從基本面情況來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)觸底回升的過(guò)程中，房地產(chǎn)作為早周期行業(yè)，率先企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷售增速均從底部反彈，房地產(chǎn)景氣指數(shù)明顯回升。

　　基本面回歸至平穩(wěn)增長(zhǎng)

　　從基本面情況來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)觸底回升的過(guò)程中，房地產(chǎn)作為早周期行業(yè)，率先企穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、銷售增速均從底部反彈，房地產(chǎn)景氣指數(shù)明顯回升。四季度市場(chǎng)成交的暖冬行情有望持續(xù)至明年一季度，考慮基數(shù)原因，明年銷售增速有望前高后低，全年看將維持低速平穩(wěn)增長(zhǎng)。

　　政策效應(yīng)減弱

　　上半年貨幣政策適度放松與地方調(diào)控政策的局部松動(dòng)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，三季度隨著房?jī)r(jià)上漲壓力的加大政策風(fēng)聲偏緊，但并未有實(shí)質(zhì)性措施出臺(tái)，全年政策保持穩(wěn)中偏松的態(tài)勢(shì)。展望2013年，調(diào)控政策繼續(xù)維持為主基調(diào)，整體偏于平穩(wěn)，微調(diào)為主，調(diào)整空間取決于房?jī)r(jià)漲幅，一季度由于供求偏緊與基數(shù)效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，政策面臨時(shí)間窗口，需關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)。二季度以后由于新開(kāi)工回升導(dǎo)致的供求緩解，政策風(fēng)險(xiǎn)也將減弱，市場(chǎng)回歸于上市公司的基本面。整體來(lái)看，明年政策效應(yīng)對(duì)行業(yè)的沖擊將大大減弱。

　　預(yù)期偏差回歸，超額收益能力降低

　　落實(shí)到房地產(chǎn)板塊投資，我們認(rèn)為機(jī)會(huì)取決于預(yù)期兌現(xiàn)程度，超額收益來(lái)源于預(yù)期偏差。一季度由于銷售同比增長(zhǎng)以及一二線公司年報(bào)增速樂(lè)觀，板塊短期仍可看高，隨著預(yù)期兌現(xiàn)以及銷售增速回歸，板塊將面臨一定調(diào)整壓力。下半年行業(yè)發(fā)展趨于平穩(wěn)，板塊機(jī)會(huì)表現(xiàn)為優(yōu)質(zhì)公司超預(yù)期成長(zhǎng)。無(wú)論是從絕對(duì)估值還是相對(duì)估值來(lái)看，房地產(chǎn)板塊估值水平已處于近兩年高位，考慮行業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鏊倮^續(xù)處于較低水平，市場(chǎng)對(duì)行業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)期已有較充分反映，房地產(chǎn)板塊未來(lái)獲取超額收益的能力降低，明年房地產(chǎn)行業(yè)投資評(píng)級(jí)為中性。

　　推薦公司

　　未來(lái)幾年房地產(chǎn)行業(yè)都將處于調(diào)整格局，公司分化加劇，集中度提升，綜合優(yōu)勢(shì)明確的公司有望繼續(xù)超越行業(yè)平均增速，中小公司繼續(xù)面臨增長(zhǎng)瓶頸和生存壓力。選股思路有三，一是全國(guó)布局的一線龍頭，增速較高且業(yè)績(jī)鎖定情況良好，推薦公司為保利地產(chǎn)和萬(wàn)科A。二是受益城鎮(zhèn)化，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿^大的三四線城市積極擴(kuò)張的高周轉(zhuǎn)企業(yè)，推薦公司是金科股份和中南建設(shè)。三是在供求偏緊的一線城市具有較多資源的區(qū)域龍頭企業(yè)，推薦公司為首開(kāi)股份。

　　主要風(fēng)險(xiǎn)因素為政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　渤海證券-房地產(chǎn)行業(yè)2013年投資策略：預(yù)期偏差回歸，公司分化加劇