2013年將成為中國房地產(chǎn)區(qū)域分化元年，我們認(rèn)為在新型城鎮(zhèn)化下三類區(qū)域房地產(chǎn)成長最具潛力：I都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市；II城市帶模式，二三線中心城市逐漸形成城市帶；III"三受益"型二三線一般城市。

　　摘要：

　　新型城鎮(zhèn)化將給中國房地產(chǎn)市場帶來持續(xù)空間，參考與中國最為類似的美國城鎮(zhèn)化路徑帶給房市的變革，可以看到，目前中國的都市圈及周邊衛(wèi)星城、臨近城市；二三線中心城市形成的城市帶；具交通、地理、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的部分二三線一般城市將持續(xù)得到發(fā)展，其房地產(chǎn)市場也由于人口、產(chǎn)業(yè)、財富的持續(xù)流入而仍具備可觀空間。國際經(jīng)驗之一：城鎮(zhèn)化下半場，住房需求隨產(chǎn)業(yè)、人口、財富的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，區(qū)域發(fā)展分化。1920年美國城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，區(qū)域間存在巨大差異。后隨著產(chǎn)業(yè)、人口重心向西、南部轉(zhuǎn)移，各區(qū)域在人口吸引力、城鎮(zhèn)化速度方面大幅分化，住房需求亦隨之顯著區(qū)域分化。國際經(jīng)驗之二：中小城市的發(fā)展，或是完成城鎮(zhèn)化歷程的必經(jīng)之路，而具備水資源條件的區(qū)域?qū)⑹前l(fā)展的重心。美、韓、臺灣城鎮(zhèn)化經(jīng)驗均表明，受制于資源、環(huán)境等因素，城鎮(zhèn)化的完成仍需依賴于區(qū)域經(jīng)濟(jì)和中小城市群的發(fā)展，同時水資源充裕的區(qū)域更易獲得發(fā)展。我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程過半，區(qū)域間差異大，進(jìn)程過低區(qū)域加速可能性大。按常住人口我國城鎮(zhèn)化率51%，按戶籍35%，遠(yuǎn)低于城鎮(zhèn)化完成的80%水平。東部城鎮(zhèn)化高于中西部，城鎮(zhèn)化愈高，家庭規(guī)模愈小。中性預(yù)計，到2030年，我國城鎮(zhèn)人口達(dá)到9.4億，城鎮(zhèn)化率64.3%。新型城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)帶來堅實的需求支撐。根據(jù)我們測算，理論上未來十年，新增城鎮(zhèn)人口的住房剛需、改善性需求及房屋更新需求年均分別為4.11、5.55、2.12億平，而12年全國商品房住宅銷售面積為9.85億平，城鎮(zhèn)化仍將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來堅實的需求支撐。

　　2013年將成為中國房地產(chǎn)區(qū)域分化元年，我們認(rèn)為在新型城鎮(zhèn)化下。三類區(qū)域房地產(chǎn)成長最具潛力：I都市圈模式，一線特大城市及周邊衛(wèi)星城市；II城市帶模式，二三線中心城市逐漸形成城市帶；III"三受益"型二三線一般城市，即受益于交通、人口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的城市。地理交通優(yōu)勢中，我們最看好沿海、沿河、沿湖等據(jù)水路優(yōu)勢的區(qū)域。改革紅利的釋放將推動新型城鎮(zhèn)化及區(qū)域分化進(jìn)程?？赡艿呐涮赘母镉校赫鞯刂贫取⑥r(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度、農(nóng)村宅基地制度、戶籍制度等。

　　投資意義：新型城鎮(zhèn)化帶來行業(yè)的增量空間，給有潛力、未發(fā)展成熟的市場帶來人口、產(chǎn)業(yè)、財富。

　　股票推薦：1)城鎮(zhèn)化的方向：布局大量具發(fā)展?jié)摿Φ暮诵亩€城市的龍頭明確受益，如萬科、保利、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、榮盛發(fā)展、金科股份、陽光城等；2)都市圈外延：華夏幸福、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、新湖中寶、華發(fā)股份等。

　　國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)：新型城鎮(zhèn)化下的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