一方面大家抱怨大城市人涌的太多；另一方面，從全球趨勢看，交通網(wǎng)絡(luò)的改進增大了大城市對人流的吸引力。

　　巴曙松：20分鐘可能不夠，不像陳淮先生那樣的即興演講，我是昨天晚上一直在改PPT。把我安排他之前，他肯定批判我。同樣把我安排在他之后，我不批判他大家也會覺得奇怪。

　　所以我先說幾句，第一，陳淮教授說十八大跟房地產(chǎn)政策不相關(guān)，能不相關(guān)？政策的松緊，城鎮(zhèn)化推進的快慢，改革進展快慢，直接息息相關(guān)。

　　第二，2012年聽他的意思好像出口、股市都比我們房地產(chǎn)難過。房地產(chǎn)投資低速的增長，實際上在2012年成為我們國民經(jīng)濟投資下滑非常重要的推動力之一。如果不是基礎(chǔ)設(shè)施投資持續(xù)加嗎，三季度7.4%能不能站住還要打一個問號。股市再怎么不好，最后三個星期上漲了17%，全年還是得了正的收益。房地產(chǎn)用那么多合規(guī)不合規(guī)的措施打壓，到了年末，陳教授還要讓大家感謝政府調(diào)控得好，我不太贊同。又是限購、限價，所以2012年房地產(chǎn)度過了并不容易的一年。

　　具體來看，包括城鎮(zhèn)化，我感覺到一個非常有趣的現(xiàn)象，不同的人談改革，它的內(nèi)容差異很大。比如說剛才陳淮教授談改革，談的是土地市場化、戶籍制度改革，這個我們都是有共識的。你說國資委、央企談改革，強化央企的支配力。每個人都在談改革，到底方向如何？我覺得還是要回到我們基本的經(jīng)濟趨勢、經(jīng)濟規(guī)律分析上來，包括城鎮(zhèn)化也是這樣。推進城鎮(zhèn)化沒有疑問，但是以什么方式推城鎮(zhèn)化？這個爭議就大了。因此我想花點時間把我近期參與有關(guān)部委的城鎮(zhèn)化討論研究了解的一些情況給大家作一些交流對話。

　　剛才陳淮老師說的城鎮(zhèn)化降溫其實也是有所指，主要是指現(xiàn)在有關(guān)部委規(guī)劃還在討論起草階段，外面都報道的風(fēng)風(fēng)火火了，什么多少十萬億了。報告咱們都沒有看到。所以有一點提前在透支和亂猜，所以我們這個時候應(yīng)該回到基本面看看城鎮(zhèn)化到底有哪些問題值得研究。

　　大家用的比較多的一句話，一講城鎮(zhèn)化的時候，用的比較多的一句話就是諾獎得主斯蒂說的看全球經(jīng)濟就看兩個，中國的城鎮(zhèn)化、美國的新技術(shù)。放到這樣一個全球性的增長動力，這個大背景下來看。城鎮(zhèn)化無非就是談人口、土地和資金三個要素的流動。我們房地產(chǎn)行業(yè)就是在三個要素之間尋找機會，人口是我們主要服務(wù)對象，我們生產(chǎn)要素就是土地和資金。這個不同的組合直接就帶來了不同城市生產(chǎn)結(jié)構(gòu)、就業(yè)結(jié)構(gòu)、消費模式和居住的方式。

