如能提前做好資金方面的準備，對碧桂園來說，不管是否繼續(xù)開發(fā)三四線城市的土地，其面臨的財務壓力將減小許多。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 不過剛剛邁入2013年，房地產(chǎn)企業(yè)立即展開了發(fā)債融資的舉動，其中包括了今年銷售表現(xiàn)頗佳的碧桂園。

　　1月4日，碧桂園發(fā)布公告稱為其7.5億美元按票面價格發(fā)行、息率為7.50%、于2023年到期的優(yōu)先票據(jù)定價。

　　碧桂園方面稱，集團的票據(jù)發(fā)行獲得大量的需求，故大幅超額認購。

　　2013年債券多次贖回

　　其續(xù)稱，碧桂園計劃將票據(jù)發(fā)行所得款項凈額用于贖回到期的可換股債券、現(xiàn)有與新增房地產(chǎn)項目(包括建筑費及土地款)之資金，及作一般公司用途。

　　經(jīng)查詢得知，碧桂園2013年將有債券到期，具體則是一筆以人民幣計價以美元結算利率為2.5厘的可換股債券。

　　公告顯示，高盛(亞洲)有限責任公司及摩根大通為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席全球協(xié)調人。高盛(亞洲)有限責任公司、摩根大通、中銀國際及工銀國際證券有限公司為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。高盛(亞洲)有限責任公司、摩根大通、中銀國際及工銀國際融資有限公司為票據(jù)發(fā)行的聯(lián)席賬簿管理人。

　　值得注意的是，本次發(fā)行票據(jù)將在新加坡上市。

　　此外，和之前的幾次發(fā)新債還舊債不同的是，碧桂園本次債券的時間較長，為2023年到期票據(jù)。

　　另一方面，針對2013年即將到期的可換股債券進行融資贖回，對于碧桂園來說已非首次。早在2010年，碧桂園就已經(jīng)多次發(fā)債，并分批逐漸贖回這筆債券。

　　2010年4月16日，碧桂園發(fā)行了一筆7年期的5.5億元美元優(yōu)先票據(jù)。

　　8月5日，碧桂園擬發(fā)行一筆4億美元于2015年到期、利率10.50%的優(yōu)先票據(jù)，這份票據(jù)發(fā)行后，碧桂園估計所得款項凈額約為3.88億美元。

　　在多次融資之后，碧桂園在當年已經(jīng)贖回了大部分2013年到期的可換股債券。

　　當年8月25日碧桂園購回了總額4.5億元人民幣的可換股債券。

　　9月14日，碧桂園購回與上述同期本金總額7500萬元的可換股債券；結算日期2010年9月17日。

　　9月15日下午，碧桂園宣布通過場外交易市場交易，購回本金總額為人民幣9000萬元的可換股債券，結算日期為2010年9月20日。

　　截至2010年9月中旬，標準普爾地產(chǎn)分析師符蓓推算，碧桂園回購債券的金額已經(jīng)占其全部債券金額的68.3%，還有部分仍在外。但隨后，碧桂園方面再無對此債券的任何回購行為。

　　三四線城市的庫存之壓

　　對于碧桂園欲發(fā)行長債的行為，券商也立即做出了回應。

　　穆迪副總裁兼高級分析師蔡慧表示：“擬發(fā)行債券將提升碧桂園的流動性，并可借著延長債務限期改善其資金的穩(wěn)定性。”

　　蔡慧稱：“擬發(fā)行債券所募集的資金使碧桂園的流動性大幅改善，有助其預付部分土地金。”

　　穆迪報告顯示，碧桂園出售的房地產(chǎn)項目每年平均達600至700萬平方米，在2012年支付的土地金約80億元。

　　穆迪方面表示，碧桂園的業(yè)務模式旨在于綜合鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)濟適用房和增值服務，以滿足日益壯大的中產(chǎn)階級的需要。中產(chǎn)階級這個市場可反映房地產(chǎn)的長遠需求。

　　“碧桂園也受到其龐大及低成本的土地儲備所支持。這使得公司在定價時具備靈活性，亦是市場低潮時的一大優(yōu)勢。碧桂園在業(yè)務環(huán)境良好和艱巨時均取得一致的銷售表現(xiàn)，這是其靈活性的體現(xiàn)。”

　　但同時，碧桂園的發(fā)展也受制于其快速增長的模式、頗高的債務杠桿及其對廣東省銷售貢獻的依賴。

　　另一知名評級機構標普對碧桂園的擔憂則更為明確。

　　標普稱：“碧桂園上述擬發(fā)行債券的債務評級較其企業(yè)信用評級低一級，反映我們認為，在違約發(fā)生時，相比內地債權人，海外債券持有人處于明顯劣勢。我們認為，該公司優(yōu)先債務與總資產(chǎn)的比率仍將維持在我們對投機級債券的分界水平15%以上。”

　　此外，標普亦表示碧桂園的主要風險則是銷售主要集中于廣東省，以及在三四線城市。 標普認為，這些市場的深度以及對經(jīng)濟周期的敏感程度可能難以支持大供應量。

　　事實上，三四線城市可能難有足夠的市場體量以支撐行業(yè)及企業(yè)未來的發(fā)展已經(jīng)是很多分析人士所擔憂的問題。

　　此前恒大主席許家印就曾言明，未來還是會返回一二線城市為主要發(fā)展的區(qū)域。

　　然而，對于已經(jīng)在三四線城市獲得的大部分土地來說，完全置之不理也是不可能的事情。于是，在開發(fā)與閑置之間，企業(yè)或許需要進行一番平衡。

　　于是，如果能提前做好資金方面的準備，那么對于碧桂園來說，不管是否繼續(xù)開發(fā)三四線城市的土地，公司所面臨的財務壓力將減小許多。

　　畢竟，此前還有另一家券商里昂證券也曾直言，碧桂園還將繼續(xù)存在庫存問題，而三四線城市銷售的放緩或許將加劇這一狀況。