深圳歡樂海岸運(yùn)營不到兩年即實(shí)現(xiàn)收支平衡，預(yù)計(jì)12年可實(shí)現(xiàn)盈利1億元，未來每年貢獻(xiàn)凈利潤2-3億元。未來復(fù)制中，若加入住宅產(chǎn)品，則盈利空間更為理想。

　　華僑城第四代產(chǎn)品：“歡樂海岸”的成功標(biāo)志著成長空間的打開。“歡樂海岸”是華僑城發(fā)揮自身旅游、文化、娛樂綜合優(yōu)勢而全新創(chuàng)造的商業(yè)主題公園模式，該產(chǎn)品：(1)盈利能力強(qiáng)：深圳歡樂海岸運(yùn)營不到兩年即實(shí)現(xiàn)收支平衡，預(yù)計(jì)12年可實(shí)現(xiàn)盈利1億元，未來每年貢獻(xiàn)凈利潤2-3億元。未來復(fù)制中，若加入住宅產(chǎn)品，則盈利空間更為理想。(2)競爭對手“山寨”門檻高。(3)自身復(fù)制能力強(qiáng)。

　　預(yù)計(jì)12-13年將成為華僑城新一輪全國擴(kuò)張的開啟之年。(1)第一輪擴(kuò)張后帶來的資金壓力緩解，12年3Q，公司經(jīng)營性現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)自10年以來的首次轉(zhuǎn)正；(2)12年華僑城已積極的與深圳大鵬新區(qū)、福州、寧波三家地方政府簽署合作框架協(xié)議，擬開發(fā)文化旅游綜合項(xiàng)目。

　　從區(qū)域分化框架下分析，歡樂海岸在新擴(kuò)張區(qū)域具備有效潛在需求。

　　12年擴(kuò)張的深圳大鵬新區(qū)、福州、寧波均為成長性排名靠前區(qū)域。

　　從產(chǎn)業(yè)圖譜框架下分析，“歡樂海岸”模式受益收入提升帶來的產(chǎn)品需求及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變。歡樂海岸這種多元業(yè)態(tài)的組合：(1)在休閑游市場中，可受益游覽娛樂及住宿產(chǎn)業(yè)、文化表演及人造目的地、經(jīng)濟(jì)性酒店等子行業(yè)發(fā)展；(2)在度假游市場中，可受益住宿及旅游購物產(chǎn)業(yè)、星級酒店等子行業(yè)發(fā)展。

　　我們認(rèn)為新產(chǎn)品+新擴(kuò)張，將帶來華僑城新的成長空間。預(yù)計(jì)12、13年凈利潤36.7、46.6億，對應(yīng)EPS分別為0.51、0.64元。公司每股RNAV14.5元，現(xiàn)股價(jià)大幅折52%，估值非常低廉，目標(biāo)價(jià)9.23元，對應(yīng)NAV折價(jià)36%、13年P(guān)E14倍，維持增持評級。

　　國泰君安：華僑城A第四代產(chǎn)品“歡樂海岸“模式的擴(kuò)張