“我們從去年開(kāi)始，基本上拿的土地90%都是在一二線城市，今后我們將回歸到一二線城市發(fā)展。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 彭飛 勞蓉蓉 “在調(diào)控剛開(kāi)始的時(shí)候，我們主要是到三線城市發(fā)展，但從去年開(kāi)始，公司新增土地90%都在一二線城市，今后我們又將回歸到一二線城市發(fā)展。”在2012年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)主席郭英成如是強(qiáng)調(diào)公司今后的戰(zhàn)略。

　　2月21日，郭英成攜公司副主席譚禮寧、總裁金志剛、以及首席財(cái)務(wù)官?gòu)堷櫣獾雀邔酉蛎襟w回顧了佳兆業(yè)2012年的業(yè)績(jī)情況，同時(shí)對(duì)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)和拿地策略作了介紹。

　　郭英成表示，佳兆業(yè)今年的銷(xiāo)售目標(biāo)大概是220億元人民幣的水平，但今年可售的總體貨值卻超過(guò)400億元，所以220億元的目標(biāo)還是非常保守的。

　　譚禮寧則具體介紹到，2013年佳兆業(yè)可售的建筑面積達(dá)475萬(wàn)平方米，共有43個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售，其中15個(gè)全新項(xiàng)目。

　　此外，在舊改方面，佳兆業(yè)從2012年底開(kāi)始相繼在深圳有新項(xiàng)目推出，并在華為科技城增加了大量的土地儲(chǔ)備。

　　因此對(duì)深圳市場(chǎng)，佳兆業(yè)也報(bào)以較高期望。譚禮寧就表示，目前公司在深圳擁有的土地儲(chǔ)備已達(dá)到200萬(wàn)平方米。今年在深圳可售樓面面積達(dá)50萬(wàn)平，貨值超過(guò)100億元。而在未來(lái)四五年內(nèi)，深圳能提供公司整體銷(xiāo)售額的30%左右，深圳項(xiàng)目的整體毛利率可以達(dá)到50%。

　　在土地策略方面，郭英成強(qiáng)調(diào)，佳兆業(yè)會(huì)主要以一二線城市為主，但三線城市也不會(huì)放棄，未來(lái)在一二線城市的發(fā)展可能會(huì)去到70%，余下30%會(huì)留到三線城市。

　　以下為佳兆業(yè)2012年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄整理：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)去年在深圳、東莞、珠海這些地方的舊改項(xiàng)目有了很大進(jìn)展，接下來(lái)是否會(huì)有進(jìn)一步的動(dòng)作呢？今年拿地的安排以及今年全年的銷(xiāo)售目標(biāo)又是怎樣？

　　郭英成：關(guān)于舊改，佳兆業(yè)十幾年以來(lái)累計(jì)了不少經(jīng)驗(yàn)，特別是在人才儲(chǔ)備，以及對(duì)政策和地方的熟悉度。但是舊改做起來(lái)時(shí)間比較漫長(zhǎng)，所以我們會(huì)繼續(xù)在熟悉的地方，特別是深圳、廣州、東莞、珠海這四個(gè)熟悉的城市繼續(xù)做舊改。

　　我們現(xiàn)在的舊改占地面積接近一千萬(wàn)平方米，主要位于深圳和廣州，這兩個(gè)城市的舊改面積占比達(dá)到70%左右。我們今年應(yīng)該還會(huì)有六個(gè)舊改項(xiàng)目能完善手續(xù)，預(yù)計(jì)建筑面積不會(huì)少于100萬(wàn)平方米。

　　關(guān)于拿地，我們?cè)谡{(diào)控剛開(kāi)始的時(shí)候，主要是到三線城市發(fā)展，但我們從去年開(kāi)始，基本上拿的土地90%都是在一二線城市，今后我們將回歸到一二線城市發(fā)展，主要產(chǎn)品還是以剛性戶型為主，雖然國(guó)家日前也出臺(tái)了新的調(diào)控政策，但對(duì)于我們的影響還是相對(duì)較小。

　　至于今年的銷(xiāo)售目標(biāo)，大概是220億元的水平，去年我們的合約銷(xiāo)售是173億元，但今年我們可售的資源超過(guò)400億，所以我們覺(jué)得220億元是非常保守的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)去年在深圳有舊改項(xiàng)目相繼推出，請(qǐng)具體介紹一下公司目前在舊改方面的情況？

　　譚禮寧：受惠于廣東省政策的支持，我們過(guò)去成功取得260萬(wàn)平方米舊改項(xiàng)目，其中50%在深圳，20%在東莞，21%在珠海，這些舊城改造的毛利率相當(dāng)高，均會(huì)超過(guò)50%。

　　目前公司在深圳現(xiàn)時(shí)擁有的土地儲(chǔ)備已經(jīng)達(dá)到了200萬(wàn)平方米了。所以在未來(lái)的四五年里面，深圳能提供我們整體銷(xiāo)售額的25%以上，深圳項(xiàng)目的整體毛利率可以達(dá)到50%，所以我們覺(jué)得未來(lái)幾年，公司在銷(xiāo)售方面和利潤(rùn)率方面都會(huì)有顯著改善。

