林明彥在中國(guó)長(zhǎng)達(dá)九年，這段日子里，凱德中國(guó)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從成型到高速發(fā)展的階段。

　　觀點(diǎn)新媒體 本刊編輯部 冬日，上海。

　　在清麗通透的天氣下，古典而帶有文藝復(fù)興色彩的外灘愈發(fā)迷人。人們更喜歡在這里找個(gè)絕佳的位置駐留，細(xì)心品味黃浦江兩岸的不同文化色彩與風(fēng)景。

　　位于外灘27號(hào)的羅斯福公館，其露臺(tái)餐廳酒吧就擁有黃浦江岸最佳景致，對(duì)岸的陸家嘴如同一幅壯麗的畫卷展現(xiàn)在眼前。

　　1月11日這一天，羅斯福公館迎來(lái)一組新加坡來(lái)的團(tuán)隊(duì)，他們是亞洲最大的跨國(guó)房地產(chǎn)公司之一——凱德集團(tuán)，要在這里向外界宣布公司最新的架構(gòu)調(diào)整及中國(guó)區(qū)域戰(zhàn)略。

　　在發(fā)布會(huì)開始以前，露臺(tái)餐廳內(nèi)僅有一個(gè)鏤空的“凱德”字樣雕塑，正好擺在這幅上海最美的畫卷前。“凱德”二字如同一個(gè)烙印，似乎成為上海這十幾年來(lái)發(fā)展變遷的印記之一。

　　十年上海，十年凱德。從2000年凱德在上海人民廣場(chǎng)建造第一座來(lái)福士廣場(chǎng)開始，不斷加速在華拓展版圖，如今在華管理資產(chǎn)已超過(guò)2000億元人民幣；與此同時(shí)，上海的商業(yè)不斷地走向繁榮蓬勃，時(shí)至今日，已是“老建筑”的來(lái)福士廣場(chǎng)依然是上海地標(biāo)之一。

　　若要談及凱德在上海乃至中國(guó)的發(fā)展，不得不提到一個(gè)人，他就是林明彥。2013年元月1日，他接任廖文良的嘉德置地集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官一職，成為嘉德置地新任掌門人。

　　這一次發(fā)布會(huì)是林明彥上任后首度重返上海的公開亮相。

　　“上海是我畢生事業(yè)奮斗的地方，是我愿意與家人生活在一起的地方。”林明彥曾于多年前如此表述，他視中國(guó)為第二家鄉(xiāng)，而他亦曾在上海工作及生活長(zhǎng)達(dá)九年。當(dāng)然，對(duì)凱德中國(guó)而言，上海也是一個(gè)起點(diǎn)。

　　起點(diǎn)

　　從2000年開始談及凱德的發(fā)展史未免有些草率，若追朔凱德最早進(jìn)入中國(guó)的時(shí)間，應(yīng)該從1994年開始說(shuō)起。當(dāng)時(shí)的凱德，更準(zhǔn)確的叫法是“嘉德置地”。

　　從1994年至2000年間，嘉德置地在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直表現(xiàn)活躍，但中國(guó)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況可以用“糟糕透頂”來(lái)形容。

　　由于不熟諳中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境，加上琢磨不透的政策、復(fù)雜繁縟的審批程序乃至無(wú)法理解的操作流程，這些已足以讓嘉德飽嘗辛酸。

　　彼時(shí)曾有人言，雖然嘉德置地的實(shí)力不容置疑，但這并不代表在任何市場(chǎng)都能所向披靡。而后發(fā)生的亞洲金融風(fēng)暴更讓嘉德置地陷入困境，連續(xù)三年(1999年-2002年)“中國(guó)市場(chǎng)虧損”的字樣懸掛在新加坡證券交易所的公告上，這一切令嘉德對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的熱情幾乎消失殆盡。

　　情況一直到2000年前后才出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，當(dāng)時(shí)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開始穩(wěn)步向前，嘉德置地也順利度過(guò)金融風(fēng)暴的考驗(yàn)，合并百騰置地與發(fā)展置地，并將中國(guó)公司命名為“凱德置地”。

