在抽取及分析所有樣本數(shù)據(jù)的同時，將更多結(jié)果予以呈現(xiàn)，希望透過真實、全面的數(shù)據(jù)，可以看到優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)點所在，同時看到更多與危險、隱患相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)的存在與變化。

　　榜單產(chǎn)生過程

　　2012年度中國房地產(chǎn)卓越100榜首先甄選1-11月銷售業(yè)績在10億以上的168家首批企業(yè)名單，經(jīng)過對企業(yè)性質(zhì)、主營業(yè)務(wù)、數(shù)據(jù)調(diào)研及活躍度等進行分析，篩選并確認(rèn)出1-11月銷售業(yè)績在25億以上的118家企業(yè)首輪入圍。

　　入圍的118家企業(yè)經(jīng)過各項指標(biāo)的綜合篩選，最后分別入選各榜單。

　　榜單分析

　　2012年，中國房地產(chǎn)行業(yè)“強者恒強”。萬科連續(xù)第二年在11月底即完成1000億銷售，保利、綠地、恒大、中海也躋身第一軍團，前11月均實現(xiàn)超800億的銷售，在本年度甚至已經(jīng)出現(xiàn)第二家千億級房企。

　　但仍需關(guān)注800億以下、500億以上規(guī)模出現(xiàn)空白與斷檔，在上述企業(yè)取得進一步銷售突破并逼近千億的同時，緊隨在后的其他企業(yè)還需要更多時間。

　　相比2011年度，千億陣營不再是萬科一枝獨秀，銷售成為更現(xiàn)實的話題。在持續(xù)政策調(diào)控與經(jīng)濟調(diào)整中，多數(shù)房企仍然取得不錯的銷售成績，我們應(yīng)對2013年及未來的房地產(chǎn)行業(yè)持有更樂觀、積極的態(tài)度。

　　我們在抽取及分析所有樣本數(shù)據(jù)的同時，將更多結(jié)果予以呈現(xiàn)，希望透過真實、全面的數(shù)據(jù)，可以看到優(yōu)秀企業(yè)的優(yōu)點所在，同時看到更多與危險、隱患相關(guān)的數(shù)據(jù)指標(biāo)的存在與變化，甚至通過卓越100榜的評選與分析，從而發(fā)現(xiàn)整個行業(yè)的普遍規(guī)律。

　　1.萬科三年蟬聯(lián)上市房企冠軍，但是漸失優(yōu)勢

　　與往年地產(chǎn)G30評選類似，萬科再次成為卓越100榜冠軍。雖然連續(xù)多年成為毫無爭議的冠軍，但毫無疑問，萬科與第二名的差距在不斷縮小。

　　對比往年度地產(chǎn)G30評選得分，萬科于2012年度地產(chǎn)G30評選得分73分再創(chuàng)新低（2011年度：78分、2010年度：77分、2009年度：80分），與第二名的分差也縮小至7分（2011年度：11分）。

　　2012年度，萬科較2011年丟失的5分主要來自于品牌指標(biāo)（4分）?？梢园l(fā)現(xiàn)，“毒地板”、“王石婚變”等事件，對于萬科品牌的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。而品牌以外萬科唯一較去年低分的是凈利率（1分），或許可以看作是艱難環(huán)境中取得出色銷售需要付出的代價。

　　2.卓越100榜前五名銷售金額均超800億，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最好的成績

　　2012年，銷售業(yè)績指標(biāo)愈發(fā)重要。卓越100榜前五名銷售金額均超800億，這是中國房地產(chǎn)行業(yè)有史以來最好的成績；入選前十名的企業(yè)，11個月銷售業(yè)績已經(jīng)全部在300億以上。另外，1-11月榜單統(tǒng)計在內(nèi)的銷售超300億企業(yè)總數(shù)達(dá)到了12家，較2011年度增長了50%。