　　另外，值得一提的是，我們今年在深圳可售資源樓面面積達(dá)到50萬(wàn)平方米，貨值超過(guò)人民幣100億元。我們預(yù)計(jì)深圳市場(chǎng)將能每年為公司貢獻(xiàn)30%的合約銷(xiāo)售額。

　　過(guò)去一年，我們刻意調(diào)整了我們買(mǎi)地的策略，可以讓我們的土地儲(chǔ)備更加均衡，未來(lái)幾年內(nèi)，一線和省會(huì)城市收入的比例會(huì)增長(zhǎng)65%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)截至去年底的現(xiàn)金流有多少，總體拿地情況如何？年報(bào)中顯示公司去年銷(xiāo)售均價(jià)有所下降，原因是什么？

　　張鴻光：我們的現(xiàn)金在2012年年底是53.5億元，同比上升19%。另外，我們的毛利率是由上一年的29.8%提升2.7%，達(dá)到32.5%。我們的凈利潤(rùn)率是17.72%，比之前的17.5%上升了0.2%，我們的核心利潤(rùn)率2011年是13.3%，2012年是14%，上升了0.7%。

　　我們現(xiàn)在大概有2390萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，土地均價(jià)大概是人民幣1100元的水平。2012年公司把握了市場(chǎng)的很好時(shí)機(jī)，在一線城市以及省會(huì)城市增加了一些土地儲(chǔ)備，這個(gè)金額大概是45億人民幣左右，建筑面積大概是240萬(wàn)平方米，均價(jià)是1800元人民幣。上一年也通過(guò)合作增加了一些新項(xiàng)目。

　　2012年我們的簽約銷(xiāo)售均價(jià)下跌5%，主要是由于我們過(guò)去幾年是進(jìn)入了一些二三線城市，一線城市的占比相對(duì)下降。整個(gè)2012年的簽約銷(xiāo)售中，大概有15%是來(lái)自一線城市，相對(duì)之前的20%是有所降低的，但銷(xiāo)售面積是差不多，2011年一線城市的貢獻(xiàn)率大概7.5%，去年是4.4%。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：目前業(yè)界都非常關(guān)注深圳前海的發(fā)展，那么佳兆業(yè)對(duì)在前海發(fā)展有沒(méi)有計(jì)劃？

　　郭英成：對(duì)于深圳前海的發(fā)展，我們目前也在跟政府申請(qǐng)、爭(zhēng)取，希望盡快會(huì)有好消息公布。今后我們一定會(huì)在前海發(fā)展，無(wú)論是發(fā)展商業(yè)、住宅還是產(chǎn)業(yè)。目前正有兩三項(xiàng)在跟政府洽談，只是還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)在前海發(fā)展是獨(dú)立去做還是會(huì)采取合作方式？

　　郭英成：其實(shí)我們不排除跟其他公司合作，因?yàn)榍昂５陌l(fā)展要求很高，但我們也基本上都符合所有要求。當(dāng)然就住宅而言，競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，其他方面前海都有很多優(yōu)惠政策，特別是對(duì)深圳本土大企業(yè)或者是有特許的情況，都會(huì)給予適當(dāng)方面的照顧。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：佳兆業(yè)這一次的業(yè)績(jī)沒(méi)有派息的安排，原因是什么？在土地儲(chǔ)備方面，今年是不是將主要集中在一二線城市發(fā)展？

　　郭英成：其實(shí)我們一直都很想派息，但公司上市才三年時(shí)間，我們想留多一點(diǎn)資金來(lái)發(fā)展。

　　另外，在一二線城市發(fā)展的資金需求量很大，不像三線城市資金少一點(diǎn)也能很好發(fā)展，我們?cè)诮?jīng)過(guò)研究之后，決定今年暫時(shí)都不派息，但未來(lái)肯定會(huì)派息。

　　未來(lái)在土地獲取上，我們會(huì)主要以一二線城市為主，但三線城市也不會(huì)放棄，我們會(huì)選擇到一些比較富裕、人口比較多的三線城市發(fā)展。未來(lái)在一二線城市的發(fā)展，我們可能會(huì)去到70%，余下30%會(huì)留到三線城市。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：年報(bào)內(nèi)佳兆業(yè)的借款分國(guó)內(nèi)、國(guó)外兩塊，請(qǐng)問(wèn)這些借款能否細(xì)分一下具體的來(lái)源？去年融資成本增加的原因又是什么？

　　張鴻光：公司的國(guó)內(nèi)貸款上一年大概是48億，其中有8億是一些信托的貸款，另外有30多億是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款，還有7到8億是國(guó)內(nèi)用投資實(shí)業(yè)再積累的貸款。

　　去年我們整體的成本同比增加，主要是由于我們的債務(wù)水平，因?yàn)榫?012年而言，特別是在前9個(gè)月，整個(gè)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)環(huán)境相對(duì)來(lái)說(shuō)不是特別理想，我們想多拿一些資金來(lái)投資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：大家都說(shuō)調(diào)控以來(lái)，很多發(fā)展商的毛利率都會(huì)受影響，但佳兆業(yè)去年入帳的毛利率是有所提高，是否因?yàn)槠渲信f改的毛利率高過(guò)平均水平？