　　林明彥也是于此時(shí)空降到上海，就任凱德置地總裁一職，但當(dāng)時(shí)他面對(duì)的依然是一盤散沙。“我當(dāng)時(shí)要做的，不只是建立新的公司架構(gòu)，更重要的是建立不同于發(fā)展置地和百騰置地(凱德集團(tuán)前身之一)文化的凱德置地文化。”林明彥早年回憶道。

　　他上任后還有一件重要事，就是復(fù)工已停建多年的來(lái)福士廣場(chǎng)。

　　資料顯示，在連續(xù)虧損的三年里，凱德項(xiàng)目基本處于建設(shè)期，而且全部落地在上海，包括最早舊城改造項(xiàng)目的上海新家坡、新家坡美樹館、菊?qǐng)@和曼克頓豪庭四個(gè)住宅項(xiàng)目以及新加坡最大的在華投資項(xiàng)目——上海來(lái)福士廣場(chǎng)。

　　因?yàn)?997年那一場(chǎng)席卷東南亞的金融風(fēng)暴，上海來(lái)福士廣場(chǎng)才剛完成地下部分建筑，便不得不停了下來(lái)：沒有施工、沒有建設(shè)、沒有資金。在接下來(lái)的幾年里，它更被搭建成一些臨時(shí)性的商店，靠出租收益，也曾經(jīng)作為一些廣告的負(fù)載體。

　　當(dāng)時(shí)為了令項(xiàng)目順利重新啟動(dòng)，林明彥還用了幾個(gè)月的時(shí)間，以對(duì)中國(guó)市場(chǎng)未來(lái)的信心逐一說(shuō)服投資方。

　　正如林明彥所料，2000年中國(guó)經(jīng)濟(jì)開始反彈，上海甲級(jí)寫字樓的租金價(jià)格也呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)。重生的來(lái)福士廣場(chǎng)，寫字樓與商場(chǎng)部分的盈利水平也逐步達(dá)到上海市場(chǎng)的最高水平。

　　在林明彥的帶領(lǐng)下，凱德置地花了近兩年的時(shí)間，終于走出此前長(zhǎng)期虧損的泥潭。

　　十年

　　從2000年空降到上海開始，林明彥便以凱德置地總裁的身份在中國(guó)長(zhǎng)駐。這位新加坡商人，還得到一個(gè)很中國(guó)式的稱呼——“老林”。一般在姓氏前加一個(gè)老字或者小字，都是親切的表現(xiàn)。

　　儒雅、自信、平易近人、臉上永遠(yuǎn)帶著紳士般微笑，幾乎每一個(gè)見過(guò)林明彥的人都對(duì)他有以上的感覺。

　　“他是一個(gè)相當(dāng)聰明的人，反應(yīng)非常快。比如說(shuō)他跟你聊一個(gè)話題的時(shí)候，他在問一個(gè)問題，其實(shí)他已經(jīng)很快把這個(gè)問題該解決的方法想出來(lái)了。他表面上笑嘻嘻的，但做決定很果斷。”林的一位下屬對(duì)其如是評(píng)價(jià)。

　　精明與嚴(yán)謹(jǐn)，是林明彥的另一面。在整場(chǎng)交流會(huì)的過(guò)程中，林明彥回答問題的語(yǔ)速并不快，更多時(shí)候邊思考邊說(shuō)：“這個(gè)問題我目前還不能給你一個(gè)明確的答案。”對(duì)于凱德未來(lái)的方向，他在決策之前還需要更多的思考。

　　“他永遠(yuǎn)都是用3號(hào)桿開球，對(duì)用1號(hào)桿一桿把球打飛的感覺沒有興趣，惟一目的就是穩(wěn)、準(zhǔn)。這樣的人，除了穩(wěn)健以外，我想不到更好的詞匯來(lái)形容他。”林的一位高爾夫好友曾這樣描述林明彥。

　　林明彥在中國(guó)駐扎長(zhǎng)達(dá)九年，這段日子里，凱德中國(guó)業(yè)務(wù)經(jīng)歷了從成型到高速發(fā)展的階段。種種資料顯示，2001年至2005年，被看作凱德在中國(guó)的業(yè)務(wù)成型階段。其間，凱德發(fā)行首支地產(chǎn)私募基金，北京公司成立，業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)大。