　　城鎮(zhèn)化的重點，這一輪我們通常說原有的城鎮(zhèn)化難以持續(xù)，要有新的城鎮(zhèn)化，新的城鎮(zhèn)化新在哪里？第一，更為強調(diào)人的城市化。第二，從過去十年、二十年，大城市的較快或者過快擴張，轉(zhuǎn)向以大城市帶動城市群為核心這樣兩點我覺得是重點。我們看過去20年的城鎮(zhèn)化主要體現(xiàn)在生產(chǎn)結(jié)構(gòu)，我們第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的占比持續(xù)地降到，第一年降到10%。但是我們整個從戶籍統(tǒng)計的就業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變，落后于生產(chǎn)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變。就是人沒有在城里落下來，我們所說的城市化在城市經(jīng)濟學(xué)里面無非就是講三點：密度要提高、距離縮短、開放度增加。這是現(xiàn)代城市發(fā)展，在城市經(jīng)濟學(xué)看來的三個根本的要素。密度，就是地理集中度的提高。因為你規(guī)模經(jīng)濟效益越明顯，你到一個地方生產(chǎn)的集中的動力就越強。很多留學(xué)生就會講一到假期打工，肯定要去紐約、洛杉磯，人多、就業(yè)機會多。你在小城鎮(zhèn)，在哈佛上學(xué)很舒服。城市化也是這樣。距離就是物理距離的，對不同產(chǎn)業(yè)有敏感性。為什么我們提城市群的概念？也是從原有的汽車時代開始進入鐵路、高鐵時代的時候整個的城市群的距離擴展。一個小時都市圈以前是指100公里開車一小時到。現(xiàn)在一個小時坐高鐵，差不多上海到杭州了。這樣新的變化我們需要做相應(yīng)部署。第三，開放度帶來要素的流動變化，在此基礎(chǔ)上政府職能變化、配套。

　　剛才陳淮教授講的政府調(diào)控究竟是應(yīng)該順應(yīng)市場趨勢去化解中間的問題還是對抗。實際到目前為止，我覺得城鎮(zhèn)化這個爭論還沒有很清晰的結(jié)論。一方面大家抱怨大城市人涌的太多。另一方面從全球趨勢看，交通網(wǎng)絡(luò)越發(fā)達，比如我們廣州建幾條高鐵建到附近的城市，連起來的珠三角，大家說以后就不住到廣州了，就住到珠海、汕頭這邊去了。政策引導(dǎo)是這樣，結(jié)果實際的市場效果是更加向大城市集中。

　　大家看《落角城市》這本書，最近很流行，很多研究城鎮(zhèn)化的領(lǐng)導(dǎo)都在推薦這本書，這里面一個典型判斷，交通網(wǎng)絡(luò)的改進其實從市場上來說增大了大城市對人流的吸引力。所以我們一直在提示的就是，比如說大家看，早在60年代日本開始大幅推進城鎮(zhèn)化過程中，就意識到東京可能人太多，提出所謂東京疏散計劃，1000多萬人，太多了、太擠了。然后不斷地把各種產(chǎn)業(yè)、各種學(xué)校、機構(gòu)疏散。結(jié)果大東京地區(qū)從1000多萬人一直疏散到3000多萬人，一直不斷地在增加。所以現(xiàn)在一方面我們承認城市大了，要建交通便捷地把人輸送出去。另一方面市場的力量還在往核心城市集聚。這也是在座業(yè)界人士未來十年需要高度關(guān)注的一個影響最關(guān)鍵的政策信號之一，取決于你自己的定位，你的區(qū)域定位，你的客戶定位。

　　政府要做什么？第一，要有產(chǎn)業(yè)支持。把農(nóng)民工變成市民就完了？做什么呀？如果沒有產(chǎn)業(yè)支持，就變成巴西里約的貧民窟，沒有產(chǎn)業(yè)支持。第二，人口政策，特別是戶籍政策。第三，土地政策。大量的資源都集中在核心城市，當(dāng)然核心城市的投資強度高，土地價格就高，就好像前幾年有人給北大送了一個匾，保安把他帶走了，模仿毛主席的字送了一個北京人大學(xué)，說北京人少北大是外地的百倍。你是不是把這個資源切到一個小鎮(zhèn)上？像歐美大城市一樣。要配合土地制度改革。第四，基建水平。如果我們確定是以城市群作為核心發(fā)展目標(biāo)的話，城市群內(nèi)的交通網(wǎng)絡(luò)、城際網(wǎng)絡(luò)可以成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重點。2012年下半年以來，發(fā)改委新批的基礎(chǔ)設(shè)施項目，這一輪跟08年有很大的不同在什么地方？城際鐵路占非常大的比重。這是有意識的。這也涉及到大家的策略，你是沿著城際鐵路做相關(guān)產(chǎn)業(yè)拓展呢還是說我就把鐵路更便捷的城市相關(guān)地區(qū)市場的選擇，這要很審慎地研究。從中國和國際發(fā)展情況看，鐵路的興起是直接導(dǎo)致鄉(xiāng)村和小城鎮(zhèn)增長和衰敗的直接動力。以前交通不方便，他在小鎮(zhèn)上過著日子挺好，然后公共服務(wù)的均等化。

