短期內(nèi)行業(yè)的基本面和政策面超出預(yù)期的可能性都不大，預(yù)計地產(chǎn)股未來表現(xiàn)將基本同步于市場。

　　新房成交情況

　　保障房入市導(dǎo)致北京成交大幅上升。本周北京成交39.7萬平米，環(huán)比上升48%，高于動態(tài)周均107%；上海成交37.3萬平米，環(huán)比下降13%，但仍高于52周動態(tài)周均值46%；深圳成交9.7萬平方米，環(huán)比微升4%，高于動態(tài)周均值49%；三市當(dāng)前去化周期分別為5.1、4.3和10.7個月，均有所下降。北京環(huán)比上升幅度較大是保障房成交占比較高導(dǎo)致，最近一周燕西華府家園、溫泉凱盛家園、福海棠華苑三個限價商品房入市，總面積約17.7萬平方米，預(yù)計有超過2000套住宅，如果除去這一部分成交量，北京近期實(shí)際情況保持平穩(wěn)。

　　周重點(diǎn)監(jiān)測的15個二、三線城市中，僅有無錫、廈門和重慶3個城市的成交環(huán)比上升，平均升幅為32.9%；其他12個城市的成交均環(huán)比下降，平均降幅為19.6%，其中降幅最大的青島環(huán)比下降66%。

　　二手房成交情況

　　僅天津成交下降。本周北京二手房成交27.1萬平米，環(huán)比微升3%；深圳成交13.4萬平米，環(huán)比微升2%；天津成交8.9萬平米，環(huán)比下降11%；杭州成交14.2萬平米，環(huán)比大增102%。四城市本周成交量分別為52周動態(tài)周均的116%、125%、123%和263%，仍舊全面高于年度動態(tài)周均值。

　　行業(yè)點(diǎn)評

　　明年保障房或開工600萬套。在12日，十八大第四場記者招待會上，住建部部長姜偉新表示，明年保障房新開工數(shù)量可能在600萬套左右，不會低于500萬套。十二五期間，中央計劃建設(shè)保障房3600萬套，目前已經(jīng)開工1765萬套，剩余三年平均需開工611.7萬套。

　　積極推進(jìn)農(nóng)民工進(jìn)城落戶。12日的記者招待會上，人保部副部長楊志明表示，未來將積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)民工進(jìn)城落戶，比如在縣城所在地穩(wěn)定就業(yè)半年以上，中小城市三年以上并符合其他條件可以申請落戶，大城市符合特定條件可申請落戶等。放松戶籍限制已有試點(diǎn)和推行，過去的制約主要在于棄地補(bǔ)償?shù)?，進(jìn)城后就業(yè)、社會保障配套不到位等問題，十八大中提出整合城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老和基本醫(yī)療保險制度、改革征地制度提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例等目標(biāo)，如能落實(shí)解決，將加速農(nóng)民工進(jìn)城，推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展。

　　房價上漲趨緩。與上個月相比，十月份國統(tǒng)局公布數(shù)據(jù)的70個大中城市中，價格下降的城市有17個，持平城市有18個，上漲城市有35個，總體分析漲幅略有放緩，但未來房價反彈壓力仍較大，明年二季度可能房價會再次出現(xiàn)整體上漲局面。

　　11月上半月成交穩(wěn)中有升。截止15日，wind有數(shù)據(jù)的44個城市11月1-15日日均總體較10月上升29.8%，較10月下半月環(huán)比上升6.9%。北京、上海和深圳，上半月日均成交面積較10月全月分別上升28.8%、35.7%和28.8%；較10月下半月上升18.4%、12.8%和8.7%。

　　投資建議

　　我們認(rèn)為短期內(nèi)行業(yè)的基本面和政策面超出預(yù)期的可能性都不大，預(yù)計地產(chǎn)股未來表現(xiàn)將基本同步于市場。重點(diǎn)公司推薦萬科，保利，金地，招商，華僑城，陽光城，中南建設(shè)，榮盛發(fā)展等一二線龍頭公司。

　　國金證券-房地產(chǎn)行業(yè)研究周報：房價漲幅略有趨緩