　　從區(qū)域分布來看，首創(chuàng)置業(yè)12月的銷售貢獻主要來自京津以外的其他區(qū)域，共實現(xiàn)簽約面積19.9萬平米，簽約金額15.1億元。不過，從從一方面觀之，首創(chuàng)置業(yè)12月的銷售中核心項目的貢獻依然占據(jù)半壁江山，該部分共實現(xiàn)簽約金額12.5億元，實現(xiàn)簽約面積12.5萬平米。

　　截至2012年12月底，首創(chuàng)置業(yè)全年共實現(xiàn)簽約金額約133億元，同比增20%，超額完成全年120億元的簽約目標；實現(xiàn)簽約面積約173萬平方米，較去年同期上升46%。

　　對于公司超額完成銷售目標，首創(chuàng)置業(yè)方面認為，今年的銷售只是比去年多一點，而之所以能如期完成目標，可以歸因于三點：第一，與去年市場在限購后逐步下行不同，今年的市場正在逐步恢復(fù)；第二，在這樣的環(huán)境中，公司對環(huán)境已有一定的適應(yīng)性，公司今年在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上做出了一些調(diào)整，加大在非限購區(qū)域的銷售力度，加大針對剛需首改的戶型的產(chǎn)品比例。

　　據(jù)首創(chuàng)置業(yè)投資者關(guān)系總監(jiān)馮瑜堅透露，下半年，首創(chuàng)置業(yè)針對剛需人群的戶型占比是70%，針對首改人群的戶型占比約20%，與上半年基本保持一致。

　　這一情況在首創(chuàng)置業(yè)的區(qū)域貢獻上也可以體現(xiàn)出來。資料顯示，與2011年基本相類，首創(chuàng)置業(yè)2012年來自京津區(qū)域的貢獻占比逐漸下降，為41%，而二三線城市的銷售貢獻占比逐漸凸顯出來。

　　經(jīng)測算，首創(chuàng)置業(yè)2012年的簽約均價為7687.86元/平米。對此，首創(chuàng)置業(yè)方面稱，這是公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性的原因，2012年，首創(chuàng)置業(yè)位于二三四線的一些項目開始入市銷售，拉低整體均價所致。

　　不過，首創(chuàng)置業(yè)方面也指出，近期，公司在京津區(qū)域也有項目開盤，未來公司會保證自己在這些傳統(tǒng)區(qū)域的優(yōu)勢。從長遠來看，京津區(qū)域的銷售貢獻會保持在三四成左右。

　　據(jù)悉，位于北京房山長陽CSD核心區(qū)位的京首創(chuàng)·新悅都項目在12月初開盤，一期共推出480套小戶型住宅。項目開盤當日去化率超過80%，共實現(xiàn)認購和簽約金額人民幣4.6億元。

　　物業(yè)重估與負債率

　　在忙于做大銷售的同時，首創(chuàng)置業(yè)也開始考慮如何降低比較高的負債率，第一步便是提高公司的凈資產(chǎn)。

　　2012年12月27日，首創(chuàng)置業(yè)公布稱，公司擬將旗下投資性房地產(chǎn)的會計處理方法由成本模式變更為公允價值模式。據(jù)此，首創(chuàng)置業(yè)旗下的投資性房地產(chǎn)的價值將增加17億至48億元，增約55%。這17億元的估值變動將計入首創(chuàng)置業(yè)2012年12月31日的資本公積。

　　據(jù)悉，首創(chuàng)置業(yè)目前持有的投資性物業(yè)項目有4個，其中，北京國際中心底商和禧瑞都4號樓已投入使用，北京房山奧特萊斯商業(yè)項目商業(yè)一期也于2012年11月竣工，海南奧特萊斯商業(yè)項目預(yù)計都將在2013年投入使用。

　　之所以如此做，“一方面是因為采用公允價值模式后，公司的資產(chǎn)價值能更客觀地反映出來，另一方面，公司的持有型物業(yè)將陸續(xù)進入運營，從2013年開始貢獻收入”。馮瑜堅如是稱。

　　但他也不否認，此舉在提升公司凈資產(chǎn)的同時，也在一定程度上有利于公司負債率的下降。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，作為一家上市公司，若短期內(nèi)持有型物業(yè)比例大增，而由于商業(yè)地產(chǎn)前期投資回報率較低，所以，以成本模式計賬的話，公司當期負債率會大增，進而影響利潤，從而波及公司股價，影響投資者信心。

　　值得指出的是，2012年于首創(chuàng)置業(yè)而言，第一任務(wù)就是“上規(guī)模”，與此同時進行的是一系列降低負債率的行動。

　　2012年上半年，首創(chuàng)置業(yè)的凈資本負債率為102%，對此，首創(chuàng)置業(yè)總裁唐軍并不擔心，他曾指出，“負債高只是暫時的，隨著公司業(yè)務(wù)的不斷協(xié)同，包括二級開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和土地聯(lián)動的不斷協(xié)調(diào)，負債率就會降下來，我們的目標是年內(nèi)把負債率控制在100%以下”。

　　據(jù)首創(chuàng)置業(yè)方面透露，目前，將負債率控制在100%以內(nèi)的目標已經(jīng)基本上實現(xiàn)。

　　降低負債率最根本的是加大銷售力度，第二才是控制自己的債務(wù)，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，維持一些長期、大規(guī)模的低成本的負債，減少一些短期的、成本比較高的負債，促使負債率降低。首創(chuàng)置業(yè)方面解釋道。

　　他續(xù)稱，“比較吃虧的是，首創(chuàng)置業(yè)這么多年來沒有發(fā)行過股本，從外圍拿的資本比較少，所以凈資產(chǎn)比較少，因此我們希望在沒增加股本的機會下，把負債降下來”。

　　事實上，為了有效降低負債，首創(chuàng)置業(yè)已經(jīng)開始開始尋求一些新的融資渠道。

　　首創(chuàng)置業(yè)曾在去年9月20日宣布，公司與昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理及其他投資者就開設(shè)4個不同基金，訂立4份個別的有限合伙協(xié)議，目的在于建立融資平臺。

　　不到2個月，同年的11月8日首創(chuàng)置業(yè)就以8.26億元的總價，將其位于北京市房山區(qū)的一項目股權(quán)與債權(quán)轉(zhuǎn)讓給昆山創(chuàng)博盛拓股權(quán)投資管理有限公司旗下基金。此舉被認為是首創(chuàng)置業(yè)的一次嘗試，有利于其實現(xiàn)由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

　　之后的11月23日，首創(chuàng)置業(yè)宣布發(fā)行20億元的2015年到期7.60%有擔保債券，再一次優(yōu)化其債務(wù)結(jié)構(gòu)。

（審校：勞蓉蓉）