十八大之后，房地產(chǎn)行業(yè)在中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局中舉足輕重的實(shí)際地位不會有大的變化，但是有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)方面的政策應(yīng)該會有較大的突破。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 舉世矚目的中共十八大已經(jīng)召開，中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士對此十分關(guān)注。由于涉及到黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人換屆，而新一屆領(lǐng)導(dǎo)人必將有自己的治國方略，這對今后中國各行各業(yè)發(fā)展的重要性不言而喻。國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前處于僵持狀態(tài)，政策趨于穩(wěn)定保守，市場各方觀望態(tài)度明顯。十八大之后中國房地產(chǎn)業(yè)將如何發(fā)展？這是事關(guān)全局的一個(gè)重大問題，我們對此從三個(gè)方面展開分析。

　　首先，中國經(jīng)濟(jì)將迎來可持續(xù)發(fā)展的新階段，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境也將隨之變化。回顧這些年，中國政治經(jīng)濟(jì)體制改革持續(xù)推進(jìn)、社會管理手段不斷更新。國內(nèi)的各項(xiàng)事業(yè)取得長足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)增長率連續(xù)多年保持世界第一；因勢利導(dǎo)強(qiáng)化社會管理，微博等新的形式對社會管理積極的作用得到較為充分的發(fā)揮；政治體制方面，集體領(lǐng)導(dǎo)制度日臻成熟，在領(lǐng)導(dǎo)人新老交替方面已經(jīng)形成制度，七上八下獲得廣泛認(rèn)可。展望新一屆未來領(lǐng)導(dǎo)人將會繼續(xù)推行親民路線。一般而言，存在兩大因素影響著每一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人的治理理念與領(lǐng)導(dǎo)能力，一是他所接受的教育情況，即他的知識結(jié)構(gòu)；二是他的生活與工作經(jīng)歷，即他的人生經(jīng)驗(yàn)。習(xí)李等都擁有博士學(xué)位，其戰(zhàn)略視野必將更為寬廣；習(xí)李都經(jīng)歷過“文革”，下過鄉(xiāng)，對民間疾苦曾有直接的了解，深信經(jīng)濟(jì)市場化的改革方向總會帶來積極的效應(yīng)。對普羅大眾的友好性，對和諧安康的家園環(huán)境的執(zhí)著追求，同時(shí)，他們對海洋經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)的友好性，還會帶來文化產(chǎn)業(yè)、海洋經(jīng)濟(jì)的巨大發(fā)展機(jī)遇?？沙掷m(xù)發(fā)展的理念將會貫穿他們執(zhí)政的整個(gè)時(shí)期，代表廣大人民的利益將上升為重點(diǎn)?；谏鲜龇治觯覀冋J(rèn)為未來中國房地產(chǎn)的定位將會從側(cè)重于經(jīng)濟(jì)屬性向側(cè)重于民生屬性傾斜。他們將更多的憑借市場手段來調(diào)整利益格局，住宅民生問題改善問題將會得到較好的解決。于是，農(nóng)民將不再受到利益的損傷，產(chǎn)業(yè)工人的利益將會受到尊重，中產(chǎn)階級將蓬勃壯大，社會穩(wěn)定性因此將穩(wěn)步提高。

　　其次，國內(nèi)房地產(chǎn)政策變化的猜想。十八大之后，房地產(chǎn)行業(yè)在中國整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全局中舉足輕重的實(shí)際地位不會有大的變化，但是有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)方面的政策應(yīng)該會有較大的突破。在國內(nèi)房地產(chǎn)政策的頂層設(shè)計(jì)方面，將會有較大進(jìn)展。我們建議，在土地要素的供應(yīng)方面，在扼守十八億畝耕地紅線的前提下，可以從土地循環(huán)利用方面著眼，礦區(qū)塌陷地、廢棄舊園區(qū)、農(nóng)村閑置地、灘涂用地等地方都大有供應(yīng)潛力可挖。建立完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度，并形成穩(wěn)定成型的利益分配鏈條，將使房地產(chǎn)土地供應(yīng)進(jìn)入較為寬松的狀況。稅收方面，可以改變目前70年土地出讓金一次性收取的辦法，采取逐年征收的手段，這樣既可以大幅降低住房建設(shè)的實(shí)際成本，又可以有效克服地方政府目前盛行的短視行為，從根本上降低地方政府對土地財(cái)政的高度依賴。也唯有如此，上上下下的發(fā)展轉(zhuǎn)型任務(wù)才會能夠較為順利地完成。當(dāng)然，這需要政府下決心和高超的協(xié)調(diào)智慧。