　　2006年到2009年則是凱德在中國(guó)的高速發(fā)展期。在凱德運(yùn)作下，首支中國(guó)商用房地產(chǎn)投資信托基金于2006年在新加坡上市；兩年后，北京來(lái)福士廣場(chǎng)落成，成都、杭州來(lái)福士分別動(dòng)工簽約；2009年，凱德中國(guó)常務(wù)委員會(huì)在上海成立，其住宅、商業(yè)和基金等業(yè)務(wù)得以化零為整，統(tǒng)一調(diào)度。

　　直到2009年6月，林明彥被任命為雅詩(shī)閣集團(tuán)首席執(zhí)行長(zhǎng)，重返新加坡。同時(shí)整個(gè)嘉德集團(tuán)還有一系列的人事任命及調(diào)整，這亦被視為嘉德置地集團(tuán)2000年上市以來(lái)最大規(guī)模的一次人事變動(dòng)。

　　而2013年的這一次變革，也稱得上是嘉德置地集團(tuán)成立以來(lái)最大規(guī)模的架構(gòu)調(diào)整及人事變動(dòng)。

　　在1月11日的對(duì)外發(fā)布會(huì)上，林明彥正式宣布，嘉德置地將重組為四個(gè)事業(yè)部，其中兩個(gè)事業(yè)部負(fù)責(zé)中國(guó)和新加坡市場(chǎng)，另兩個(gè)事業(yè)部則以業(yè)務(wù)性質(zhì)來(lái)劃分，分別為負(fù)責(zé)跨地域的酒店式公寓雅詩(shī)閣和凱德商用產(chǎn)業(yè)。

　　不僅如此，他還選擇在凱德中國(guó)的發(fā)展起點(diǎn)上海對(duì)外首度宣布，公司中文名稱更名為凱德集團(tuán)，“凱德”品牌將成為集團(tuán)統(tǒng)一的中文標(biāo)識(shí)，適用于原嘉德置地全球業(yè)務(wù)范圍。“嘉德”一稱，從此正式成為過(guò)去。

　　未來(lái)

　　“凱德集團(tuán)的核心市場(chǎng)在中國(guó)和新加坡。”林明彥強(qiáng)調(diào)。

　　在過(guò)去的2012年里，凱德中國(guó)業(yè)務(wù)的表現(xiàn)相當(dāng)搶眼。數(shù)據(jù)顯示，凱德集團(tuán)2012年在中國(guó)銷售的住宅套數(shù)和銷售額均增加一倍以上，分別達(dá)到3161套和70億元人民幣，而2011年分別為1466套和31.6億元人民幣。

　　購(gòu)物中心方面，受益于二三線城市推動(dòng)，中國(guó)區(qū)域項(xiàng)目房地產(chǎn)凈利增長(zhǎng)達(dá)到16.9%，租戶銷售額上揚(yáng)了9.8%。

　　林明彥表示，未來(lái)將繼續(xù)在中國(guó)發(fā)展來(lái)福士品牌和綜合體項(xiàng)目，凱德集團(tuán)將以綜合體為主要發(fā)展方向。

　　截至2012年底，凱德置地的總資產(chǎn)為345億新元，其中39%分布在中國(guó)，33%分布在新加坡，澳大利亞則占16%。林明彥更有意將中國(guó)業(yè)務(wù)的比例提升至45%。

　　“我們說(shuō)過(guò)的45%是沒有問題的，到50%也應(yīng)該沒有問題，但是如果超過(guò)50%，我們就要再考慮。”林明彥稱。

　　中國(guó)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)不斷走高，足以值得林明彥欣喜：“我對(duì)凱德中國(guó)的期望非常高”。但他也有煩惱，那就是人才的本土化，如何培養(yǎng)更深諳中國(guó)市場(chǎng)的接班人，也是林明彥現(xiàn)在開始要考慮的問題。

　　其實(shí)，凱德內(nèi)部已經(jīng)形成一個(gè)完善的接班人機(jī)制。“我們的高管選拔機(jī)制沒有什么特別之處，都是按部就班，水到渠成。”凱德高管如此稱。當(dāng)然，凱德也會(huì)把最優(yōu)秀和最有前途的管理人才送到海外第一線去鍛煉，以檢驗(yàn)其在不同環(huán)境下的適應(yīng)能力并使其加速成長(zhǎng)。

