今后十年或者二十年我們國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么發(fā)展趨勢(shì)？我這里歸納了五點(diǎn)。第一點(diǎn)就是民生化，也就是說(shuō)政府在住宅領(lǐng)域更加注重保障房的建設(shè)。第二個(gè)方面就是城鎮(zhèn)化，也是一個(gè)趨勢(shì)。第三個(gè)就是金融化，也是趨勢(shì)之一，我們說(shuō)開(kāi)發(fā)商血液里不僅要有道德的血液，而且要有金融的血液。比如說(shuō)我們?nèi)绻_(kāi)國(guó)際性會(huì)議，做房地產(chǎn)投資的，60%、70%的都是搞金融的人在里面。

　　我們國(guó)內(nèi)不同，我們國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商和投資者一起開(kāi)會(huì)，80%、90%都是開(kāi)發(fā)商。國(guó)際上房地產(chǎn)品種更加向金融化趨勢(shì)靠，就像陳所長(zhǎng)講到的，為什么很多人買(mǎi)房子，是為了增值，如果很多人想買(mǎi)房子除了居住功能還想增值的話，那這個(gè)產(chǎn)品就已經(jīng)向金融化趨勢(shì)靠攏了，或者叫已經(jīng)有金融的屬性了。第四點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)化，過(guò)去我們講房地產(chǎn)是房產(chǎn)加地產(chǎn)，接下來(lái)是房產(chǎn)加地產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)。高總也為商業(yè)地產(chǎn)做了案例分析，我想商業(yè)地產(chǎn)里面也就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)，無(wú)形之中我們現(xiàn)在談的事情，房地產(chǎn)都和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，無(wú)形之中我們談到房地產(chǎn)都和金融相結(jié)合。第五點(diǎn)就是國(guó)際化，國(guó)際化也已經(jīng)深深進(jìn)入了中國(guó)房地產(chǎn)。我今天早晨有朋友交換名片，是德國(guó)的公司，美國(guó)的公司，不僅僅進(jìn)入我們?cè)O(shè)計(jì)領(lǐng)域，在投資領(lǐng)域也進(jìn)來(lái)了將近十多年了。同時(shí)，我們國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商都投入到國(guó)外市場(chǎng)。大家如果注意報(bào)紙百度的話，我們盛世神州基金成立了三年，三年以前開(kāi)始做國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資，去年年底組了基金投資美國(guó)。據(jù)我了解，以基金這個(gè)形式組成房地產(chǎn)基金GPOD這個(gè)形式投資美國(guó)市場(chǎng)也可能是第一單，第二單我們兩個(gè)月之內(nèi)交易也會(huì)成功。不用提萬(wàn)科在美國(guó)進(jìn)行合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，這是一個(gè)趨勢(shì)。

　　接下來(lái)十分鐘主要跟大家匯報(bào)兩大趨勢(shì)，這兩大趨勢(shì)都在形成當(dāng)中。第一大趨勢(shì)就是房地產(chǎn)和金融結(jié)合，也就是我今天的主題。第二大趨勢(shì)房地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)結(jié)合。

　　房地產(chǎn)和金融結(jié)合，十幾年以前，我們做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候都已經(jīng)意識(shí)到了。當(dāng)時(shí)很多人買(mǎi)地的時(shí)候都用銀行貸款，十幾年以前很多是比較寬松的情況下，土地證沒(méi)有拿到很多人融資的也有。現(xiàn)在情況是銀行貸款逐漸收緊，而且在今后幾年里面也是一個(gè)趨勢(shì)，銀行貸款不僅僅對(duì)開(kāi)發(fā)商貸款，包括地方政府的貸款，房地產(chǎn)公司上市也已經(jīng)好幾年了。第三房地產(chǎn)公司債券現(xiàn)在國(guó)內(nèi)發(fā)債幾乎不可能，如果在香港上市的話香港可以發(fā)。房地產(chǎn)信托現(xiàn)在發(fā)展還是比較快，每年2000億，但是開(kāi)發(fā)商的需求還是跟不上，而且房地產(chǎn)信托一般來(lái)說(shuō)也是獲得四證以后才能投資。

　　REITs盡管上市以后成為股票，我理解可能今年不一定能成型，04年開(kāi)始，我們國(guó)家REITs要逐漸退出，金融危機(jī)以前也說(shuō)要很快退出，現(xiàn)在都不說(shuō)了。接下來(lái)也就是我現(xiàn)在從事的行業(yè)，房地產(chǎn)私募基金。在國(guó)外像大家理解的黑石等等都是做私募基金的，在我們國(guó)內(nèi)還是比較好的發(fā)展前景。據(jù)我了解，我們國(guó)家開(kāi)展了三年左右，我們是北京第一家正式注冊(cè)的房地產(chǎn)私募基金，我們一年半以前在國(guó)家發(fā)改委備案唯一房地產(chǎn)基金到現(xiàn)在為止還是唯一的，所以我們希望更多房地產(chǎn)基金在國(guó)家發(fā)改委備案。接下來(lái)是海外資金，在市場(chǎng)還是比較多，但是像大連也是引進(jìn)很多資金，但是海外資金很多在香港上市。