　　在行業(yè)認(rèn)為寒冬的年份，考慮到銷售對于企業(yè)的絕對重要性，卓越100榜中營運指標(biāo)占比達(dá)到60%。

　　3.銷售年代，保利沖千億大關(guān)，融創(chuàng)、華夏幸?；鶚I(yè)異軍突起

　　2012年度，萬科繼續(xù)領(lǐng)先并于11月份率先完成千億銷售，保利緊隨其后，并在12月底成為第二家達(dá)到千億銷售的內(nèi)地上市房企。綠地截至11月已完成900億，也有望在年底接近甚至超過千億。

　　本年度銷售絕對值提升最大的當(dāng)屬保利，2012年1-11月銷售金額920.32億，較上年同期的676.22億提升242.1億。

　　銷售表現(xiàn)突出的企業(yè)還有融創(chuàng)中國與華夏幸?；鶚I(yè)等。融創(chuàng)中國2012年1-11月完成銷售305.8億元，而2011年度此數(shù)字為175.6億，2010年度則僅為72億，連續(xù)兩年增長翻番或接近翻番。

　　華夏幸福基業(yè)憑借突出的銷售以及獨特的模式，首次成功入選卓越100榜及上市企業(yè)30強（地產(chǎn)G30），2012年1-11月錄得的銷售業(yè)績在A股上市房地產(chǎn)企業(yè)中排名第六，僅次于“萬保招金”及華僑城。

　　另一方面，SOHO中國則再次成為銷售低迷的代表，其引以為傲的“商業(yè)散售”模式接連受挫，銷售金額較2011年同期繼續(xù)倒退，而且是連續(xù)兩年出現(xiàn)如此情況。雖然品牌及管理指標(biāo)得分一直較高，但仍然沒有止住下滑勢頭，只能在卓越100榜及地產(chǎn)G30榜單排名中游。但愿這只是轉(zhuǎn)型期間的陣痛。

　　4.龍頭之爭，強者恒強

　　連續(xù)四年，龍頭前五的位置一直在萬科、中海、恒大、保利、華潤、龍湖之間爭奪。2012年度，保利地產(chǎn)憑借直追萬科的銷售表現(xiàn)，在卓越100榜毫無疑問地坐穩(wěn)第二名位置（2011年度為第四名）。

　　恒大保持了2011年以來的表現(xiàn)，卓越100榜躋身三強，超越中海成為“探花”。而在上市企業(yè)30強（地產(chǎn)G30）榜單，中海憑借優(yōu)異的財務(wù)表現(xiàn)，成為季軍。

　　相對于2011年，卓越100榜前三強1-11月的銷售總額首次突破3000億，達(dá)到3038.12億（2011年度：2948.30億、2010年度：2072.55億）。前三強銷售業(yè)績占卓越100榜100家企業(yè)銷售總業(yè)績的19.64%；前十強銷售總金額則為820.12億，占100家企業(yè)的44.1%。

　　本年度總資產(chǎn)排名前三的企業(yè)仍然是萬科、保利、恒大（綠地、萬達(dá)未予公布），三家企業(yè)總資產(chǎn)達(dá)到7452.88億（2011年度：5893.11億）；總資產(chǎn)前十強企業(yè)的資產(chǎn)總額則達(dá)到16709.92億。

　　5.區(qū)域分布集中京滬廣深，上市企業(yè)華南獨大

　　2012年度卓越100榜入選企業(yè)100家中，覆蓋22個城市，城市最高為北京有21家，上海第二有15家（包含福建、江蘇陸續(xù)總部遷進的企業(yè)），深圳廣州依次。

　　在上市企業(yè)30強（地產(chǎn)G30）排名中，華南區(qū)域明顯，占據(jù)16家，上海迅速下降到兩家。

　　值得一提的是，在卓越100榜中中西部及其他區(qū)域企業(yè)也達(dá)到了12家。

　　6.民營企業(yè)依然是房地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量，企業(yè)聯(lián)姻開始增多