　　在林明彥率領(lǐng)的這支團(tuán)隊(duì)中，清一色都是新加坡人士，即使他們當(dāng)中不少已在中國(guó)生活多年。但他亦曾表示，若要在中國(guó)取得好成績(jī)，就必須嘗試深入了解中國(guó)。“單單懂得雙語(yǔ)是不夠的，也要掌握雙文化。能溝通，并不等于能夠了解別人。”

　　雖然如今的凱德已是中國(guó)大陸領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，但林明彥表示，凱德在中國(guó)依然積極推進(jìn)本土化，并積極培養(yǎng)中國(guó)本地人才。

　　“你從哪里來(lái)對(duì)我來(lái)講不重要，重要的是‘人’。我2000年剛到上海的時(shí)候，我就對(duì)所有的員工講，無(wú)論是上海人也好，北京人也好，哪個(gè)地方的人也好，只要是這個(gè)崗位最合適的人選，我們都會(huì)任用。”

　　對(duì)于凱德過(guò)去19年在中國(guó)發(fā)展的表現(xiàn)，林明彥稱，最重要的還是靠團(tuán)隊(duì)，但日后在土地、資本方面還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　原來(lái)受制于公司架構(gòu)，決策鏈較長(zhǎng)，反應(yīng)不夠迅速，所以拓展速度沒有太快。此外，凱德雖然在資本市場(chǎng)有一定的優(yōu)勢(shì)，而且在資金運(yùn)作方面有一定的經(jīng)驗(yàn)，但國(guó)內(nèi)對(duì)境外資本還是有一定的限制，“我希望凱德能夠把握資本市場(chǎng)上政策的變化，進(jìn)一步提高在資金上的運(yùn)作。”

　　他亦承認(rèn)，對(duì)比其它企業(yè)，凱德的發(fā)展并不算太快。

　　“凱德集團(tuán)本可以發(fā)展得更快，但前提是要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，那么到底要承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很重要的決定。”林明彥如是稱。

　　以下為凱德集團(tuán)總裁兼首席執(zhí)行官林明彥的采訪實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：十八大之后，大家對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)走向還有一些困惑。您對(duì)2013年或中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展情況是否有預(yù)判？未來(lái)如何帶領(lǐng)凱德去應(yīng)對(duì)？

　　林明彥：從集團(tuán)來(lái)講，我們的業(yè)務(wù)主要在新加坡、中國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家，亞洲區(qū)域業(yè)務(wù)近年來(lái)發(fā)展呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。但世界經(jīng)濟(jì)方面，美國(guó)的財(cái)政懸崖到底會(huì)有怎樣的結(jié)果還沒定，歐債危機(jī)至今仍未完全解決，這對(duì)亞洲房地產(chǎn)會(huì)有些影響，相關(guān)的危機(jī)可能會(huì)通過(guò)金融系統(tǒng)傳遞到亞洲，雖說(shuō)不一定會(huì)發(fā)生，但有一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體而言我還是看好，尤其“十八大”提出要進(jìn)一步提高城鎮(zhèn)化進(jìn)程的質(zhì)量，而且中央提出會(huì)繼續(xù)進(jìn)行城鎮(zhèn)化，這一點(diǎn)為整個(gè)行業(yè)的發(fā)展提供了一些條件。

　　此外，我認(rèn)為今年調(diào)控還是會(huì)繼續(xù)，政府調(diào)控的主要目的是讓市場(chǎng)價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在地產(chǎn)行業(yè)，“錢、地、人”三方面最為重要，凱德近幾年在中國(guó)的發(fā)展歷程中，您最滿意的是哪些因素，最不滿意的又是哪些因素？從今年各大房企銷售表現(xiàn)可以觀察到央企和國(guó)企擴(kuò)張的速度非?？?，凱德作為外資企業(yè)，如何調(diào)整在中國(guó)的戰(zhàn)略或規(guī)劃來(lái)應(yīng)對(duì)？