　　再次，房地產(chǎn)企業(yè)將會迎來新的發(fā)展時(shí)機(jī)。第一點(diǎn)，政策、市場等外部環(huán)境的變化，將會給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來一系列的影響，優(yōu)勝劣汰的劇目將不斷上演。優(yōu)秀的房企將會脫穎而出，并從大到強(qiáng)；而未能順應(yīng)大勢及時(shí)調(diào)整自身發(fā)展策略、與時(shí)俱進(jìn)地變更成長路徑的，將會遭到無情的淘汰?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品比較單一，對市場關(guān)注的面不夠?qū)拸V，注意力的分配存在很大的改進(jìn)的余地。這些年來，國內(nèi)住宅市場發(fā)展速度很快，大量房企不遺余力地進(jìn)行開發(fā)，取得了很好的業(yè)績，也極大地改變了城市面貌和改善了市民的居住條件。但是房企不能總依賴于以往成熟的模式，受制于路徑依賴的束縛，而是應(yīng)該同時(shí)關(guān)注國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展的新的動向，伺機(jī)捕捉其中蘊(yùn)含的巨大商機(jī)，如方興未艾的養(yǎng)老地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、功能地產(chǎn)等。俗話說，“70%普通住宅吃在嘴里，10%高端住宅夾在筷上，10%商業(yè)寫字樓盯著盤中，10%產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)功能地產(chǎn)想著鍋里”，優(yōu)秀企業(yè)的董事長就要隨時(shí)把握好對市場注意力的分配。當(dāng)前不同的市場模塊——商品房、保障房、城中村市場發(fā)展都理應(yīng)受到關(guān)注。

　　第二點(diǎn)，十八大以后，房地產(chǎn)市場將會出現(xiàn)同一區(qū)域多產(chǎn)品集中錯(cuò)落布局的情況。產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體發(fā)展模式將繼續(xù)保持其高速發(fā)展的態(tài)勢，同時(shí)大型復(fù)合功能居住區(qū)將會不斷涌現(xiàn)，養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、商業(yè)等以大拼盤模式出現(xiàn)，以最大限度地降低居民的生活成本并提高其生活的便利性。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合產(chǎn)城融合功能、就業(yè)、稅收保障功能將得到極大改善，園區(qū)生活輔助能力將大為增強(qiáng)。

　　第三點(diǎn)，十八大后房地產(chǎn)業(yè)集中度將會提高。能夠始終保持并提高其核心競爭力的企業(yè)，將會贏得更大的市場份額，而不善轉(zhuǎn)型、進(jìn)退失據(jù)的房企將會被市場拋棄。從目前的發(fā)展趨勢來看，國內(nèi)房企的選擇余地還是有的：實(shí)力較弱的可以選擇退出房地產(chǎn)實(shí)體業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型；資本運(yùn)營強(qiáng)的企業(yè)可以純粹進(jìn)行資本運(yùn)作，成為專業(yè)投資運(yùn)營商；實(shí)力適中的可以選擇專做產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體(普通住宅、高端住宅、商業(yè)、寫字樓、園區(qū)、教育、酒店等的綜合開發(fā)形態(tài))中的某一個(gè)或部分項(xiàng)目；實(shí)力較強(qiáng)、土地運(yùn)營能力優(yōu)秀的可以選擇成為產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體的綜合運(yùn)營者。從未來的發(fā)展趨勢來看，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的集中度逐步提高，這將有利于提高資源的配置利用效率；部分房企隨之會徹底退出，索性成為金融、銀行、社保、養(yǎng)老基金的開發(fā)運(yùn)作單位，具體幫助這些金融企業(yè)進(jìn)行開發(fā)執(zhí)行方面的工作；進(jìn)而整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)或會出現(xiàn)有限多元化。從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，未來房企將會出現(xiàn)堅(jiān)持、轉(zhuǎn)型、退出等分化，十年內(nèi)消失三分之一應(yīng)該是正常的。

　　我們期待在十年穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，迎來更加有希翼的未來。

　　陳晟 觀點(diǎn)新媒體專欄作者