從目前情況來看，方興地產(chǎn)的負債水平相對來說已經(jīng)處于比較高位。

　　觀點網(wǎng) 李雯露 作為國資委直屬國有企業(yè)中化集團旗下的地產(chǎn)酒店業(yè)務上市平臺，方興地產(chǎn)較高的現(xiàn)金保有量一直令人艷羨。

　　不過近期，其頻繁的融資動作依然使其成為業(yè)界關注的焦點。

　　子公司項目抽水

　　11月12日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告宣布，其非全資附屬公司上海銀匯與方興地產(chǎn)及上港集團訂立框架協(xié)議。

　　據(jù)協(xié)議，上海銀匯將按照方興地產(chǎn)及上港集團所持上海銀匯的股權比例，向上述兩家公司提供委托貸款，最高上限將為6.5億元人民幣，有效期為3年。

　　公告披露，上海銀匯由方興地產(chǎn)及上港集團分別持有50%的權益，據(jù)此計算，方興地產(chǎn)協(xié)議項下可獲最高上限為3.25億元委托貸款。

　　方興地產(chǎn)指出，上海銀匯因開發(fā)項目銷售收入資金充裕，且按其開發(fā)項目的計劃銷售規(guī)模來看，預計未來有更多銷售資金收入。“由上海銀匯向其股東提供貸款，可減少該公司現(xiàn)金結余的閑置狀況，同時也可以滿足方興地產(chǎn)于其他開發(fā)項目的發(fā)展及財政需要。”

　　據(jù)公告，上港集團主要從事集裝箱裝卸業(yè)務、散雜貨裝卸業(yè)務、港口服務業(yè)務和港口物流業(yè)務。

　　而上海銀匯，則是一家在上海從事房地產(chǎn)開發(fā)的項目公司，主要在上海虹口區(qū)匯山碼頭西塊內(nèi)進行商業(yè)及辦公房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。

　　事實上，此類形式的融資在資本市場的并不常見。有分析人士指出，這種通過旗下項目公司獲取貸款是較為新鮮的融資手段。

　　不過，標普分析師陸楓則認為，這種形式之前也有，也并非罕見。

　　陸楓表示，上海銀匯是一家合營公司，由于其項目賣得不錯，因而項目公司賬上有不少現(xiàn)金。

　　“一般情況下，合營公司將現(xiàn)金返回給母公司都會通過支付股息的形式，然而股息支付無法快速實現(xiàn)，而且在時間上也不夠靈活。而現(xiàn)金放在賬上，對于項目公司也沒有其他用處。因此，多余的現(xiàn)金通過這種股東貸款的形式，貸給母公司，從而得到更好地利用。”陸楓如此表示。

　　另外，在融資成本方面，據(jù)公告，每筆委托貸款的實際利率可以央行不時公布的金融機構人民幣貸款基準利率為基礎在上下50%的范圍內(nèi)浮動。

　　不過在陸楓看來，是次貸款主要是方興地產(chǎn)內(nèi)部的操作，所以在融資成本方面，跟向外界貸款不一樣。“其實，只是從自己左口袋到右口袋的操作。”

　　另有研究人士與上述觀點不謀而合，該人士明確指出，上海銀匯的貸款其實就是方興地產(chǎn)對旗下子公司/合營公司的資金進行轉移的操作，也可以理解為方興地產(chǎn)從子公司“抽水”，獲得合營公司輸血。

　　激進的海外發(fā)債

　　不過從近期的觀察來看，從子公司“抽水”并不能完全滿足方興地產(chǎn)近來對于資金的渴求。就在其披露上述貸款前不久，方興地產(chǎn)亦才剛剛完成了一筆5億美元擔保票據(jù)的發(fā)售。

　　資料顯示，方興地產(chǎn)此次發(fā)行海外債券由方興投資有限公司僅向專業(yè)投資者發(fā)行，并由方興地產(chǎn)作出擔保，票據(jù)發(fā)售價為票據(jù)本金額的100%，將于2017年10月26日到期，年息僅為4.7%。

　　據(jù)稱，該筆票據(jù)已于10月22日展開認購，并獲得14.4倍超額認購，方興地產(chǎn)與蘇格蘭皇家銀行有限公司、德意志銀行新加坡分行、摩根大通及渣打銀行均訂立購買協(xié)議。

　　香港京華山一分析師何偉富表示，認購熱烈反應投資者對內(nèi)房股的財務狀況信心提高。今年以來，高息債券頗受投資者歡迎，主要由于全球處于低息環(huán)境，加上經(jīng)濟不明朗，大型基金和機構投資者對高息投資工具熱情加大。

　　“此外，內(nèi)房今年銷售表現(xiàn)遠超預期，增強投資者信心。低收益率對發(fā)行者有利，意味借貸成本低。”何偉富如是說。

　　不過，另據(jù)外媒11月7日的消息，上述債券卻已跌破面值，其4.7%的收益率創(chuàng)下今年房地產(chǎn)開發(fā)商債券發(fā)行收益率的最低水平。