　　林明彥：我覺得“人”應(yīng)該是最寶貴的，凱德在中國(guó)能有今天的成績(jī)，最重要的還是靠團(tuán)隊(duì)，這一點(diǎn)是我最滿意的。

　　至于什么地方是我不滿意的，或者有待進(jìn)一步提高的？我覺得更多的是土地。受制于公司架構(gòu)，決策鏈較長(zhǎng)，反應(yīng)不夠迅速，我希望接下來(lái)在這方面進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　凱德雖然在資本市場(chǎng)有一定的優(yōu)勢(shì)，而且在資金運(yùn)作方面有一定的經(jīng)驗(yàn)，但國(guó)內(nèi)對(duì)境外資本還是有一定的限制，資本市場(chǎng)還沒有開放，特別是沒有對(duì)房地產(chǎn)開放。所以，我們要在這方面有很多限制的情況下盡最大努力把業(yè)務(wù)做好。我希望凱德能夠把握資本市場(chǎng)上政策的變化，進(jìn)一步提高在資金上的運(yùn)作。

　　在這幾年來(lái)亞洲的城市化進(jìn)程非?？?，特別是在中國(guó)。亞洲的城市化進(jìn)程又跟歐美的城市化進(jìn)程稍微不一樣，很多國(guó)家城市的密度都不如亞洲這么高，所以缺乏公共交通等的配套設(shè)施建設(shè)。

　　比如上海，2014年有總計(jì)570公里地鐵線在運(yùn)營(yíng)，加起來(lái)共有350多個(gè)地鐵站，在一定程度上有了足夠的密度，有了密度之后肯定要做綜合體，不可能只是做住宅或者只是做商場(chǎng)。如果做綜合體，若按凱德原來(lái)的組織架構(gòu)，按照不同產(chǎn)品分類，我們很難去競(jìng)爭(zhēng)。但我們現(xiàn)在要把綜合實(shí)力運(yùn)用起來(lái)，更好地協(xié)調(diào)各方面的資源，這樣在大型綜合體的建造方面可以快速地發(fā)揮我們的優(yōu)勢(shì)，至少可以減少公司內(nèi)部需要協(xié)調(diào)的部分。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：凱德在住宅、商用、酒店式公寓三部分都做得非常出色，但現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，凱德集團(tuán)在這三板塊的整合運(yùn)營(yíng)方面有什么考慮？

　　林明彥：現(xiàn)在集團(tuán)有兩個(gè)主要的市場(chǎng)，即新加坡和中國(guó)，另外還有兩條主要業(yè)務(wù)線，即凱德商用和雅詩(shī)閣，這三個(gè)板塊將來(lái)如何協(xié)調(diào)，是接下來(lái)三至五個(gè)月內(nèi)要思考的問題。尤其在每個(gè)城市開發(fā)綜合體，如何配合也是接下來(lái)要思考的重點(diǎn)。

　　我們保留兩個(gè)業(yè)務(wù)線，主要是因?yàn)橛懈?jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，有跨地區(qū)的要求。每個(gè)商場(chǎng)在每個(gè)城市都有自己的操作方式，完全地域化的話就不能把最寶貴的經(jīng)驗(yàn)盡快地分享到各個(gè)城市里去。

　　當(dāng)然，要保留行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)性就可能要犧牲部分東西，而犧牲的部分可以通過(guò)地域化的方式來(lái)彌補(bǔ)，這也是我們正在考慮的問題。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：凱德進(jìn)入中國(guó)十多年，但發(fā)展速度不算非常快，原因是什么？接下來(lái)會(huì)做出哪些改變？本土化是凱德一直致力推行的策略，如何繼續(xù)推進(jìn)？中國(guó)職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)在工作中可能會(huì)感覺到難以言說(shuō)的天花板，這對(duì)凱德日后在華的發(fā)展是否會(huì)有影響？

　　林明彥：凱德集團(tuán)本可以發(fā)展得更快，但發(fā)展得更快的前提是要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，那么到底要承擔(dān)多大的風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很重要的決定。

