，此次收購(gòu)將增加公司土地儲(chǔ)備，有利于推進(jìn)公司住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展。

　　事實(shí)上，這正是萬(wàn)通在住宅地產(chǎn)和商用物業(yè)并重的發(fā)展模式下，通過(guò)杠桿更有效利用資金，從而實(shí)現(xiàn)規(guī)模提升的一個(gè)縮影。

　　早在今年4月的新品發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)通地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)徐曉陽(yáng)就曾透露稱(chēng)，萬(wàn)通已與華潤(rùn)信托成立了正奇資本這個(gè)基金管理平臺(tái)，其中萬(wàn)通持股70%。目前，萬(wàn)通地產(chǎn)通過(guò)這個(gè)基金平臺(tái)管理的資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)25.42億元。

　　其指出，萬(wàn)通希望通過(guò)這種輕資產(chǎn)模式，將商業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出售給信托基金，從而實(shí)現(xiàn)萬(wàn)通自有資金的快速退出，并有效地將資金投入到住宅項(xiàng)目中去，以保證公司發(fā)展的規(guī)模。