　　按企業(yè)性質(zhì)計，卓越100榜中國營企業(yè)占比約四分之一，民營企業(yè)占比四分之三；前十強中民企6家，國企4家。

　　近兩年來，越來越多不同性質(zhì)企業(yè)傾向于合作拿地、合作開發(fā)，并已經(jīng)成為一種趨勢。其中的代表性案例是萬科與保利首次合作，以及融創(chuàng)與綠城、綠城與九龍倉等的合作。

　　7.中大型房企多數(shù)上市，非上市企業(yè)全榜占比僅34%

　　上市企業(yè)是卓越100榜的主流，占比66%，前十強中上市企業(yè)更是占據(jù)絕對優(yōu)勢，達(dá)到9家，僅綠地一家非上市企業(yè)進入前十（萬達(dá)未列入評選）。前三十強中，非上市企業(yè)也僅有綠地、星河灣、復(fù)地、融僑四家?？梢姡笮偷?、實力較強的企業(yè)多數(shù)上市，并在卓越100榜中“一統(tǒng)天下”。

　　2012年度，成功在香港IPO上市的房地產(chǎn)企業(yè)僅有旭輝控股、新城控股2家；A股借殼上市房地產(chǎn)企業(yè)也僅有銀億股份及三湘股份。

　　但值得欣喜的是，下半年特別是9月份以來，房企海外融資渠道一定程度上獲得恢復(fù)，不少企業(yè)均成功融資。而A股上市房企如萬科、金地、招商、中糧等，在拓展海外融資方面都取得了突破。

　　非上市企業(yè)中，大連萬達(dá)最具代表性意義，按其企業(yè)規(guī)模、營運、品牌及影響力方面等評估，應(yīng)能進入卓越100榜前五名，但因數(shù)據(jù)不透明，評審組一直無法獲得萬達(dá)方面的準(zhǔn)確營運數(shù)據(jù)，最終只能擱置。

　　8.新生力量崛起，2012地產(chǎn)G30新進四房企，卓越100榜不乏二三線城市生力軍

　　值得注意的是，今年有四家企業(yè)沖進30強榜單，分別是金融街、華夏幸?；鶚I(yè)、中海宏洋及建業(yè)地產(chǎn)。

　　金融街經(jīng)營京津發(fā)達(dá)城市，而華夏幸?；鶚I(yè)地產(chǎn)模式獨特，中海宏洋坐擁中海集團及中海地產(chǎn)平臺，建業(yè)地產(chǎn)獨霸河南，均取得了出色的成績。四家企業(yè)中，香港上市及內(nèi)地A股上市各有兩家。

　　在卓越100榜中，福建、重慶企業(yè)表現(xiàn)突出，更不乏一批二三線城市新面孔，如果不希望所有城市都被大企業(yè)貼上同一個LOGO，他們無疑是未來房地產(chǎn)業(yè)新鮮血液。

　　9.非內(nèi)地企業(yè)，慢熱到加速

　　首次甄選所有在內(nèi)地投資及發(fā)展的非內(nèi)地房企，并得到了巨大的支持。我們可以看到本年度排名前十的企業(yè)在內(nèi)地市場上如何扎根，慢慢培養(yǎng)，到現(xiàn)在開始提速發(fā)展。新世界最早深耕內(nèi)地市場，投資規(guī)模千億，涉及17個城市近40個項目；新鴻基、恒隆分別投資規(guī)模也達(dá)到700億，恒隆廣場無疑已是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)樣板，新鴻基曾經(jīng)是萬科學(xué)習(xí)的參照物。國內(nèi)投資項目最多的目前無疑是長實，覆蓋城市最廣則為凱德商用。

　　10.從銷售看營運指標(biāo)，2012上市30強總分值的隱憂

　　2011年度地產(chǎn)G30總分為1362分，平均得分45.4分。2012年度，上市企業(yè)30強總分合計為1352分、平均得分為45分，總分比2011年略微降低10分值。分析指標(biāo)，2012銷售業(yè)績得分從504提升到567，直接提升63分，而財務(wù)得分直接從458直降55分為403分。