　　新的管理層上來(lái)之后，跟董事局的要求要達(dá)到共識(shí)，這是我三到六個(gè)月內(nèi)的主要工作?，F(xiàn)在我們把大的框架定下來(lái)，接下來(lái)要做的就是每個(gè)板塊的戰(zhàn)略導(dǎo)向，可能公司要考慮愿意接受多少風(fēng)險(xiǎn)。如果能接受很多風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)然發(fā)展速度會(huì)更快一點(diǎn)，如果風(fēng)險(xiǎn)不符合要求，速度自然會(huì)放緩。

　　本土化的事情正在推進(jìn)之中，你從哪里來(lái)對(duì)我來(lái)講不重要，重要的是“人”。我2000年剛到上海的時(shí)候，就對(duì)所有的員工講，無(wú)論是上海人也好，北京人也好，哪個(gè)地方的人也好，只要是這個(gè)崗位最合適的人選，我們都會(huì)任用，公司未來(lái)還是要保持這樣的一個(gè)原則。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：林總在中國(guó)的職業(yè)經(jīng)歷或者經(jīng)驗(yàn)積累，對(duì)您今后在集團(tuán)的決策會(huì)有什么影響？現(xiàn)在中國(guó)很多家族企業(yè)都面臨接班人的問題，雖然凱德不是家族企業(yè)，但是會(huì)怎么處理這種情況？

　　林明彥：接班人其實(shí)很重要，人才的培養(yǎng)也很重要。因?yàn)槲覀冇泻芏鄻I(yè)務(wù)板塊，在每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)區(qū)域公司，比如說(shuō)華南有華南區(qū)域公司，需要一個(gè)將帥級(jí)別的人才，需要一個(gè)能夠做決策、做決定的人，把具體操作細(xì)分到下面的團(tuán)隊(duì)中，使公司進(jìn)一步發(fā)展。

　　戰(zhàn)略很重要，但是人才是怎么培養(yǎng)的？不可能叫他去上課，上完課之后就能夠做區(qū)域總經(jīng)理，所以還是要經(jīng)過(guò)一定的鍛煉，給他一個(gè)平臺(tái)去操作。

　　但如果天天在管著，也不能培養(yǎng)出來(lái)。操作的時(shí)候要放手，如果做錯(cuò)了還是要承擔(dān)責(zé)任，不能說(shuō)放手讓他做去不需要承擔(dān)責(zé)任。所以，怎么樣培養(yǎng)將帥級(jí)別的人才很不容易，公司主要領(lǐng)導(dǎo)對(duì)這一塊還是非常重視的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：能否談一下您個(gè)人的經(jīng)歷？

　　林明彥：我個(gè)人是比較幸運(yùn)的，2000年到了上海，那個(gè)時(shí)候中國(guó)市場(chǎng)沒有今天這么成熟，整個(gè)市場(chǎng)不是很景氣，有一段時(shí)間受亞洲金融危機(jī)的影響，出現(xiàn)供過(guò)于求的現(xiàn)象，所以當(dāng)時(shí)很多人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)前景不看好。

　　到了中國(guó)以后，我們需要組建一個(gè)團(tuán)隊(duì)，需要發(fā)展，而且中國(guó)的情況跟新加坡又很不一樣，有時(shí)候講得太多，實(shí)際上不會(huì)學(xué)到太多東西，反而會(huì)問更多問題，這就是外資在中國(guó)的苦惱。

　　在這樣的情況下，早期總部關(guān)注中國(guó)業(yè)務(wù)的人不多，很多事情基本上我們自己就需要做決定。在這樣的環(huán)境之下，有一個(gè)非常好的鍛煉平臺(tái)。

　　從我個(gè)人來(lái)看，雖然那時(shí)候的工作比較辛苦，也有很多挑戰(zhàn)，但是一個(gè)非常好的鍛煉機(jī)會(huì)。

　　我在這里待了十多年，從2000年到現(xiàn)在參與中國(guó)業(yè)務(wù)。具體操作的情況，會(huì)遇到什么樣的問題，大概我都了解，這使得我做決策的時(shí)候可以考慮得比較周到，可以比較快做出決策。