　　有交易員對此表示，這種態(tài)勢反映出該債券的定價太過激進，發(fā)行量太大。

　　同時亦有業(yè)內(nèi)人士指出，前期不少外國評級機構警示房企存在風險，但國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債仍受熱捧，有一部分原因就是熱錢涌入，同時也拉低了房企收益率。

　　對于是次海外發(fā)債，方興地產(chǎn)方面表示，該筆票據(jù)發(fā)行的估計所得款項凈(經(jīng)扣除承銷傭金及其他估計開支后)約為4.98億美元，計劃將所得款凈額用作尚未償還債項的再融資、營運資金及其他一般公司用途。

　　標普分析師陸楓表示，其實這次發(fā)債并不是因為方興最近缺錢。

　　“方興地產(chǎn)的現(xiàn)金保有量是很高的。同時，他們的融資渠道比較靈活，方興擁有央企背景，國內(nèi)國外融資都不錯。而且集團內(nèi)的財務公司也會為其提供貸款。”

　　陸楓認為，方興地產(chǎn)發(fā)行美元債券主要是因為外面的美元債券融資利率比較低，低過該公司在國內(nèi)借款的利率。

　　“所以這次融資主要是為了再融資，把國外低融資利率的錢借進來，還掉國內(nèi)稍高一些利率的貸款，從而降低自己的財務費用。”陸楓如此表示。

　　另據(jù)何偉富觀察，長久以來，方興地產(chǎn)主要以銀行貸款為主，2010年發(fā)行過可換股證券。

　　“從其中期業(yè)績來看，75%為境內(nèi)貸款，25%為境外貸款。境內(nèi)貸款比境外貸款利息成本高，平均利息成本為6.1%。”何偉富如此表示。

　　50億“圈地”指標

　　由此看來，方興地產(chǎn)并不缺錢，但為何對資金如此渴求？

　　有市場分析人士就指出，根據(jù)方興地產(chǎn)管理層于今年年初的明確表態(tài)，可以判明是巨額土地資金需求使然。他指出，據(jù)有關財務報告披露，方興地產(chǎn)下半年有50億的拿地指標，而年初該公司管理層也言明，方興地產(chǎn)今年的拿地計劃龐大。

　　面對如此龐大的“圈地”計劃，方興地產(chǎn)近來頻繁融資大舉負債的動作就顯得合符邏輯。其實，根據(jù)觀察，僅在今年上半年，方興在土地市場上就已有積極的表現(xiàn)。

　　1月27日，方興地產(chǎn)以底價9200萬元獲得麗江古城區(qū)核心位置200畝土地，計劃該項目建成西南乃至中國高端旅游度假綜合體標桿項目。

　　緊接著，該公司又在今年2月，以10.2億元的價格拿下重慶市九龍坡區(qū)大楊石組團地塊，擬建成集住宅、商業(yè)為一體的城市綜合體。

　　除此之外，方興地產(chǎn)還在積極布局海南旅游地產(chǎn)項目。

　　4月25日，該公司斥資1.5億元收購海南蘭海集團旗下一項目公司51%股權，擬通過項目公司取得海南三亞一幅占地1500畝土地的一級開發(fā)權。

　　而后5月，方興又聯(lián)手中國投資有限責任公司與重慶市渝北區(qū)簽訂投資協(xié)議，計劃聯(lián)合投資100億元在空港新城建設重慶國際貿(mào)易中心項目，計劃建成由五星級酒店及酒店公寓、商務寫字樓組成的城市綜合體。

　　6月15日，方興地產(chǎn)旗下億豐置業(yè)有限公司以7.4億元的底價成功競得長沙梅溪湖國際廣場項目，計劃投資60億元建設長沙大河西區(qū)的新地標。

　　不過，對于商業(yè)、旅游地產(chǎn)的加速擴張，方興地產(chǎn)顯然已承受了沉重的資金壓力，而較長的開發(fā)周期又將徒增其對長年期資金的渴求。

　　據(jù)了解，截至目前，方興地產(chǎn)僅在湖南梅溪湖項目中投資就已達120億元，而整個項目的總投資將高達600億元。

　　早前，方興地產(chǎn)投資關系部經(jīng)理在接受媒體采訪時曾透露，方興地產(chǎn)負責梅溪湖項目的一級土地開發(fā)，投資額是128億元，分7-8年開發(fā)完成。

　　而據(jù)目前不完全統(tǒng)計，目前，方興地產(chǎn)共有上海國際航運服務中心、上海東灘金茂逸墅、北京廣渠金茂府、麗江金茂雪山語、麗江雪山金茂逸墅、青島藍海新港城、長沙梅溪湖、重慶職業(yè)技術學院、北京來廣營、金茂梅溪湖10個項目處于開發(fā)建設中，也尚需大筆資金投入。

　　顯然，市場人士擔憂的是，方興如此大的資金需求以及頻繁的融資動作無疑將會大大增加其沉重的債務壓力。

　　標普分析師陸楓就指出，從目前情況來看，方興地產(chǎn)的負債水平相對來說已經(jīng)處于比較高位，在目前這個水平上，該公司額外再增加債務的空間比較小。