　　同時我們也要注意并不是說城鎮(zhèn)化就必然帶來經(jīng)濟增長。我昨天在發(fā)改委座談會上就說領(lǐng)導(dǎo)都以為城鎮(zhèn)化就一定是推進經(jīng)濟增長，不一定的，有推進經(jīng)濟增長的，也有城鎮(zhèn)化很快，經(jīng)濟增長很慢甚至負增長。所以我們要的是一個相對來說比較好的一個城市化。過去我們在城鎮(zhèn)化這一點做得比較成功，人口密度高、基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、比較開放的地方獲得比較快的增長。下面把不同城市單位土地創(chuàng)造的GDP做了一個對比，大家可以看到這種差異。

　　過去20年，特別是剛才陳淮教授說的92年之后，中國數(shù)以億計的流動人口從內(nèi)陸到沿海，這是改革開放以來，我最近看哈佛大學(xué)副高級教授寫的鄧小平時代，他甚至說中國幾千年以來規(guī)模最為龐大的人群的流動、生活方式的改變。這就使得流動人口和資金可以在沿海城市集中，我們看到不同顏色的集中度的變化，很明顯。北京、上海、深圳是流動人口占比最高的地方。97、02、09年這三輪大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的浪潮也使得城鄉(xiāng)之間、城市之間的物理距離在顯著的縮短，所以商品和服務(wù)流動的時間、交易成本在顯著降低。這是看到不同地區(qū)鐵路、內(nèi)河航道、公路里程建設(shè)的進度，我們有關(guān)部委城鎮(zhèn)化報告是機密，我搜索了一下，溫總理在國務(wù)院辦公會上說我們未來城市布局，兩橫三縱，這是他說的，未來建設(shè)重點就是圍繞著兩橫三縱來推進。兩橫是長江、歐亞路橋，三縱：京廣、京哈和沿海海岸線。兩橫三縱將會成為中國推進城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)配套，沿岸城市建設(shè)的關(guān)鍵骨干。這也是大家要高度關(guān)注這個分布。

　　有什么問題值得關(guān)注呢？我們過去城鎮(zhèn)化為什么難以按照原有方式持續(xù)，或者存在哪些不足。

　　第一，第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值下降的速度遠遠快于第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)下降的速度。第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)占比35%，產(chǎn)值與就業(yè)匹配度只有0.3，大量的農(nóng)民工，現(xiàn)在用一個中性的詞叫農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口。

　　第二個不匹配，第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度遠遠大于第一產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度，導(dǎo)致生產(chǎn)結(jié)構(gòu)整體上的匹配度出現(xiàn)失衡，服務(wù)業(yè)發(fā)展的滯后。

　　第三個，沿海和內(nèi)陸之間、不同城市之間轉(zhuǎn)化有非常大的差異。

　　我們看到城市化的進展比較大的地區(qū)其實主要還是沿海城市和部分中部城市它的城市化的推進。以單位土地二三產(chǎn)業(yè)增加值來衡量區(qū)域的差異，我們可以看看這個圖表，是跨度非常大。我們只看到排在前面的上海、北京、江蘇、山東、浙江、廣東、天津這樣一些地區(qū)，常住人口城鎮(zhèn)化的速度和戶籍人口城鎮(zhèn)化速度不一致，這一點是大家都已經(jīng)意識到的共識，我就不多講了。