　　另一方面，很多時(shí)候大的決策還是需要董事局認(rèn)可，董事局在看要求的時(shí)候，或者我向他們提出要求的時(shí)候，因?yàn)橐郧白鲞^(guò)這個(gè)項(xiàng)目，也在中國(guó)待過(guò)，對(duì)中國(guó)有一定的了解，所以做出的判斷他們會(huì)比較信任，比較容易通過(guò)。

　　有這幾方面的因素，我相信接下來(lái)的發(fā)展會(huì)更好，中國(guó)市場(chǎng)是整個(gè)凱德集團(tuán)重要的市場(chǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：凱德提出在中國(guó)業(yè)務(wù)要達(dá)到45%，新架構(gòu)調(diào)整以后，也許中國(guó)大陸在凱德業(yè)務(wù)板塊里占比會(huì)越來(lái)越高，那么如何繼續(xù)貫徹多元和平衡的發(fā)展戰(zhàn)略？凱德高層都是新加坡人，中層和下面的人來(lái)自中國(guó)大陸，未來(lái)在這方面會(huì)不會(huì)有所突破？

　　林明彥：本土化人才方面，我們已經(jīng)培養(yǎng)了一批領(lǐng)導(dǎo)級(jí)別的人士，但是很遺憾，幾位比較突出的同事都沒有留下。

　　問題是這樣的，把業(yè)務(wù)做好之后，很多公司就希望從這里挖人，所以我們還是要繼續(xù)努力，不能受到這方面的挫折就放棄，還要繼續(xù)努力。希望以后可以看到不僅是外派的員工，也有一些本地員工站在這里講話。

　　第二，從機(jī)會(huì)和市場(chǎng)規(guī)模的角度考慮，其實(shí)中國(guó)市場(chǎng)非常大，如果凱德集團(tuán)完全在中國(guó)投資、發(fā)展，這個(gè)機(jī)會(huì)和規(guī)模肯定是有的，但我們要權(quán)衡的是，跨國(guó)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪里？

　　比如說(shuō)，凱德現(xiàn)在發(fā)展商場(chǎng)，有不同理念和新東西都可以帶進(jìn)來(lái)，如果完全在國(guó)內(nèi)操作，看到的就是國(guó)內(nèi)的情況、國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，就不可能把在國(guó)外看到的或者操作過(guò)的東西帶到國(guó)內(nèi)。

　　同樣，我們?cè)谥袊?guó)操作，就能把這些經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用到不同市場(chǎng)中去，這是凱德作為一個(gè)跨國(guó)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)所在。

　　另外就是風(fēng)險(xiǎn)分散的角度，完全把自己放在一個(gè)市場(chǎng)里風(fēng)險(xiǎn)程度就會(huì)提高，所以我們還是比較注重風(fēng)險(xiǎn)的分散。

　　中國(guó)業(yè)務(wù)要占比達(dá)到45%是沒有問題的，到50%也應(yīng)該沒有問題，但是如果超過(guò)50%，我們就要再考慮。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：凱德組織架構(gòu)調(diào)整后，基金管理業(yè)務(wù)提升到集團(tuán)總部，調(diào)整的思路和邏輯是什么？集團(tuán)的金融模式跟實(shí)體開發(fā)業(yè)務(wù)怎么結(jié)合？接下來(lái)的十年、二十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度可能不會(huì)那么快，凱德如何考慮中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的空間在哪里，將會(huì)去到哪些地方？

　　林明彥：中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)雖然放緩了，但是還在增長(zhǎng)，而且城市化進(jìn)程還在繼續(xù)，甚至質(zhì)量會(huì)提高。

　　另外，中國(guó)人口年齡老化是接下來(lái)二、三十年需要解決的問題，根據(jù)我們?cè)谛录悠潞推渌麌?guó)家的經(jīng)驗(yàn)，我們能夠體會(huì)到底是什么樣的情況，今后將提供什么樣的產(chǎn)品，所以這也是接下來(lái)需要思考的問題。

　　在接下來(lái)的十年，城市化質(zhì)量的提高會(huì)體現(xiàn)在哪些方面？在這個(gè)過(guò)程中需要哪些必要的調(diào)整？都是我們接下來(lái)要思考的問題。但是，發(fā)展的機(jī)會(huì)還是有的，增長(zhǎng)速度放緩不代表沒有發(fā)展，沒有增長(zhǎng)了。

