未來新城控股將以開發(fā)城市綜合體為主體，B股新城地產(chǎn)則主要負責純住宅項目開發(fā)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 在這輪港股IPO熱潮當中，新城控股上市進程顯得尤為低調(diào)，但卻似乎是進展最為順利的一家。最新消息顯示，其11月19日已正式開始全球發(fā)售路演。

　　在11月18日的全球發(fā)售發(fā)布會上，新城控股宣布，公司全球發(fā)售初步提呈發(fā)售合共14.18億股股份，其中包括國際發(fā)售1.28億股股份及香港公開發(fā)售14.18億股股份，分別占初步發(fā)售股份總數(shù)的90%及10%(可予重新分配及視乎超額配股權(quán)而定)。

　　每股股份發(fā)售價預期將介于1.45港元至1.79港元之間，股份將以每手2000股買賣。

　　按該股價計算，新城控股本次IPO募資規(guī)模達到2.65億至3.28億美元，而此前公開報道顯示，新城控股擬融資規(guī)模為3-5億美元，有可能是近年來香港融資規(guī)模最大的內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)。

　　市場消息透露，新城控股初步預計最快可將于11月29日在香港聯(lián)交所掛牌上市。

　　進展順利

　　據(jù)透露，Merrill Lynch International為是次新城控股全球發(fā)售獨家全球協(xié)調(diào)人，而美林遠東有限公司為獨家保薦人。Merrill Lynch International、中國國際金融香港證券有限公司及海通國際證券有限公司為聯(lián)席賬簿管理人。

　　MerrillLynchInternational、中金國際及海通國際為國際發(fā)售的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人，而美林遠東有限公司、中金國際及海通國際為香港公開發(fā)售的聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

　　同時，新城控股透露，就全球發(fā)售而言，聯(lián)席賬簿管理人(代表國際包銷商)將獲授超額發(fā)售權(quán)，要求集團根據(jù)國際發(fā)售按相同的每股發(fā)售股份價格發(fā)行及配發(fā)合共最多2.127億股額外股份(相當于發(fā)售股份的15%)，以補足國際發(fā)售的超額分配(如有)。

　　市場消息透露，從知曉情況來看，潛在投資機構(gòu)的反響不錯。

　　據(jù)了解，新城控股已經(jīng)鎖定了三家基石投資者，包括景林資產(chǎn)管理有限公司管理的金色中國基金、Guangdong Finance Investment International Co.,Ltd及海航香港集團的子公司Axius International Investment Co.,Limited，三者已分別同意按發(fā)售價各自認購合共1.163億港元、2億港元及3億港元的發(fā)售股份。

　　據(jù)消息人士透露，除此之外，不少國際大機構(gòu)也明確表示將認購。同時，不少新城B股的投資者也表示一定會認購。

　　“新城控股一直在資本市場上表現(xiàn)良好，新城地產(chǎn)上市十年，堅持分紅回報投資者，是內(nèi)地上市公司中很少見的，所以新城有大批追隨的忠實投資者，這些投資者都是非常專業(yè)，而且又堅持長期價值投資者的機構(gòu)。”

　　其實，新城控股此次香港上市給予股東的投資回報也不低。根據(jù)新城控股早前公布的初步招股文件顯示，公司目前預期派息比率將不少于30%，高于旭輝集團20%的派息率。

　　消息稱，起碼上市后前兩年派息比率都將維持在該水平，除了可以給予股東適當?shù)幕貓?，也能保證公司的長遠穩(wěn)健發(fā)展。

　　據(jù)透露，新城控股計劃此次募資所得90%用于購買新土地項目，10%則作為現(xiàn)有運營資金。

　　相關(guān)公開資料顯示，新城控股土地儲備量達到1371萬平方米，項目主要集中于泛長三角區(qū)域。

　　熟悉新城控股的消息人士指出，上市之后至2015年新城都不會做太大的擴張，最多1至2年內(nèi)進入一兩個新城市，但主要還是希望在現(xiàn)有城市深耕，增加每個城市的占有量。

　　同時，新城也可借此在同一城市進行多業(yè)態(tài)組合開發(fā)，從而降低市場風險。

　　融資障礙

　　據(jù)了解，此次新城控股為整體上市，資產(chǎn)涵蓋新城B股的資產(chǎn)和公司的商業(yè)物業(yè)。早前有分析指出，選擇整體上市，新城就無需解答內(nèi)地證監(jiān)會的相關(guān)問題方可獲得監(jiān)管許可，IPO操作起來更方便。

　　但有熟悉新城控股的人士稱，其實新城整體上市考慮的是如何上市公司的結(jié)構(gòu)更為合理，方便公司未來可發(fā)展國際化公司，如果單單僅是選擇單個業(yè)務(wù)上市，那么就只是單純的業(yè)務(wù)發(fā)展平臺，不利于公司日后的發(fā)展。

　　不過，對于香港上市公司平臺，新城控股也有一番規(guī)劃，未來新城控股將以開發(fā)城市綜合體為主體，B股新城地產(chǎn)則主要負責純住宅項目開發(fā)。

　　相關(guān)人士表示，對新城控股而言，未來銷售收入還是占絕大部分，持有性物業(yè)的比例大概維持在10%左右，新城也不會大規(guī)模地開發(fā)商業(yè)或商鋪等。

　　同時，新城控股更希望，上市之后，有機會進入第一集團軍。按照新城控股的發(fā)展規(guī)劃，在下一個五年里，能進入行業(yè)前十五名乃至前十名。

　　相關(guān)分析指出，此次在港啟動招股，標志著新城控股成功跨越融資障礙，這也為其繼續(xù)做大做強、擴張發(fā)展提供了強大的資本支持。

　　一直以來，新城集團受制于B股上市平臺，無法進行再融資，僅能以銀行借貸、信托融資的方式獲取資金。

　　據(jù)粗略統(tǒng)計，近年來，新城B股每年信托融資額約為30億元，若按照13%的利率計算，新城B股要支付近4億元的融資成本，該數(shù)字已占新城B股2011年凈利潤的30%以上。

　　然而，監(jiān)管部門對于信托融資的監(jiān)管也愈加嚴格。

　　相關(guān)人士透露，此次上市成功，未來若有機會新城控股會考慮進行相關(guān)融資，不過還是要先把業(yè)績做好。

　　根據(jù)新城控股初步招股文件顯示，截至今年8月31日，其簽約面積104.5萬平方米，相較2011年同期69.9萬平方米增長45%以上；總簽約銷售額為98.5億，相較2011年同期75億增長30%以上。

　　而新城控股今年亮麗的業(yè)績，在某種程度上也成為其沖刺IPO的重要砝碼。