若公建項(xiàng)目代建合作協(xié)議順利簽訂，將是“打包拿地”模式的又一次成功復(fù)制。

　　投資要點(diǎn)：

　　公司公告：(1)公司擬與南通沿海開發(fā)集團(tuán)、南通濱海園區(qū)控股發(fā)展有限公司共同投資設(shè)立“通州灣城市公司”(暫定名)，其中公司以貨幣出資3億元，權(quán)益占比60%。(2)南通濱海園區(qū)管委會(huì)擬與“通州灣城市公司”簽訂協(xié)議，由其代建園區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目及其他公建項(xiàng)目，管委會(huì)以土地出讓金作為支付保障。(3)南通濱海園區(qū)管委會(huì)擬與公司簽訂協(xié)議，由公司投資開發(fā)園區(qū)內(nèi)的五星級(jí)酒店、中南工業(yè)園等項(xiàng)目，中南工業(yè)園首期占地面積2平方公里，由公司自行負(fù)責(zé)建設(shè)、招商與運(yùn)營(yíng)，擬引入高端建材、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)，計(jì)劃2015年底前開發(fā)完畢。

　　若公建項(xiàng)目代建合作協(xié)議順利簽訂，將是“打包拿地”模式的又一次成功復(fù)制。

　　南通濱海園區(qū)依托江蘇沿海開發(fā)和長(zhǎng)三角一體化兩大國(guó)家戰(zhàn)略，定位為港口、產(chǎn)業(yè)、新城三位一體的國(guó)際海濱新城，未來(lái)發(fā)展值得期待，規(guī)劃控制面積820平方公里。擬與公司共同設(shè)立合資公司的交易對(duì)手分別為南通市屬一類企業(yè)和南通濱海園區(qū)管委會(huì)下屬企業(yè)，政府關(guān)系優(yōu)勢(shì)突出。雖然擬簽訂的代建合作協(xié)議僅為意向表達(dá)，但合資公司無(wú)疑在競(jìng)標(biāo)具體的代建項(xiàng)目以及后續(xù)獲取園內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目方面具有突出優(yōu)勢(shì)，我們將密切跟蹤后續(xù)進(jìn)展。根據(jù)協(xié)議相關(guān)規(guī)定和園區(qū)建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)近期將完成合資公司的設(shè)立，今年有望開始獲取具體的代建項(xiàng)目，但由于園區(qū)開發(fā)剛起步，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的獲取可能要等到2-3年以后。

　　探索“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)”模式，契合三四線地方政府訴求，若成功實(shí)施將進(jìn)一步增強(qiáng)拿地優(yōu)勢(shì)。調(diào)控常態(tài)化使土地財(cái)政難以持續(xù)，地方政府更青睞“產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)”的發(fā)展模式，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)能夠增加就業(yè)促進(jìn)城鎮(zhèn)化，并帶來(lái)持久的稅收收入。公司順勢(shì)而為，此次擬投資開發(fā)的中南工業(yè)園項(xiàng)目是公司的首次嘗試。集團(tuán)擁有工業(yè)產(chǎn)業(yè)，使公司在招商引資方面具有一定的基礎(chǔ)和優(yōu)勢(shì)，后續(xù)發(fā)展值得關(guān)注。

　　據(jù)我們跟蹤測(cè)算，公司12年簽約銷售超過(guò)110億元(30%+)，13年可售充足，近期獲取的湖北潛江、山東東營(yíng)等項(xiàng)目預(yù)計(jì)13年將貢獻(xiàn)銷售，且后續(xù)打包拿地仍可能有新突破。預(yù)計(jì)12-14年EPS1.02/1.37/1.82元，PE13/10/8倍，RNAV18.6元，目前估值仍有吸引力，維持“推薦”評(píng)級(jí)。

　　中投證券-中南建設(shè)：推廣“打包拿地”,探索“產(chǎn)業(yè)園區(qū)+地產(chǎn)”