　　基金業(yè)務(wù)提升到集團(tuán)的層面，主要原因是募集資金需要大平臺(tái)效應(yīng)。投資者對(duì)凱德集團(tuán)信任才會(huì)把錢交給你，由你來(lái)決策到底怎么用這個(gè)錢。

　　這個(gè)信心一旦失去就很難挽回，所以主要是希望確保基金管理能夠達(dá)到好評(píng)率非常高的水平，這在集團(tuán)的層面可以做到。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：接手凱德后，有沒有對(duì)自己提出什么樣的要求，希望凱德業(yè)務(wù)在哪些方面得到提升？對(duì)中國(guó)業(yè)務(wù)有沒有提出一些新的要求？

　　林明彥：第一，我對(duì)凱德在中國(guó)業(yè)務(wù)的期望非常高，希望凱德在未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)中能夠扮演舉足輕重的角色。同樣，對(duì)凱德商用、雅詩(shī)閣中國(guó)也抱有很大的期望。

　　因?yàn)檎麄€(gè)亞洲市場(chǎng)崛起的很大一部分是中國(guó)崛起，所以我非常重視中國(guó)的業(yè)務(wù)；對(duì)自己的目標(biāo)還沒有定，我還在想。

　　如果對(duì)2013年定一個(gè)目標(biāo)，對(duì)2014年再定一個(gè)目標(biāo)，這樣的目標(biāo)都是短期的。十年可能太長(zhǎng)了，我想的是三到五年把公司帶到哪個(gè)層面，這是我需要思考的一個(gè)問題。雖然還沒有定，但是一定要定，想好以后會(huì)跟大家分享。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：在地產(chǎn)基金方面，凱德會(huì)不會(huì)采取更積極的態(tài)度？

　　林明彥：對(duì)于基金風(fēng)險(xiǎn)投資者有一定的要求，所以一般基金的風(fēng)險(xiǎn)都不是很高，都是非常穩(wěn)定的。比如說(shuō)我們?cè)谛录悠律鲜械男磐谢?，基金?cái)務(wù)杠桿基本在30%。

　　這一點(diǎn)對(duì)于整個(gè)基金來(lái)講是非常穩(wěn)定的，對(duì)于投資者也是。有一些基金是開發(fā)基金，開發(fā)基金的風(fēng)險(xiǎn)就高一點(diǎn)，但是投資者也會(huì)提出要求，比如負(fù)債比例不能太高，要保持50%或者50%以下。這個(gè)規(guī)定是由基金經(jīng)理和董事局來(lái)制定的，董事局里面有很多投資者的代表，我們就這樣制定了一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，所以，我們所有基金都非常安全、非常穩(wěn)定。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：這兩年限購(gòu)的城市出現(xiàn)了很多商住兩用項(xiàng)目，在這樣的情況下，公寓的租金回報(bào)率會(huì)不會(huì)變低？

　　林明彥：雖然限購(gòu)，但是有一些物業(yè)是不限購(gòu)、不限貸，這些物業(yè)在目前的情況下，相對(duì)而言會(huì)比較受歡迎。這跟租金沒有很大的掛鉤，很多投資者買公寓的想法可能是自住，不是投資。從目前來(lái)看，很多人都是持有一段時(shí)間，然后再考慮出讓。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問：雅詩(shī)閣是否有單獨(dú)上市的計(jì)劃？

　　林明彥：沒有。現(xiàn)在雅詩(shī)閣在中國(guó)的客戶大概30%是國(guó)內(nèi)的，這代表國(guó)內(nèi)的企業(yè)已經(jīng)慢慢發(fā)展到全國(guó)性的公司。有相當(dāng)一部分跨國(guó)企業(yè)現(xiàn)在不只是在中國(guó)一個(gè)地方、一個(gè)城市設(shè)點(diǎn)，會(huì)到不同城市設(shè)點(diǎn)，根據(jù)不同的情況會(huì)有不同的配套設(shè)施?，F(xiàn)在可以看到這些企業(yè)都在發(fā)展，所以我們的客戶群也在發(fā)生變化。