我一直覺得高端產(chǎn)品應(yīng)該比低端產(chǎn)品賣得好，如果賣得不好的話，要么就是戶型有問題，要么就是項目有些硬傷。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 從2010年的銷售83.34億元，，到2011年的192億元，再到2012年的356億，融創(chuàng)中國近幾年的發(fā)展速度顯而易見，但在其創(chuàng)始人孫宏斌的眼中，因為基數(shù)低，所以“融創(chuàng)不算跑得快”。

　　他認為，從100億到幾百億的規(guī)模，正是企業(yè)增長比較快的時候。尤其是，融創(chuàng)目前只在8個城市分布，完成這一步轉(zhuǎn)變并不是什么難事。

　　在這個增長過程中，老孫并沒有給自己樹立榜樣，按照他的說法，融創(chuàng)要學(xué)習(xí)綠城的產(chǎn)品、保利的速度及龍湖萬科的生意經(jīng)。

　　進入500億的銷售軍團，孫宏斌并不擔(dān)心，他考慮的更多的是500億之后的問題。1月15日，孫宏斌再次向觀點新媒體解讀了其對于融創(chuàng)及房地產(chǎn)行業(yè)的思考。

　　高端與高周轉(zhuǎn)

　　2012年，融創(chuàng)中國實現(xiàn)合約銷售金額356.4億元，同比增長86%，超額完成年中提升后的300億銷售目標。

　　值得一提的是，上述業(yè)績的是在融創(chuàng)堅持“高端精品”的戰(zhàn)略下完成的，而同樣是做高端產(chǎn)品的其他房企，除了綠城，過去這一年可沒有這么風(fēng)光。星河灣兵敗鄂爾多斯，別墅專家龍湖地產(chǎn)在去年新增了針對剛需和改善性客戶兩條產(chǎn)品線后，剛好掠過及格線。

　　從過去的一年來看，無論是大小房企，都把增加針對剛需及首置首改人群的產(chǎn)品作為應(yīng)對市場策略之一，“低價走量”是多數(shù)企業(yè)的選擇，高端產(chǎn)品似乎成了一個并不太受歡迎的類型。

　　融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的想法卻大不一樣，其稱：“我一直覺得價和量不矛盾，高端的定位和銷量不矛盾。”

　　他以北京市場為例，“2012年北京單盤銷售第一的是廣渠金茂府項目，第二個是西山壹號院項目。這兩個項目的單價都不低，銷量也挺大。”更有甚者，在與綠城的合作項目中，“銷售價格都有提升，也賣得挺好的”。

　　因此，他總結(jié)，“雖說高端產(chǎn)品的戶型很大，總價特別高，但我一直覺得高端產(chǎn)品應(yīng)該比低端產(chǎn)品賣得好，如果賣得不好的話，要么就是戶型有問題，要么就是項目有些硬傷”。

　　高端物業(yè)在一般意義上意味著精雕細琢，較長工期，與“高周轉(zhuǎn)”無緣，但孫宏斌指出，“高端的產(chǎn)品并不見得周轉(zhuǎn)慢”，并稱“周轉(zhuǎn)慢的話，就是不知道要做什么產(chǎn)品。”

　　他認為，高端產(chǎn)品周轉(zhuǎn)要快，第一個就是生產(chǎn)的周期，然后是在產(chǎn)品的定位、設(shè)計及建造的時間上能夠比較快。融創(chuàng)對于目前所處的幾個城市的市場非常熟悉，而綠城的產(chǎn)品自成體系，所以，融創(chuàng)綠城有能力做快。第二個就是銷售問題，“定位得對，設(shè)計、建造的周期也不那么長，銷售也好的話，那周轉(zhuǎn)沒有道理比中低端的要慢”。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2012年融創(chuàng)中國356億元的銷售中，北京地區(qū)的貢獻是104億元，位居前列。在天津、無錫，融創(chuàng)的銷售額為當(dāng)?shù)氐谝唬c第二名有二三十億之差，在重慶，其銷售額僅次于龍湖，位居第二。

　　無風(fēng)險的高負債

　　在銷售規(guī)模大增的同時，“高負債下的擴張”是融創(chuàng)中國在2012年迅速擴張的另一面，體現(xiàn)為33億入股綠城9個項目、斥資100多億拿地、負債率高達104%。

