2012年公司營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要是因?yàn)殂y河SOHO完工交付，結(jié)算建筑面積大幅提高所致。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 或許是因?yàn)槿ツ赇N售下降得厲害，加上自下半年以來(lái)SOHO中國(guó)風(fēng)波不斷，在2012年業(yè)績(jī)公布之際，以往高調(diào)的SOHO中國(guó)出乎意料地取消了新聞發(fā)布會(huì)，替代的是董事長(zhǎng)潘石屹一段6分25秒的視頻業(yè)績(jī)報(bào)告。不過(guò)，寥寥幾句的業(yè)績(jī)說(shuō)明讓這個(gè)視頻報(bào)告更像一份推廣廣告。

　　出彩的業(yè)績(jī)？

　　3月6日中午，SOHO中國(guó)發(fā)布2012年業(yè)績(jī)報(bào)告。2012年，SOHO中國(guó)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額153億元，在去年同期56.8億元的基礎(chǔ)上了漲了169%。毛利也由2011年的27.3億元增長(zhǎng)至90.06億元，增幅達(dá)229%。

　　在營(yíng)業(yè)額快速增長(zhǎng)的同時(shí)，SOHO中國(guó)2012年的凈利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)同比172%的增長(zhǎng)至106億元，其中，核心凈利潤(rùn)約33.4億元，同比增長(zhǎng)約135%，核心凈利潤(rùn)率約22%。

　　公告指出，2012年，公司權(quán)益股東所占純利約105.85億元，在2011年的基礎(chǔ)上增加了約66.93億元。這主要是由于本期間銷售物業(yè)確認(rèn)面積大幅增加以及投資物業(yè)增多導(dǎo)致物業(yè)評(píng)估增值大量增加。除去投資物業(yè)的評(píng)估增值，核心純利為人民幣33.35億元。

　　對(duì)于這些翻倍的增長(zhǎng)，SOHO中國(guó)稱，2012年公司營(yíng)業(yè)額和凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要是因?yàn)殂y河SOHO完工交付，結(jié)算建筑面積大幅提高所致。

　　數(shù)據(jù)顯示，2012年SOHO中國(guó)的結(jié)算建筑面積約23.6848萬(wàn)平米(不含車位面積)，較2011年結(jié)算的10.0315萬(wàn)平米上升了136%。2012年，SOHO中國(guó)結(jié)算的可售面積(不含車位面積)平均售價(jià)約6.6639萬(wàn)元/平米，較2011年的5.667萬(wàn)元/平米有所增長(zhǎng)，增長(zhǎng)幅度約18%。

　　不過(guò)，2012年業(yè)績(jī)最關(guān)鍵的銀河SOHO項(xiàng)目具體結(jié)算面積究竟是多少，這份業(yè)績(jī)公告并沒有給出具體的數(shù)據(jù)。

　　此外，雖然SOHO中國(guó)已經(jīng)宣布由“散售”轉(zhuǎn)型“持有”，但宣布之期已是2012年中期，對(duì)于2012年的具體的銷售情況，SOHO中國(guó)并未直接言明。

　　該份報(bào)告零星指出，“2012年度確認(rèn)的營(yíng)業(yè)額主要來(lái)自銀峰SOHO(原望京SOHO)及SOHO中山廣場(chǎng)等項(xiàng)目。這兩個(gè)項(xiàng)目的合同銷售金額共計(jì)約94.68億元，均價(jià)約5.0531萬(wàn)元/平米。”

　　數(shù)據(jù)披露，截至2012年底，銀峰SOHO已售出的面積在可售面積的占比約83%，SOHO中山廣場(chǎng)項(xiàng)目的銷售面積達(dá)57%。

　　“94.68億元”，這正是SOHO中國(guó)今年1月發(fā)布的《瑞銀大中華區(qū)會(huì)議演示文稿》中提到的2012年合約銷售總額。

　　實(shí)際上，在SOHO中國(guó)2012年中期宣布轉(zhuǎn)型之際，也將其銷售目標(biāo)由此前的230億元下調(diào)至120億元，但就目前而言，2012年SOHO中國(guó)完成其目標(biāo)的78.9%。

　　轉(zhuǎn)型的艱難

　　除了營(yíng)業(yè)額及利潤(rùn)的高增長(zhǎng)，SOHO中國(guó)2012年年報(bào)也盡可能地展示了其另外一個(gè)財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)——低負(fù)債。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2012年12月31日，SOHO中國(guó)擁有現(xiàn)金約222億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率為2.6%。這一數(shù)據(jù)在房地產(chǎn)行業(yè)里并不多見。

　　SOHO中國(guó)稱，2012年10月成功發(fā)行的10年期10億美元債券，讓公司的進(jìn)一步發(fā)展有了扎實(shí)基礎(chǔ)。這也是迄今為止非國(guó)有開發(fā)商成功發(fā)行年期最長(zhǎng)、規(guī)模最大的美元債券之一。

　　“強(qiáng)勁的業(yè)績(jī)收入使得公司的財(cái)務(wù)狀況足夠健康，確保在將來(lái)即使經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有所變動(dòng)，公司依然可以在轉(zhuǎn)售為租的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展道路上穩(wěn)步前進(jìn)，同時(shí)也使SOHO中國(guó)有充足的資金在其兩大主要市場(chǎng)-北京和上海繼續(xù)尋購(gòu)”，SOHO中國(guó)如此認(rèn)為。

　　根據(jù)SOHO中國(guó)新聞稿內(nèi)容顯示，2012年，其銷售物業(yè)占比約25%，自持投資物業(yè)占比約75%。之后將不斷提高自持物業(yè)的比例，直到2015年，SOHO中國(guó)持有物業(yè)比例將達(dá)到100%。

　　另?yè)?jù)公告顯示，目前，SOHO中國(guó)在北京和上海的繁華地段持有最有價(jià)值的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)超過(guò)170萬(wàn)平米。SOHO中國(guó)宣稱，“公司將成為北京和上海最大的甲級(jí)寫字樓開發(fā)商，且分別是上海外灘最大的業(yè)主及北京前門大街的主要業(yè)主。”

　　即便擁有較大規(guī)模的商業(yè)體量，但這并不意味著SOHO中國(guó)轉(zhuǎn)型“持有”之路一帆風(fēng)順。

　　資料顯示，雖然公司持有物業(yè)比例在增加，且北京上海兩地的商業(yè)辦公物業(yè)的租金收入不斷上漲，而SOHO中國(guó)2012年投資物業(yè)的租金收入并不如意。

　　年報(bào)指出，2012年SOHO中國(guó)投資物業(yè)的租金收入僅1.48億元，在2011年9109萬(wàn)元的基礎(chǔ)上有所增長(zhǎng)。

　　與此同時(shí)，作為SOHO中國(guó)首個(gè)自持項(xiàng)目——前門大街的經(jīng)營(yíng)模式，SOHO中國(guó)仍在探索中，關(guān)于SOHO中國(guó)在招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等方面的想法及計(jì)劃等，潘石屹在6分25秒的視頻公告中并未提及。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在視頻公告中指出，“SOHO中國(guó)2012年的業(yè)績(jī)證明SOHO中國(guó)的定位及轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略這條路是走對(duì)了。”

　　但就目前情況而言，或許只有當(dāng)2015年，持有物業(yè)成為SOHO中國(guó)主要業(yè)績(jī)來(lái)源時(shí)，老潘的論斷成立與否才能知曉。