　　11.2012年量與價的平衡，模式的新選擇，是恒大還是SOHO？

　　透過數(shù)百家樣板企業(yè)的調(diào)查到最后100家入選企業(yè)，分析銷售金額與銷售面積，平均售價最低的企業(yè)為4200元，最高的幾家如SOHO超過40000元，其次有華僑城、綠城等。

　　恒大1-11月全國銷售均價不到6000元，銷售面積為冠軍（1426.30萬平米）；SOHO均價超過46000元，銷售面積為17.77萬平米。

　　恒大代表一種模式，SOHO代表另一種模式，孰優(yōu)孰劣，需要時間驗證。只是SOHO只選最好的城市最好的地段，而在當(dāng)前此類優(yōu)質(zhì)土地極度稀缺的時候，是否仍然還會出現(xiàn)上海“證大門”式的困擾？

　　12.恒大地產(chǎn)仍然繼續(xù)坐穩(wěn)土地儲備冠軍，2012年房企拿地情況改善

　　土地儲備方面，恒大地產(chǎn)仍然繼續(xù)坐穩(wěn)冠軍，截止到2012年6月30日，恒大土地儲備達(dá)到1.42億平方米（2011年度：1.35億平方米），占據(jù)30強總土地儲備的19.3%；碧桂園維持亞軍，擁有超過5000萬平方米的土地儲備，也是除恒大外唯一一家土地儲備超過5000萬平方米的地產(chǎn)G30企業(yè)。

　　2012年6月30日，上市企業(yè)30強總土地儲備73716.10萬平方米，較2011年同期的66627.11萬平方米增長7089萬平方米，提升幅度呈現(xiàn)逐年攀升態(tài)勢。上市30強企業(yè)平均擁有土地儲備2730.23萬平方米（2011年度：2562.58萬平方米）。總土地儲備同比提升10.64%，2011年同期為7.26%，2010年則為12.45%，說明在2012年，企業(yè)運營與拿地情況不斷改善，這與下半年以來房地產(chǎn)企業(yè)全面拿地的現(xiàn)實情況相吻合。

　　展望未來，隨著經(jīng)濟環(huán)境及房地產(chǎn)調(diào)控的變化，相信土地仍然是房企的第一目標(biāo)，并將成為房地產(chǎn)市場發(fā)展情況的“晴雨表”。

　　13.中海綠城冰火兩重天，財務(wù)指標(biāo)仍是上市房企關(guān)鍵

　　本年度，財務(wù)指標(biāo)在上市企業(yè)30強(地產(chǎn)G30)榜單評選中權(quán)重為30%，并對企業(yè)排名產(chǎn)生決定性影響。例如中海，在卓越100榜中被恒大擠到第四，但在上市企業(yè)30強排名中，憑借其出色的財務(wù)指標(biāo)，成為季軍。

　　而財務(wù)指標(biāo)得分最高的企業(yè)是五礦建設(shè)（23分），甚至較中海高出3分，包括還有越秀地產(chǎn)。似乎國營企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)都比較出色，是否與其融資成本相對低廉有一定關(guān)系？

　　綠城則再一次墊底，最低的財務(wù)指標(biāo)得分使其地產(chǎn)G30排名再次跌出前十，但因為營運指標(biāo)恢復(fù)強勁，反而比2011年度提升了五位。相信經(jīng)過2012年與九龍倉重組之后，綠城的財務(wù)表現(xiàn)將在未來不斷改善。

　　14.上市企業(yè)30強盈利能力明顯減弱，負(fù)債率整體上升

　　資產(chǎn)負(fù)債率方面，入選上市企業(yè)30強(地產(chǎn)G30)榜的企業(yè)，平均資產(chǎn)負(fù)債率為72.54%，較上年度的70.22%有所增加。

