上周重點城市的整體可售量平均小幅下降0.7%，但由于銷售的持續(xù)火爆，去化周期自9月后卻保持震蕩向下的態(tài)勢。

　　房地產市場總體銷售情況

　　(1)第2周(13/1/7—1/13)滬穗深等18重點城市新建商品房周銷量整體環(huán)比大漲27.9%，同比增長141%；大部分城市均出現(xiàn)不同程度的上漲，其中北京、天津、杭州和武漢等地環(huán)比漲幅較大，幅度分別達62.0%、34.3%、46.1%和64.7%；另外蘇州、重慶、深圳和廣州等地上周銷量環(huán)比出現(xiàn)一定的小幅下跌，幅度分別為23.4%，25.0%、4.8%和1.3%；歷史數(shù)據(jù)顯示受春節(jié)因素影響，節(jié)前一個月均為房產銷售冰凍期，而今年開年一反常態(tài)，成交維持了一個相對較為火爆的狀況，我們認為一方面是由于去年年12月銷售創(chuàng)新高的翹尾因素影響，另一方面未來房價繼續(xù)上漲的預期也促使部分剛需及首改的購房人群加快入市有關；(2)庫存方面，可售量自2012年9月底以來推盤高峰期以來，延續(xù)了震蕩向上的格局，上周重點城市的整體可售量平均小幅下降0.7%，但由于銷售的持續(xù)火爆，去化周期自9月后卻保持震蕩向下的態(tài)勢，根據(jù)我們統(tǒng)計的10個城市可售量推算目前的去化周期在8.16個月左右，仍處于自2010年以來的歷史較低位臵；(3)上周18重點城市成交均價環(huán)比下跌6.4%，其中上海上周成交均價下跌幅度較大，達到13.4%，主要由于結構性因素影響，年末開發(fā)商以推剛需樓盤為主。

　　行業(yè)投資策略

　　一、行業(yè)基本面在宏觀經濟弱復蘇下延續(xù)溫和改善格局是2013年投資地產股面對的主流方向：從相對收益角度看，行業(yè)銷售改善的紅利難以明顯拉動產業(yè)鏈，在周期性行業(yè)比較上，地產股板塊仍具比較優(yōu)勢，因此2013年地產股行情難以重蹈2010年的悲催覆轍；從絕對收益角度看，不考慮政策放松及市場風險偏好提升情況下，預計主流地產股以2013年1月14日收盤價為起點，平均仍有13%上漲空間；

　　二、一線城市房價在明年或因供給不足出現(xiàn)階段性反彈，屬于2013年地產股投資過程中面對的次要矛盾，次要矛盾導致的政策加碼預期將提供做波段的機會，但我們認為由于宏觀經濟見底預期比今年6-8月確定，行業(yè)2013年基本面改善預期也比2012年6-8月強烈，將難以出現(xiàn)6-8月調控加碼疊加宏觀經濟繼續(xù)下滑的雙憂局面，因此出現(xiàn)今年6-8月大級別調整的可能性不大，我們預計后市即使調整也是小級別調整，建議：以2013年1月14日收盤價為基礎，主流地產股若能調整10%以上，應勇敢加倉；

　　三、2013年不排除政府在制度和體制改革上圍繞著簡政、讓利、市場化進行重大突破的可能，將土地資本化紅利讓渡給廣大農民和市民，若此，地產股板塊還有望迎來一波較大的以提升估值為主的行情；

　　四、對倉位的建議：對一個已告別黃金期的行業(yè)，若超出標配的幅度持續(xù)處在歷史高位，顯然不合理！考慮到行業(yè)依然有長期增長的潛力，我們認為比標配高3個百分點左右可能較合適，因為通過觀察歷史，我們看到即使在底部起來的超額收益被吞噬后的相對灰暗時期，超出標配一至兩個百分點也是常態(tài)；

　　五、維持適度超配的建議，推薦招華(華僑城、華夏幸福、華業(yè))萬金(金地、金科、金融街)、榮盛、中南、濱江、首開、云投等。

　　國信證券-房地產行業(yè)周報：銷量延續(xù)上漲態(tài)勢