在國內(nèi)資本市場融資渠道封閉的環(huán)境下，B股轉(zhuǎn)H股為其日后的融資拓寬了海外渠道。若B轉(zhuǎn)H順利實施，加之此前收購的萬科置業(yè)海外(紅籌股，13年1月17日南聯(lián)地產(chǎn)宣布更名為“萬科置業(yè)海外”)，公司將在香港資本市場擁有兩個上市平臺。

　　公司公布B股轉(zhuǎn)H股方案，擬申請將1,314,955,468股B股轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯(lián)交所上市的境外上市外資股(H股)。同時，為充分保護B股股東的合法權(quán)益，將安排第三方向全體B股股東提供現(xiàn)金選擇權(quán)，價格為公司B股股票停牌前一日(2012年12月25日)收盤價每股12.50港元的基礎(chǔ)上溢價5%，即每股13.13港元。

　　投資要點：

　　若B股轉(zhuǎn)H股順利實施，有利于公司國際化發(fā)展戰(zhàn)略的實施，增強核心競爭力。公司可利用香港等境外資本市場提供更加廣闊的業(yè)務(wù)平臺，提升公司的知名度，加強拓展公司的國際化業(yè)務(wù)。

　　若B股轉(zhuǎn)H股順利實施，將拓寬公司海外融資渠道。在國內(nèi)資本市場融資渠道封閉的環(huán)境下，B股轉(zhuǎn)H股為其日后的融資拓寬了海外渠道。若B轉(zhuǎn)H順利實施，加之此前收購的萬科置業(yè)海外(紅籌股，13年1月17日南聯(lián)地產(chǎn)宣布更名為“萬科置業(yè)海外”)，公司將在香港資本市場擁有兩個上市平臺。

　　若B股轉(zhuǎn)H股順利實施，將有利于公司降低融資成本。港股公司的融資成本較低，如中海地產(chǎn)11年平均借貸成本是3.4%，12年發(fā)行的10億美元10年期票據(jù)部分票息為3.95%，遠遠低于A股上市房企的融資成本。因此，若能成功利用香港上市平臺實現(xiàn)融資，公司的融資成本或?qū)⒔档?-4個百分點。

　　但H股在境外發(fā)債或進行股票發(fā)行融資都需要中國證監(jiān)會、外管局等部門的批準，且公司收購?fù)耆f科置業(yè)海外后兩年不得有重大資產(chǎn)重組，因此，短期內(nèi)公司H股和萬科置業(yè)海外尚不能進行融資。但若國內(nèi)融資放開，公司可以盡快獲得H股融資，避免與A股各大公司排隊爭搶融資機會。

　　綜合來看，港股房地產(chǎn)公司13年P(guān)E一致預(yù)測多為11倍，若考慮在港上市公司融資成本的差異，樂觀預(yù)計萬科13年P(guān)E向10倍靠攏，保守估測8-9倍，則股價至少有14%的上升空間。

　　公司12-13年業(yè)績已鎖定，預(yù)計公司12-14年EPS1.06、1.32和1.62元，對應(yīng)PE分別為10/8/6倍。RNAV9.18元。公司競爭優(yōu)勢彰顯，估值仍有提升空間，維持“推薦”評級。

　　風(fēng)險提示：方案未獲批準、現(xiàn)金選擇權(quán)相關(guān)風(fēng)險及與此相關(guān)的方案終止等風(fēng)險

　　中投證券-萬科A：B轉(zhuǎn)H有利降低融資成本,提升估值