　　而從30家企業(yè)來看，只有2家在35%-60%的安全線以內(nèi)，較上年度減少一家。與此相對應(yīng)的是，有20家資產(chǎn)負(fù)債率超過70%的警戒線，遠(yuǎn)超2011年度的15家。另有7家超過80%。

　　2012年度，上市企業(yè)30強(地產(chǎn)G30)入選企業(yè)平均毛利率為39.54%，較2011年度的42.73%有所回落。毛利率表現(xiàn)最為突出的是越秀地產(chǎn)、方興地產(chǎn)、華夏幸?；鶚I(yè)和中海宏洋，均超過了50%。毛利率表現(xiàn)最低的五家企業(yè)，平均毛利率僅26.92%。

　　平均凈利率則為23.56%，同樣較上年度的28.91%大幅回落。超過40%的有5家，與2011年度持平；31%-40%的有2家，同比減少1家；21%-30%的有6家，11%-20%的有16家；低于10%的有一家。

　　上市企業(yè)30強(地產(chǎn)G30)企業(yè)平均流動比率為1.61，較2011年度的1.72降低0.11。30家企業(yè)中只有2家超過2.0的安全線，同比減少2家，較2010年度減少12家。

　　速動比率方面，30家上榜企業(yè)平均值為0.51，較2011年的0.60降低0.09，并且延續(xù)了2011年度態(tài)勢，沒有任何一家企業(yè)超過1.0的安全線，最高只有0.80。

　　由此可見，雖然營運指標(biāo)中的銷售金額節(jié)節(jié)攀升，但房地產(chǎn)企業(yè)特別是上市房企財務(wù)安全問題仍然值得我們持續(xù)關(guān)注。

　　15.低價項目受青睞，高端豪宅盈利未必高

　　2012年度，卓越100榜特別推出“地產(chǎn)項目卓越榜”，入選30個項目或銷售量大、或品質(zhì)過人、或設(shè)計出彩、或影響巨大、或受到廣泛好評。例如入選卓越100榜的貴州宏立城集團，憑借花果園項目取得了超過200億銷售金額，而銷售面積近500萬平米，以此計算均價僅4000多元。

　　與此相對應(yīng)的是，以開發(fā)高端住宅知名的綠城，在盈利表現(xiàn)上就處于倒數(shù)前10名之內(nèi)。

　　16.品牌指標(biāo)：上市企業(yè)的天下

　　品牌指標(biāo)2011年的第一名是萬科，今年是保利，沒有入選總榜單的萬達(dá)成為季軍。星河灣、綠地也占據(jù)前十名。在社會公益貢獻(xiàn)上恒大、世紀(jì)金源、陽光城無疑走到最前面。

　　品牌指標(biāo)TOP30中，上市企業(yè)25家，非上市企業(yè)5家。品牌是投資回報最好的杠桿工具，在此項得分上，一大批企業(yè)普遍偏低甚至單項零分的出現(xiàn)，這是一個急需改變的狀況。

　　在2012年度卓越100榜評選過程中，主辦方發(fā)出近40000份調(diào)查問卷，歷時80天，包括啟動觀點網(wǎng)及更多合作媒體的在線調(diào)查，回收有效問卷7367份（經(jīng)核實過的實名問卷），成功獲得對于品牌、管理指標(biāo)的圓滿調(diào)查。

　　17.管理指標(biāo)：冠軍繼續(xù)蟬聯(lián)

　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2012年度在品牌及管理指標(biāo)上，萬科仍然一枝獨秀，管理指標(biāo)獲得滿分。這對于萬科連續(xù)三年成為上市公司總評分之首無疑有巨大的幫助。

　　在經(jīng)歷巨大的人事動蕩后依然銷售業(yè)績飄紅，應(yīng)該歸功于萬科兩年都得到滿分的管理指標(biāo)。特別是看到入選企業(yè)中很大一批企業(yè)管理指標(biāo)得分為零的時候，我們無疑應(yīng)該認(rèn)識到當(dāng)企業(yè)完成基本的求生階段后，管理已至關(guān)重要。

（審校：張力）