　　郭英成：毛利率這個(gè)問(wèn)題我不會(huì)很具體回答數(shù)字，因?yàn)樵?jīng)被一兩次的研究所問(wèn)過(guò)，可以參考的是2011年我們的毛利率大概是30%。你可以看回我們那一年結(jié)轉(zhuǎn)收入的分布，有很多都是在三線城市，再看回上一年，我們?nèi)ツ甑慕Y(jié)轉(zhuǎn)是32%。

　　但從2013年開(kāi)始將有所不同，我們?cè)谂f改、以及一線城市、省會(huì)城市都有增加項(xiàng)目，都是上一年前期購(gòu)入的，如今看來(lái)都是買(mǎi)得相當(dāng)劃算，我相信這些項(xiàng)目對(duì)公司2013年的利潤(rùn)或者是毛利率都會(huì)有很大幫助。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：譚主席介紹公司今年可以賣(mài)的貨源有400億元，但你們的銷(xiāo)售目標(biāo)是220億，這是否留下了空間讓公司在年底可以上調(diào)，還是說(shuō)對(duì)中央的調(diào)控政策比較嚴(yán)謹(jǐn)看待？

　　郭英成：今年400億的貨源，我們估計(jì)會(huì)賣(mài)到220億元，主要是根據(jù)我們資金的需求，以及我們產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)調(diào)整的，我們下半年會(huì)推比較多的樓盤(pán)，因此我們對(duì)下半年推盤(pán)的情況看得比較樂(lè)觀，特別是相比去年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)以及穩(wěn)定性而言，今年會(huì)更樂(lè)觀一點(diǎn)。

　　其實(shí)做房地產(chǎn)，無(wú)論是在什么城市，三四線城市也好、一二線城市也罷，都有得做。但對(duì)佳兆業(yè)而言，我們只會(huì)做適合自己的，我們運(yùn)用我們的資金和能力來(lái)調(diào)整我們的發(fā)展策略。相對(duì)而言，一二線城市的銷(xiāo)售和價(jià)格會(huì)比較高，但是競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)比較激烈，但我們?cè)谌木€城市的土地儲(chǔ)備都不錯(cuò)，銷(xiāo)售也相當(dāng)理想，

　　我們?yōu)槭裁匆獙l(fā)展重心重新調(diào)回一二線城市，是因?yàn)槲覀冇X(jué)得自己在管理方面適合去做這樣的策略調(diào)整。同時(shí)，在國(guó)家落實(shí)農(nóng)村城市化之后，我們對(duì)于二線城市更加看重，所以我們調(diào)整了在一二線城市發(fā)展的戰(zhàn)略。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：日前中央又出臺(tái)了新措施，這對(duì)2013年的樓市是不是比較大的挑戰(zhàn)？但那些措施對(duì)于佳兆業(yè)來(lái)說(shuō)，會(huì)不會(huì)都是意料之內(nèi)沒(méi)有什么新意，是否需要以措施來(lái)調(diào)整一下公司的發(fā)展策略？

　　郭英成：其實(shí)對(duì)于最近新出臺(tái)的措施公司也有研究，可能會(huì)對(duì)一二線城市產(chǎn)生影響，特別是一線城市，但目前我們?cè)谶@些城市所占比例較少。反而我們現(xiàn)在調(diào)整策略，要回一二線城市，并不是要追求比較高價(jià)的地塊，我們會(huì)選擇在一線城市的近郊進(jìn)行發(fā)展，今年會(huì)更多的在一二線城市拿地。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)展望，中國(guó)的地產(chǎn)業(yè)還是相當(dāng)看好的，所以對(duì)于我們的影響，我覺(jué)得是比較少一點(diǎn)，我們調(diào)整了策略，在這些地方拿地也是非常有利的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：您提到新的調(diào)控政策對(duì)于佳兆業(yè)針對(duì)剛性需求的樓市沒(méi)有影響，那您覺(jué)得這個(gè)措施對(duì)于整體的樓市將產(chǎn)生什么影響？您預(yù)期會(huì)再推出什么樣的調(diào)控政策呢？

　　郭英成：國(guó)家調(diào)控政策從我們自身而言，已經(jīng)在慢慢習(xí)慣。但不管任何時(shí)候，我們都接受?chē)?guó)家的調(diào)控。我覺(jué)得國(guó)家的調(diào)控政策還是在往好的方面走，主要是以平穩(wěn)發(fā)展為主，房?jī)r(jià)不能漲得太快，但對(duì)于投機(jī)性的影響卻比較大。

　　至于是否會(huì)推出新的調(diào)控措施，我們不敢猜測(cè)。其實(shí)在中國(guó)做生意，要熟悉它的環(huán)境，熟悉做應(yīng)變。雖然對(duì)于國(guó)家的調(diào)控政策什么時(shí)候再出政策不好評(píng)價(jià)，但我們希望能平穩(wěn)發(fā)展。