　　不過，在孫宏斌的概念中，這些數(shù)字并不代表融創(chuàng)的高負債，一直以來，其屢屢對外表示，融創(chuàng)判斷財務(wù)風(fēng)險的標準是看“銷售除以總負債”的結(jié)果。

　　他舉例稱，融創(chuàng)去年到期的債務(wù)是25億，但實際上還款有100多億，因為其中包括很大部分其實還未到期的債務(wù)，而2013年到期的貸款有50多億，但最后融創(chuàng)可能也要還款100多億。

　　“我們?nèi)ツ曩u300多億，年底賬上有100多億，到期債款才25億”，孫宏斌因此認為“高達100%多的凈負債率無所謂”，因為一些抵押貸款沒到期就還掉了。

　　而這些都是建立在融創(chuàng)銷售良好的基礎(chǔ)上。據(jù)孫宏斌透露，融創(chuàng)的業(yè)績考核是銷售回款，而非銷售額。

　　其稱，2012年融創(chuàng)的回款率為90%。

　　孫宏斌稱，基于此融創(chuàng)成為市場上唯一被接受的“無風(fēng)險的高負債”，但其同時也表示，這不意味著融創(chuàng)沒有自己的安全底線。

　　“衡量財務(wù)安全，我們現(xiàn)在有兩個指標”，孫宏斌介紹稱，“第一個就是買地的時候，一定是賬上有錢才買地，比如賬上有20個億，就買20億的地，不夠的話，就跟別人合作。”

　　“第二個就是在年初做預(yù)算的時候，如果預(yù)算是450億，那么就要保證，如果少了30%的話，運營資金是沒問題的。”

　　他續(xù)稱，“原來我們跟投資者承諾，任何時候我們賬上都不能低于15個億，現(xiàn)在規(guī)模大了以后，可能就得20億或者更多。”

　　在著眼于財務(wù)安全的同時，老孫也在想著壓縮負債成本。

　　相較于2012年的東奔西進，融創(chuàng)2013年的投資計劃顯得保守了些。根據(jù)孫宏斌的透露，融創(chuàng)今年的銷售目標是450億元，與去年356億的銷售額相比，尚算保守。

　　在買地方面，融創(chuàng)2013年投入的資金與去年百億開支基本相若。

　　老孫的“不計較”

　　為了迅速增加企業(yè)的規(guī)模，從2011年開始，融創(chuàng)開始加大了和房企的合作，譬如保利、方興、九龍倉等。

　　之所以會有那么多的企業(yè)愿意和融創(chuàng)合作，老孫認為，一方面是可以實現(xiàn)雙方的互補，另一方面是“我這個人比較好談，容易讓步。”

　　他回憶了這樣一個故事，“收購大唐發(fā)電重慶亞太商谷項目的時候，我說，要么你開價，我說買還是不買；要么我開價，你說賣還是不賣。他說，你開價吧，然后我就開了個價，他說賣，我就買了。”

　　因為他覺得，兩家公司要合作的話，應(yīng)該是共同找市場要利益，而不是在合作中算計對方的1%。

　　與此同時，令眾人不解的是，無論是與綠城的合作，還是與方興保利的合作，在項目名稱上，都沒有體現(xiàn)出“融創(chuàng)”的品牌。

　　但老孫并不認為融創(chuàng)吃虧，他指出，“無論是誰進入上海，要想得到市場認可并不容易，市場對綠城的產(chǎn)品很認可，如果融創(chuàng)和綠城競爭的話會很難，我不管做出什么樣的產(chǎn)品都會很難，但是綠城不管做什么產(chǎn)品，客戶都會認可。”

　　所以，沒必要打出“融創(chuàng)綠城”的字樣，“綠城”就足夠了，在上海任何一個買黃埔灣的人，都知道這是融創(chuàng)綠城的項目。

　　與方興的合作也是同樣如此。孫宏斌認為，金茂這個高端品牌是已經(jīng)比較有知名度的了，外界都知道是方興的項目，而客戶也知道有融創(chuàng)在里面，所以也沒有耽誤宣傳。