　　還有一點，土地的城鎮(zhèn)化的速度顯著地快于人口城市化的速度。過去十年，城市建成區(qū)面積增長速度超過60%，但是城市人口的增長速度剛剛過40%。大量的城市新建的八車道、六車道，新的開發(fā)區(qū)沒有什么人住，再加上農(nóng)村土地不能良性互動，所以中國城市化反而出現(xiàn)了土地的粗放使用，城市每平方公里居住的人數(shù)過去十年不僅沒有在快速城市化過程中上升，反而下降。其中還有一個很重要的問題，工業(yè)用地的擴張速度遠遠快于其他的用地。大家看這個圖表里面工業(yè)用地占比在不同地區(qū)都基本上在40%左右，全國平均數(shù)字來看，住宅用地明顯于工業(yè)的用地。商業(yè)用地占比就更低了。這也是用地結(jié)構(gòu)方面值得關(guān)注的一個題目。工業(yè)用地過快擴張，都在低地價擴張引資，居住用地遠遠滯后。

　　過去一段時間過度關(guān)注生產(chǎn)型而相對忽略消費型，居住、交通、綠地占比明顯偏低。圖表上的對比，過多的土地通過招商引資吸引到工業(yè)用地上，這也是我們這個稅收結(jié)構(gòu)、GDP考核機制是直接相關(guān)的。這些問題我覺得應(yīng)該給予充分的討論。東京建設(shè)用地結(jié)構(gòu)：住宅用地占58.2%，公共用地15.4%，商業(yè)用地16.4%，工業(yè)用地10%。從土地、人地矛盾來說，韓國、日本、中國臺灣比我們的壓力還大。所以在城市化路徑上，這些地區(qū)的城市化路徑更值得借鑒與參考。既使是中國最為發(fā)達的北上廣深這些地區(qū)，單位建設(shè)用地產(chǎn)出水平對比跟國際水平比，差異也是非常明顯。

　　所以在新的階段要注意什么呢？環(huán)境有所變化，人口結(jié)構(gòu)的變化，流動方式相應(yīng)的會變化。第二，過去十年這么快建成區(qū)土地的擴張估計會有所減緩。第三，資金的相對的稀缺程度已經(jīng)發(fā)生變化。在這個報告里講城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，期限長、風(fēng)險高，又需要資金成本低，我說這句話建議刪掉，隨著人口結(jié)構(gòu)變化，儲蓄率降低，資金成本未來會呈現(xiàn)上升趨勢。會使很多你們認為能建的基礎(chǔ)設(shè)施變得商業(yè)化不可行。

　　要遵守游戲規(guī)則的話：第一，開始出現(xiàn)人口回流。流動人口過去20、30年從內(nèi)陸走向沿海，目前隨著老齡化到來開始出現(xiàn)一個新的趨勢就是跨省流動人口明顯減少，省內(nèi)、市內(nèi)、縣內(nèi)人口流動在明顯增加。這是新的一次人口大的變化，這是我們看到統(tǒng)計鄉(xiāng)內(nèi)、縣內(nèi)、縣外、省內(nèi)和跨省流動的數(shù)據(jù)，背后是產(chǎn)業(yè)遷移，廣東騰籠換鳥。08、09年的危機，是應(yīng)該春運是高峰期了，產(chǎn)業(yè)慢慢遷回去后，越來越多制造業(yè)回去后，就從跨省流動變成省內(nèi)流動，交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)重點從跨省建設(shè)到省內(nèi)交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)估計下一步壓力會凸顯。更為重要的是隨著人口結(jié)構(gòu)里面，40歲以上農(nóng)民工所占比重逐年上升，這一部分回流意愿更強。要么戶籍改革留在城市，要么回到所在城市，這會影響在全國區(qū)域布局。