　　這張圖表，美國(guó)私募股權(quán)基金占整個(gè)房地產(chǎn)投資19%，如果在座的到美國(guó)去，有一個(gè)電話黃頁(yè)，拿過(guò)來(lái)看看，找到私募基金一欄，公司非常多，幾百上千個(gè)公司，看這個(gè)產(chǎn)業(yè)好不好的話，看黃頁(yè)也能看出來(lái)。所以這個(gè)行業(yè)在國(guó)外，紐約、倫敦不能說(shuō)多如牛毛，產(chǎn)業(yè)非常發(fā)達(dá)，在美國(guó)占整個(gè)房地產(chǎn)資金的20%。

　　看一下我們國(guó)家，我們國(guó)家私募基金發(fā)展非?？?，但是規(guī)模還是非常小。為什么私募基金從10年開(kāi)始，我們國(guó)家整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是5萬(wàn)億，私募基金只占1%。到了2012年已經(jīng)達(dá)到3%，而且規(guī)模已經(jīng)比2010年多了四倍。所以這個(gè)方面現(xiàn)在在我們國(guó)家，私募基金融資大有前途。而且現(xiàn)在做私募基金有一個(gè)好處，您在有關(guān)的發(fā)改委、工商部門(mén)備案以后很多開(kāi)發(fā)商都可以做，在國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)不同，開(kāi)銀行肯定不行，有錢(qián)開(kāi)一個(gè)信托公司也不行，但是做私募基金是一條路子。我們國(guó)內(nèi)銀行貸款確實(shí)很便宜，但是這是受?chē)?guó)家控制的。我們最近到新加坡開(kāi)了一次會(huì)，碰到了幾個(gè)印度開(kāi)發(fā)商，他們銀行貸款也就是6-7，他們那里私募基金融資成本是16-18。我想印度怎么跟中國(guó)這么接近，印度這個(gè)國(guó)家在銀行利率方面也是高度受銀行控制，很多人會(huì)這樣認(rèn)為，中國(guó)真正市場(chǎng)利率一定是大大超過(guò)銀行利率。

　　接下來(lái)看一下產(chǎn)業(yè)。我剛才說(shuō)了五化，政府更加關(guān)心住宅。大家都提到城鎮(zhèn)化里面很重要的一條就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的。第三條房地產(chǎn)金融，你要融資，你這個(gè)產(chǎn)品要設(shè)計(jì)的好，融資才能方便。產(chǎn)品怎么好？就是和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，當(dāng)然產(chǎn)業(yè)里面可以配住宅，比如商業(yè)、旅游、養(yǎng)老都可以做，要和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了一個(gè)地方，住宅方面才是可持續(xù)的，產(chǎn)業(yè)方面有各種策略。由于時(shí)間關(guān)系，我建議大家偏重第四個(gè)方面，部分持有部分銷(xiāo)售，甚至于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以和住宅地產(chǎn)結(jié)合起來(lái)做。為什么這樣說(shuō)？因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)定位了，才能受當(dāng)?shù)卣臍g迎，只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和住宅相結(jié)合了，整體項(xiàng)目可能周轉(zhuǎn)起來(lái)更加快，只有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有這個(gè)概念或者實(shí)際操作，您這個(gè)土地價(jià)格相對(duì)便宜，正因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念，或者實(shí)際操作，金融機(jī)構(gòu)更加愿意跟你合作，競(jìng)爭(zhēng)方面更加少。

　　所以回到今天這個(gè)主題，房地產(chǎn)企業(yè)融資。房地產(chǎn)企業(yè)融資一定要各方面綜合考慮。第一民生化，第二城鎮(zhèn)化，昨天我們?cè)谡搲镎f(shuō)到城鎮(zhèn)化了，城鎮(zhèn)化怎么和產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，如果城鎮(zhèn)化和產(chǎn)業(yè)結(jié)合了，那融資渠道更加打通了，大的城市可能有很多大的工業(yè)，小的城市搞產(chǎn)業(yè)化有不同趨勢(shì)，可能更加偏向于搞旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)。所以我想說(shuō)到房地產(chǎn)企業(yè)融資，我們不是就融資而談融資，而是要更加結(jié)合我們具體的產(chǎn)品，具體的區(qū)位，具體的城鎮(zhèn)和具體的產(chǎn)業(yè)。當(dāng)然了，如果您有富余的資金也可以從分散投資角度來(lái)說(shuō)，向海外投資。如果你有能力的話，也可以從海外吸入更多的資金。