　　怎么應(yīng)對這個呢？上市公司數(shù)據(jù)大致相對靠譜一些。我看了一下涪陵榨菜銷售近幾年增長波動變化，流動人口，我們上學(xué)的時候吃的最多也是方便面、榨菜，近幾年在我們?nèi)A南地區(qū)，涪陵榨菜銷售持續(xù)下降，中西部地區(qū)在持續(xù)上升，特別是華東地區(qū)，這也表明流動人口開始在逐步回流。北京、上海、深圳作為過去20年人口流動最多的城市，目前人口流動增速開始趨緩。深圳的流動人口已經(jīng)呈現(xiàn)出下降。

　　第二，土地的擴張速度會逐步趨緩，不再可能大面積擴張了，工業(yè)用土地供應(yīng)的成本會逐步提高，沿海發(fā)達城市工業(yè)土地供應(yīng)比例會逐步下降。這個趨勢已經(jīng)開始在顯現(xiàn)。下面的餅狀圖就是2011年建設(shè)用地，工業(yè)用地比例持續(xù)減少。隨著不同城市加入城市化大吵，人口、土地、資金有顯著差異，未來不同城市推進城鎮(zhèn)化起點條件顯著不同，這也決定了未來城鎮(zhèn)化分化明顯。

　　我的題目里面特別提出一個城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型。從生產(chǎn)型城鎮(zhèn)化更多轉(zhuǎn)向消費、居住方式轉(zhuǎn)變?yōu)槿说某鞘谢?wù)的城鎮(zhèn)化。土地城市化從數(shù)量擴張向效率、內(nèi)涵擴張過渡。這背后也隱含著不同的判斷。大家討論比較多的，天天大家在討論大城市病，其實有沒有小城鎮(zhèn)病呢？也有，土地浪費、就業(yè)機會欠缺、每天工作一兩個小時的小店關(guān)門。集約化不高?，F(xiàn)在我們天天討論要把它分散，但是政策引導(dǎo)可以這樣，但是另一方面不能不做好一種準(zhǔn)備，那就是隨著中國的崛起、城市化推進，日本出現(xiàn)了比如3000萬人的都市圈，我們會不會改寫呢？我們出現(xiàn)4000萬、5000萬都市圈這樣的人群居住，會碰到哪些問題，我們怎么化解。所以第三個就是人口城鎮(zhèn)化向農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化的方向過渡。

　　從一般經(jīng)驗來看，50%是一個標(biāo)志性轉(zhuǎn)折點，30到50是加速期，50到70還在推進，有一個減速期，中國很多地區(qū)城市化率還在30%-50%城市化的加速。農(nóng)民轉(zhuǎn)移人口的市民化未來會是一個主要方向。關(guān)鍵的問題是在這個農(nóng)民工市民化過程中成本誰來分擔(dān)，政府、企業(yè)和個人誰來承擔(dān)？如果問卷調(diào)查，讓各個市長表態(tài)，如果沒有相應(yīng)的分擔(dān)機制，都不答應(yīng)。怎么分擔(dān)？直接讓他過來分蛋糕，廣州原來的人民都不答應(yīng)。怎么辦？需要建立一個分擔(dān)機制。轉(zhuǎn)移人口的流向?qū)⒃诤艽蟪潭壬嫌绊懴乱浑A段城鎮(zhèn)化空間的布局。我們業(yè)界更多要關(guān)注城市群，特別是城市群中核心城市發(fā)展趨勢。政策引導(dǎo)是一個力量，市場進行經(jīng)濟規(guī)律，進行人員流動，人是靠自己雙腿流動，是一個市場力量，最終城市化格局就是這兩種力量的疊加。

　　一個縣城農(nóng)業(yè)的產(chǎn)業(yè)化，三縱兩橫是承接制造業(yè)的轉(zhuǎn)移，而沿海經(jīng)濟中心城市會成為未來中國經(jīng)濟城市化里面產(chǎn)業(yè)提升以至于說在參與全球化有競爭力的城市群這樣一個大的市場的定位。所以未來城市化空間的布局將是一個市場力量主導(dǎo)、政府力量協(xié)調(diào)推動，在這兩只力量驅(qū)動下，城市群未來會成為主體的中國城市化的一個形態(tài)。謝謝各位！